De kredietcrisis en de gevolgen voor de woningmarkt Kennis & Economisch Onderzoek 4-4-2017 De kredietcrisis en de gevolgen voor de woningmarkt Marcel Splinter, directeur Particulieren Rabobank Schiedam-Vlaardingen 10 december 2008 Rabobank

Kennis & Economisch Onderzoek Koude douche na oververhitting 4-4-2017 4-4-2017 Amerikaanse huizenmarkt Koude douche na oververhitting 2 Rabobank Rabobank

Amerikaanse huizenmarkt Koude douche na oververhitting Kennis & Economisch Onderzoek Kennis & Economisch Onderzoek 4-4-2017 4-4-2017 Amerikaanse huizenmarkt Koude douche na oververhitting 3 3 Rabobank Rabobank

Amerikaanse huizenmarkt Betalingsproblemen subprime Kennis & Economisch Onderzoek Kennis & Economisch Onderzoek 4-4-2017 4-4-2017 Amerikaanse huizenmarkt Betalingsproblemen subprime 4 4 Rabobank Rabobank

Nederlandse huizenmarkt Geen Amerikaanse toestanden Géén: Overdreven prijsstijgingen Subprime Bouwexplosie (geen overschot) Wél: Gedragscode (I/L + waarde onderpand) Sterke arbeidsmarkt

Hypotheekmarkt Totaal aantal woningen in Nederland: 7.000.000 Waarvan ruim 3.500.000 eigen woning (55%) 2.000.000 in bezit bij coöperaties (met een waarde van 300 miljard) Uitstaande schuld: ruim € 575.000.000.000 Aantal hypotheken: ca 3,5 miljoen Productie 2007: 107 miljard In euro’s en aantallen minder dan in 2006 Productie 2008 verwacht: 80 miljard (-/- 25%) Gemiddelde gefinancierd: 70-75% van de executiewaarde

Visie op de woningmarkt Verwachting: afvlakking stijging huizenprijzen Huizenprijzen gestegen t.o.v. 3e kwartaal 2007 (+ 0,8%/ + € 2.000) Huizenprijzen gedaald t.o.v. 2e kwartaal 2008 (-/- 1.2%/ -/- €3.000 tot €248.000) Het transactieaandeel blijft dalen Het aanbod te koop staande woningen neemt toe Bouwproductie is momenteel hoger dan voorgaande jaren met 12,6% t.m. 3e kwartaal 2008 t.o.v. dezelfde periode 2007 (dit kan echter de structurele mismatch op de woningmarkt geleidelijk terug dringen). Echter verwachting voor 2009 is een daling van het aantal nieuwbouwwoningen. Oorzaken o.a.: Daling consumentenvertrouwen door: Lagere economische groei (angst voor) hogere werkloosheid Aangwakkerd door de media Verminderde marktdynamiek leidt tot uitstel, herontwikkeling en mogelijk schrappen van bouwprojecten

Verwachtingen (1) Hypotheekrente (1 t.m. 10 jaar) zal naar verwachting licht dalen tot medio 2009. (staats)obligaties populairder als veilige haven Renteverlagingen centrale banken (incl. ECB) hebben vooral effect op de korte rentes maar werken uiteindelijk ook door in lange rentes. Risico-opslagen stijgen Verwachting lichte verbetering betaalbaarheid Nederlandse koopwoningen door: Bijgestelde inflatieverwachting door afnemende economische activiteit Verwachte inkomensstijging komend jaar van 3% Meer gematigde ontwikkeling van de huizenprijzen Hypotheekproductie blijft onder druk Geen massale betalingsproblemen op de Nederlandse woningmarkt Kwetsbare groepen behoeven extra aandacht: echtscheiding en werkeloosheid

Verwachtingen (2) Het aantal verhuisbewegingen zal afnemen. Dit heeft gevolgen voor beleggers op de woningmarkt. Het verkoopproces van huurwoningen zal hierdoor trager verlopen en bovendien zullen de huurinkomsten lager zijn. Meer consumenten verkopen eerst de ‘oude’ woning alvorens een nieuwe woning te kopen. Hierdoor neemt het aanbod toe en daalt het transactieaantal. => Daling marktdynamiek Het aantal gedwongen veilingen neemt marginaal toe (12-maandstotaal 1.896) en heeft nauwelijks impact (3e kwartaal slechts 3 meer dan 2e kwartaal 2008.)

Verwachtingen (3) Er dient rekening te worden gehouden met een minder uitbundige economische groei. Dit beïnvloedt het consumentenvertrouwen en daarmee de dynamiek op de koopwoningmarkt. Omdat de fundamenten sterk zijn, verwacht de Rabobank een beperkte verdere stijging van de huizenprijzen in totaliteit. Dit zal niet gelden voor alle regio’s in Nederland. Voor 2008 voorzien wij een nominale prijsstijging met 1,5% en in 2009 bedraagt deze ongeveer 1%.

Financiële crisis gevolgen op een rijtje Terug naar een normale prijs voor risico Hernieuwde waardering stabiliteit en kwaliteit Pijnlijk aanpassingsproces Onzekerheid Grotere volatiliteit (rente en beurs) Gevolgen voor de economie Impact op Rabobank beperkt AAA is bron van kracht in turbulente tijden (geen extra steun nodig) (Indirecte) posities subprime zeer beperkt (zgn. pakketjes) Herbezinning toezicht Bazel II Kredietbeoordelaars Depositogarantiestelsel Coördinatie toezicht EU

Maatregelen (1) Consumentenvertrouwen van +17 naar -31. Tegenoffensief negatieve berichtgeving media (van kredietcrisis naar een vertrouwenscrisis). Schets een reëel beeld van de economie en voorkom paniekreacties. Tijdelijke WW-maatregelen Uitstel aan pensioenverzekeraars (min. dekkingsgraad 105%) Hypotheekverzekering/ Garantiefonds Landelijk garantiefonds om huishoudens die buiten hun schuld om de woonlasten niet meer kunnen voldoen, enkele jaren uitstel te geven. Iedere hypotheekgever betaalt jaarlijks een promillage van het hypotheekbedrag tgv het garantiefonds Door tijdelijke rentesuppletie en/of gedeeltelijke schuldkwijting door het fonds, wordt rust gecreëerd Door lager risico voor banken kan de rente omlaag.

Maatregelen (2) Stimuleringsmaatregelen verder benutten (koopgarant/ starterslening) Waak voor het doelgroepbouwen. Inventariseer de ‘gaten’ in het aanbod van bijvoorbeeld prijsklassen. Anders risico van mismatch vraag en aanbod Overheid moet waken voor betutteling op het financieringsproces Banken moeten ‘gezond’ blijven financieren aan met name particulieren en MKB Hypotheekrente aftrek niet ter discussie stellen Partijen moeten gezamenlijk de handschoen oppakken (overheid en private partijen zoals ontwikkelaars, makelaars etc.)

Vragen?

Bedankt voor uw aandacht!