Landelijk Platform Woonoverlast Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties Marcel van Wezel, Tomlow Advocaten Antoinet den Dekker, Gemeente Rotterdam Utrecht, 8 december 2011

Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties Agenda Casus Lichte maatregelen tegen overlast De ontbinding De buitengerechtelijke ontbinding Sluiting door de burgemeester Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties Casus Huurder huurt 40 jaar met inwonende zoon Anonieme klachten ivm drugshandel Wat doe je? Antwoord: Politie informeren Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties Casus Inval door politie 20 kilogram hennep en xtc pillen in kelderbox Algemene voorwaarden: het is verboden om drugs in of vanuit de woning te verhandelen of te produceren Huurder weet van niets Zoon aangehouden maar geen bewijs Wat doe je? Antwoord: Mogelijkheid 1: starten ontbindingsprocedure of kort geding ontruiming Valkuilen: aantonen wanprestatie, informatie verstrekking, gedrag van inwonende zoon, tenzij-clausule Mogelijkheid 2: sluiten burgemeester art.13b Opiumwet. Sluiting 3 maanden, aansluitend buitengerechtelijke ontbinding Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Lichte maatregelen tegen overlast Waarom moet verhuurder optreden tegen overlast: Van Gent/Wijnands Algemene Huurvoorwaarden Tweede kans beleid Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De ontbinding Wat is ontbinding Wijze van beëindigen van overeenkomst Andere soorten van beëindiging Ontbinding vanwege wanprestatie: Artikel 6:265 BW: Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Geen schuld of toerekenbaarheid van de tekortkoming vereist De tenzij-clausule Door de rechter of buiten rechte Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De ontbinding Ontbinding in het huurrecht Artikel 7:231 BW: Ontbinding huurovereenkomst 1. Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210.   2. De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De ontbinding De wijze van ontbinding Dagvaarding Bodemprocedure of kort geding: verschil Vonnis, deurwaarder Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding In welke gevallen? Gebouwde onroerende zaak, woonwagen of standplaats? Alleen in de volgende gevallen: Sluiting door de burgemeester op grond van artikel 174 Gemeentewet (sluiting voor het publiek toegankelijk lokaal met het oog op de bescherming van de veiligheid of de gezondheid) Sluiting door de burgemeester op grond van artikel 174a Gemeentewet (sluiting woning of niet voor het publiek toegankelijk lokaal op de grond dat de openbare orde is verstoord of dreigt te worden verstoord) Sluiting door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet (verkopen, afleveren, verstrekken of aanwezig hebben van verdovende middelen, zowel soft- als harddrugs) Sluiting door de burgemeester op grond van artikel 17 Woningwet (gevaarlijke situatie) Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding Hoe voer je het uit? (1/2) Een eenzijdige ontbinding is een rechtshandeling, dit i.t.t. feitelijke handeling. Voorbeelden: ontslag, opzegging. Art. 3: 33 BW: Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Ontbinding moet binnen de termijn van sluiting: Hof Den Haag 15 juli 2005, Prg. 2005/180. Vraag: Hoe verricht je de rechtshandeling tot buitengerechtelijke ontbinding? Antwoord: Art. 6:267 BW: De ontbinding vindt plaats door een schriftelijke verklaring van de daartoe gerechtigde. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding Hoe voer je het uit? (2/2) Vraag: Wat als de brief de huurder niet bereikt, de woning is immers gesloten? Antwoord: Art. 3:37 lid 3 BW: Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Nochtans heeft ook een verklaring die hem tot wie zij was gericht, niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt. Uitleg, risicosfeer van de huurder. Wel gevaarlijk. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding Het gevolg (1/2) Door ontbindingsverklaring eindigt de huurovereenkomst direct (afhankelijk van de inhoud van de verklaring). Vraag: Hoe krijg je nu de woning terug? Antwoord: Door middel van vrijwillige oplevering (ontheffing vragen) of kort geding. Vraag: Is de huurder nog huur verschuldigd tijdens de sluiting? Antwoord: Art. 7:204 lid 2 BW: Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding Het gevolg (2/2) Vraag: Stel dat de sluiting door de burgemeester in bezwaar of beroep wordt vernietigd. Welke gevolgen heeft dit voor de buitengerechtelijke ontbinding? Antwoord: Waarschijnlijk heeft de ontbinding achteraf gezien geen effect en is er ten onrechte ontruimd. Verhuurder moet andere woning en schadevergoeding aanbieden. Schadevordering jegens de gemeente zou ook kans van slagen hebben. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding Het verweer van de huurder Vraag: Welke verweren liggen voor de hand? Antwoord: Geen handel Wist niet Bezwaar/beroep loopt nog, sluiting onterecht Woonbelang / Te zware maatregel Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding De beoordeling (1/3) Het enkele feit dat de woning is gesloten rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst (Rechtbank Haarlem sector kanton locatie Haarlem 25 januari 2011, LJN: BP2232; Voorzieningenrechter rechtbank Arnhem 25 juli 2008, LJN: BE0005; Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/58). Verhuurder behoeft dus niet aan te tonen dat sprake was van handel in drugs. Wetenschap van de huurder speelt dus in beginsel ook geen rol nu de woning immers is gesloten. Bezwaar/Beroep? Hoge Raad 16 mei 1986, NJ 1986/723 en Hof Den Haag 8 december 2009, LJN: BK7116. De burgerlijke rechter dient van de juistheid van een door een bestuursorgaan genomen besluit uit te gaan, zolang het niet is vernietigd. En rechtbank Maastricht, sector kanton locatie Maastricht 5 oktober 2010, niet gepubliceerd: Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding De beoordeling (2/3) “Dat de theoretische mogelijkheid bestaat dat het besluit van de burgemeester in de verdere bestuursrechtelijke procedure vernietigd wordt, doet aan die bevoegdheid niet af; zoals Woonpunt terecht opmerkt, hoeft zij de uitkomst van die procedure niet af te wachten. Het moge verder duidelijk zijn dat de voorlopige schorsing van het besluit bij uitspraak van 27 september 2010 die vernietiging niet met zich brengt, laat staan met terugwerkende kracht tot het moment van (de datum van) de buitengerechtelijke ontbinding. De grondslag is derhalve aan de ontbinding niet ontvallen.” Geen belangenafweging zoals bij een normale ontbinding, wel: naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, of misbruik van recht. Kantonrechter Haarlem 25 januari 2011,LJN: BP2232, vaste jurisprudentie. Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

De buitengerechtelijke ontbinding De beoordeling (3/3) Maar: Rechtbank Zwolle sector kanton locatie Zwolle 2 augustus 2011, LJN: BR3908: “Uit een oogpunt van effectieve bescherming van de vergaande rechten die een huurder van woonruimte doorgaans toekomt en mede gelet op het arrest van het Europese Hof van 13 mei 2008 (RvdW 2008/857 (McCann/Verenigd Koninkrijk)), ontkomt de kantonrechter er echter niet aan, anders dan verhuurster met een beroep op meerdere uitspraken ingang wil doen vinden, de door verhuurster op de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerde ontruiming te toetsen op haar proportionaliteit, welke toets alzo terecht door gedaagde partij 1 is bepleit. Indien voorshands moet worden vastgesteld dat het gevolg van de ontbinding en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, leidt dat tot de conclusie dat verhuurster in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en een daaruit voortvloeiende ontruiming heeft kunnen komen, als bedoeld in lid 2 van artikel 3:13 BW.” Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties Tot slot Meer informatie: G.J. Scholten, buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Welke ruimte heeft de civiele rechter? WR 2009/59. Vragen? www.tomlow-advocaten.nl vanwezel@tomlow-advocaten.nl Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Knelpunten/discussie Inventariseren knelpunten/oplossingen. Discussie: Wie neemt het voortouw? Gemeente of de verhuurder? Handhaven: mogelijkheden burgemeester en woningcorporaties

Prins Hendriklaan 21, 3583 EB Utrecht , Tel. 030-2521802