Inleiding Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Over WSW Lenen tegen gunstige voorwaarden door een waterdichte garantie Het gaat om huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, nieuwbouw en renovatie De WSW-borging zorgt voor lagere rentelasten en beschikbaarheid van geld. november 2010

Missie WSW Het WSW is hèt onafhankelijke instituut, dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen en daarmee wil bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Door middel van deze WSW-borging kunnen corporaties tegen gunstige condities en een lagere rente lenen, daardoor zijn ze minder geld kwijt aan rentelasten en kunnen ze meer investeren in de sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed. 4/4/2017

Deze figuur beschrijft de driehoek waarin het WSW zich bevindt Deze figuur beschrijft de driehoek waarin het WSW zich bevindt. De afdeling Accounts & Investor Relations onderhouden de contacten met de corporaties en de financiers, de afdeling Beleid onderhoudt de contacten met de overheid, en de afdeling Risicomanagement voert het risicomanagement uit. Door het relatiemanagement en het risicomanagement voor de corporaties te scheiden ontstaat het 4-ogen principe. Het vier ogen principe is een controlemethode waarbij twee verschillende afdelingen (relatiemanagement en risicomanagement) afzonderlijk en zelfstandig van elkaar de corporatie beoordelen. 4/4/2017

Zekerheidsstructuur Garantievermogen: € 471 miljoen borgstellingsreserve WSW + € 3,2 miljard obligo Garantie door renteloze leningen 50% staat, 50% gemeenten € 350 miljard onderpandwaarde (zekerheid WSW) Bekroond met Triple-A en Aaa rating S&P en Moody’s. Dit is de zekerheidsstructuur van het WSW. Wanneer een corporatie niet meer kan voldoen aan zijn betalingsverplichtingen, dan kan de financiers het WSW aanspreken en wordt deze zekerheidsstructuur aangesproken. Laag 1: De eerste zekerheid (die staat hier niet afgebeeld) is het eigen vermogen van de corporatie zelf. Laag 2: Wanneer dat niet voldoende is, dan wordt het eigen vermogen van het WSW aangesproken (€ 471 miljoen, eind 2010). Mocht dit vervolgens niet voldoende zijn, dan wordt de obligo ( € 3,2 miljard) opgevraagd bij de corporaties. Dit is een onderlinge garantie, die de corporaties met elkaar en met het WSW zijn aangegaan. Deze obligo wordt naar rato opgevraagd bij de corporaties, op basis van de openstaande WSW-leningen. De borgstellingsreserve van het WSW en de obligo vormen samen het garantievermogen. Laag 3: De derde zekerheid is de overheidsgarantie. Wanneer de eerste en tweede zekerheid niet voldoende zijn, vraagt het WSW het Rijk en de gemeenten renteloze leningen te verstrekken, beide voor 50%. Het onderpand is puur een zekerheid voor het WSW; wanneer het garantievermogen onder een bepaald niveau komt (0,25% van het totaal geborgd volume), dan kan het WSW de corporaties vragen om een gedeelte van hun onderpand te verkopen om zo het garantievermogen aan te vullen. De waarde van dit onderpand is gebaseerd op WOZ-waarden. Wanneer het onderpand verkocht zou worden, is het niet vanzelfsprekend dat dit bedrag ook liquide gemaakt kan worden. Door deze zekerheidsstructuur, met daarin als belangrijke component de overheidsgarantie, heeft het WSW een Triple-A status van Standard & Poor’s en Moody’s. Deze gehele structuur is in het 25 jarig bestaan van het WSW nog nooit aangesproken. november 2010

Zekerheidsstructuur (2) Dit is de zekerheidsstructuur van de sector. Laag 1: eigen vermogen van de corporatie Laag 2: het garantievermogen van het WSW: borgstellingsreserve van het WSW + de obligo-verplichting (€ 471 miljoen + € 3,2 miljard) Laag 3: de renteloze leningen door Rijk en gemeenten Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) kan saneringssteun verlenen, wanneer dat nodig is. Waar de zekerheidsstructuur van het WSW nog nooit is aangesproken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft al wel eerder saneringssteun verleend. november 2010

Werking achtervang 50% schade gemeenten 50% alle gemeenten 50% Rijk renteloze lening Als de eerste twee lagen in de zekerheidsstructuur niet voldoende zijn om de financiële schade van een corporatie te betalen, vraagt het WSW het Rijk en de gemeenten om renteloze leningen te verstrekken. Het Rijk en gemeenten verstrekken beide voor 50% aan renteloze leningen Voor gemeenten wordt er een onderscheid gemaakt tussen alle gemeenten en de schadegemeenten. De schadegemeenten zijn de gemeenten waarin de corporatie actief is die schade heeft. Dat kan één gemeente zijn, wanneer de corporatie in één gemeente actief is, maar dat kunnen ook meerdere gemeenten zijn. Hiervoor geldt dat dit gebeurt naar rato van de openstaande WSW-leningen. Een kleine gemeente betaalt dus minder dan een grotere gemeente. november 2010

Waarom de staats/gemeentegarantie? Lagere vermogenseisen Financiering beschikbaar voor 100% investering Lagere rente Daarom beschikbaar voor elke woningcorporatie. Doordat het Rijk en gemeenten in de achtervang staan bij het WSW, kunnen corporaties met WSW-borging tegen een lagere rente lenen en daardoor kunnen ze zoveel mogelijk investeren in de sociale woningbouw. november 2010

Rekenvoorbeeld 1 Stel: een woningcorporatie, niet actief in de gemeente X, heeft schade van € 5,65 miljard. Wat kost dit de gemeente X? Gemeente X heeft een aandeel van 1,1% in de leningenportefeuille van het WSW. Eerste zekerheid: Eigen vermogen van woningcorporatie (is in dit voorbeeld al aangesproken) Tweede zekerheid: Garantievermogen = borgstellingsreserve WSW van € 471 miljoen + obligo- overeenkomst van € 3,2 miljard = € 3,67 miljard. € 3,67 miljard - € 5,65 miljard= -/- € 2,1 miljard. Hierbij is uitgegaan van de gemiddelde gemeente: gemeente X Deze gemiddeld gemeente heeft een aandeel in totale leningenportefeuille van het WSW van 1,1% In dit voorbeeld is uitgegaan van een schade-bedrag van € 5,65 miljard, dit is een onwaarschijnlijk hoog bedrag. Geen enkele corporatie heeft een leningenportefeuille van die zo groot is. Dit bedrag is puur gekozen, om er voor te zorgen dat de derde zekerheid in dit voorbeeld wordt aangesproken. november 2010

Rekenvoorbeeld 1 (vervolg) Derde zekerheid: € 2,1 miljard: gemeenten en rijk verstrekken beide 50% in renteloze leningen Rijk: € 1,05 miljard. Gemeenten gezamenlijk verstrekken € 1,05 miljard: 50% voor schadegemeenten en 50% voor alle gemeenten. € 525 miljoen voor alle gemeenten. Gemeente X: 1,1% renteloze leningen = € 525 miljoen. Het risico wat de gemeente X loopt is de rente. Uitgaande van een rente van 5% is dit € 275.000 op jaarbasis. Bij een schade van € 5,65 miljard loopt de gemeente X een risico van € 275.000 op jaarbasis, totdat het WSW de leningen terug betaalt. november 2010