Lunchpresentatie 1 Grondverwerving voor lange termijn Rijksdoelen 28.02.2013 Jeroen in ’t Veld.

Presentatie over: "Lunchpresentatie 1 Grondverwerving voor lange termijn Rijksdoelen 28.02.2013 Jeroen in ’t Veld."— Transcript van de presentatie:

1 Lunchpresentatie 1 Grondverwerving voor lange termijn Rijksdoelen 28.02.2013 Jeroen in ’t Veld

2 Pagina 2 De huidige praktijk van grondverwerving • Momenteel wordt vroegtijdige verwerving niet, of zeer beperkt als instrument ingezet bij het Rijk • Vroegtijdige aankopen wordt vooral gedaan met het oog op ruilverkaveling (DLG, ‘ruilbanken’) • Aankoopstrategie verschilt per dienst: – DLG start relatief vroeg met aankopen, voornamelijk met als doel ruilverkaveling – RWS en Prorail beginnen in een later stadium vanwege de aard van de projecten (infrastructuur)

3 Pagina 3 Onderzoeksvraag en aanpak Vraag: “Is vroegtijdige grondverwerving vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk voor het Rijk?” Aanpak • ‘Projecten in plaats van concepten’ • Rebel heeft een afwegingskader geschetst dat gebruikt kan worden bij het besluit wel/niet vroegtijdig aankopen • Onderzoek geeft dus geen ‘ja/nee’ antwoord! Nut van vroegtijdig aankopen is sterk projectafhankelijk! • Concrete casus onderzocht en aankoop strategieën financieel vertaald

4 Pagina 4 Casus ProjectTypeRegio/Provincie N35 Nijverdal WierdenWegverbredingOverijssel Nieuwe Westelijke Oeververbinding Nieuwe wegverbinding inclusief tunnel Rotterdam Bypass Heusden-Altena Aanleg van een rivier/uiterwaard om het waterpeil in de Merwede te verlagen Zuid Holland / Brabant A12/A20 parallelstructuur Gouweknoop Gebiedsontwikkeling met nieuwe infrastructuur Zuid-Holland A13/A16Aanleg nieuwe infrastructuurZuid-Holland HanzelijnAanleg nieuwe infrastructuur (spoor)Flevoland en Overijssel

5 Pagina 5 Verwervingsstrategieën StrategieHoeveelheidTijdstip of periode Referentiestrategie Precies voldoende voor gekozen tracé of locatie Op/na tracébesluit of locatiekeuze Maximaal functioneelAlle tracés of locaties Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of tracé (6 jaar voor tracébesluit) Ruilgrond (Groene) grond in de omgeving van het project, niet meer dan nodig voor project en kans op interesse Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of tracé (6 jaar voor tracébesluit) Rode strategie In de omgeving van het project, waar een waardestijging van de grond waarschijnlijk is Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over het project (10 jaar voor tracébesluit) Vrije strategieIn omgeving van project, met het oog op later ruilen van de grond, of profiteren van een waardestijging. Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over project (15 jaar voor tracébesluit)

6 Pagina 6 Casus N35 – verwervingsstrategieën

7 Pagina 7 Casus N35 – verwervingsstrategieën

8 Pagina 8 Verwervingsstrategieën – concreet voor N35

9 Pagina 9 Bevindingen t.a.v. strategieën • Maximaal functioneel: – Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige praktijk – Leidt tot beperkte vroegtijdige grondaankopen (alleen op traces en beperkt door wat beschikbaar komt op de markt) – Voordeel ontstaat door bespaarde onteigeningskosten • Ruilgrond: – Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige praktijk, mits: • Alleen agrarische grond wordt aangekocht (dus geen vastgoed) • Er niet teveel ‘overtollige’ (dwz niet te ruilen) grond wordt aangekocht – Met name bij projecten waarbij in de buurt van project al grond in bezit is die als ruilgrond kan worden aangewend

10 Pagina 10 Bevindingen t.a.v. strategieën (2) • Rode strategie – Minst makkelijk toepasbaar: niet bij ieder project is een waardestijging van de grond te verwachten – Groot risico is scopewijziging waardoor waardestijging niet meer plaatsvindt – Maakt Rijk mogelijk financieel belanghebbend bij tracekeuze • Vrije strategie – Geeft flexibiliteit: grond wordt niet met een bepaald doel (ruil, winst) aangekocht – Grootste risico is dat er te veel grond wordt aangekocht – Wanneer grondaankopen beperkt blijven en ruil mogelijk is, scoort deze strategie positief – Vroege moment van aankopen is een aandachtspunt  disconteringsvoet

11 Pagina 11 Kwalitatieve bevindingen 1.Maatschappelijk draagvlak voor projecten kan toenemen door vroegtijdig grond aan te kopen:  Ruilverkaveling  Vrijwilligheid van transacties (minder onteigening nodig) 2.Echter:  Vroegtijdig aankopen kan ook het Rijk belanghebbende maken bij tracekeuze  Vroegtijdig aankopen heeft een signaalfunctie en kan weerstand oproepen omdat de indruk ontstaat dat er al gekozen is voor een bepaald trace 3.Projectversnelling: wordt voldaan aan de vereisten om vroege grondverwerving tot projectversnelling te laten leiden?

12 Pagina 12 Afwegingskader 1.Niet zeer vroegtijdig aankopen  Risicovol want afhankelijk van prijsontwikkeling agrarische grond  Kan aantrekkelijk zijn vanuit portfoliooverwegingen 2.Wel vroegtijdig aankopen  Breng grondopgave eerder in kaart, zodat je ook eventueel eerder kan verwerven 3.Beperk de strategie in omvang  Te veel aankopen leidt tot groot opbrengstenrisico(waardeontwikkeling. Liquiditeit vd markt) 4.Aankopen ten behoeve van project  Dus: aankoop op traces of met als doel om grond te ruilen, maar voor project 5.Agrarisch is veilig, rood is risicovol  Rode strategie is gevoelig voor scopewijziging en maakt Rijk mogelijk financieel belanghebbend

13 Pagina 13 Aanbevelingen 1.Verbeter de informatiehuishouding ten aanzien van grond  Nu nauwelijks inzicht in grondopgave  Grond moet een specifieke plek krijgen in project voorbereiding 2.Maak, zodra dat geregeld is, steeds een projectspecifieke afweging ten aanzien van vroegtijdige verwerving; dus in de voorbereiding van een project 3.Faciliteer vroegtijdige grondverwerving door beperkingen in juridische en budgettaire kaders op te heffen 4.Zorg bij vroegtijdige verwerving voor:  Aandacht voor strategische overwegingen  Scheiding van verwerving en onafhankelijke onderzoeksfunctie 5.Zorg voor separate analyse van portfolioniveau:  De onderhavige analyse is een project analyse en miskent dus portfolio effecten. Onderzoek naar portfolio overwegingen is nodig  Breng grondposities in kaart in relatie tot doelen SVIR