Arrest Van Bommel-Ruijgrok 04/04/2017 Arrest Van Bommel-Ruijgrok Opschortingsrecht

Het arrest Casus: Mevrouw Van Bommel (huurder) zegt de huurovereenkomst op, omdat het huis dat zij al 28 jaar bewoont in dermate slechte toestand is. In totaal heeft zij van 1 januari tot en met 31 juli 1993 geen huur betaald. Dit omdat zij gebruik maakt van haar opschortingrecht door de betaling van de huur ‘op te schorten’. Ruijgrok (verhuurder) vindt dit onrechtmatig en wil de huur alsnog betaald krijgen. Essentie: Men mag de huur opschorten wanneer er ernstige gebreken aan de woning zijn. Maar wel pas nadat de verhuurder op de hoogte is gebracht van de gebreken zodat deze nog de gelegenheid heeft om de gebreken te verhelpen. De mate van het gebrek bepaald de mate van het opschorten.

Feiten Huurovereenkomst tussen Van Bommel (huurder) en Ruijgrok (verhuurder) bestaat al 28 jaar. Sinds januari 1993 was het huis onbewoonbaar. Telegram en aangetekende brief verstuurd maar zijn nooit aangekomen bij Ruijgrok. Van Bommel was hiervan op de hoogte. Ruijgrok was niet op de hoogte van het gebrek aan de woning en dus mocht er geen gebruik gemaakt worden van het opschortingsrecht. Toch heeft Van Bommel van januari tot en met juni 1993 geen huur betaald, te betaling opgeschort.

Rechtsgang Kantonrechter Rechtbank Hoge Raad

Rechtsvragen 1. Is de huurder gerechtigd eigenhandig de betaling van de huur te staken, als de gehuurde zaak fundamentele gebreken vertoont? 2. Kan de huurder, ook als hij met minder ernstige gebreken van het huurpand wordt geconfronteerd, daaraan het recht ontlenen om betaling van de huur te staken? 3. Maakt het voor de beantwoording van de vragen onder 1 en 2 nog verschil wat de oorzaak is van de door de huurder aangevoerde gebreken? 4. Dient de huurder, die tot stopzetting van de betaling van de huurtermijnen overgaat, de verhuurder eerst in gebreke te stellen?

Context Opschortingsrecht Ontbinding wederkerige overeenkomst 04/04/2017 Context Exceptio Non Adimpleti Contractus (6:262 BW) Opschortingsrecht Ontbinding wederkerige overeenkomst

Uitspraak van de Hoge Raad De HR verwerpt het beroep. Omdat Van Bommel Ruijgrok niet op een degelijke manier op de hoogte gesteld heeft van het gebrek aan de woning, wordt er van uit gegaan dat Ruijgrok ook daadwerkelijk niet op de hoogte was van het gebrek. Hierdoor wordt Ruijgrok in het gelijk gesteld en Van Bommel betaalt de proceskosten van Ruijgrok, de huurovereenkomst wordt ontbonden zonder terugwerkende kracht en dus blijft de huur van de maanden januari tot en met juni verschuldigd.