WoOncongres, presentatie taskforce verzilveren ‘Eigen haard is zilver waard’ Dr Paul J.G. Tang paul@paultang.nl

‘eigen haard is zilver waard’ Agenda ‘eigen haard is zilver waard’ Het initiatief Taskforce Verzilveren Het vermogen te verzilveren Het onvermogen te verzilveren Conclusies

Het verzilveren van overwaarde Het initiatief Taskforce Verzilveren Het verzilveren van overwaarde Maatschappelijk initiatief met 13 partijen en 5 wetenschappers Een praktische inslag om een reëel probleem tot oplossing te brengen: ‘hoe is overwaarde in het eigen huis te verzilveren?’ Vervolg: 24 april: Slotbijeenkomst 14 mei: Overhandiging aan minister 27 maart 2013

Het vermogen te verzilveren De totale overwaarde Leeftijdsklassen Bedrag overwaarde <50 € 122 Mrd 50-64 € 223 Mrd >65 € 214 Mrd 50+ bezit merendeel van de ruim 500 miljard aan overwaarde 27 maart 2013

gemiddelde overwaarde Het vermogen te verzilveren: gemiddelde overwaarde Meer dan de helft van de overwaarde onder 65+ is in huizen van meer dan 2 ton 27 maart 2013

Overwaarde, inkomen en belastbaar vermogen Het vermogen te verzilveren: Overwaarde, inkomen en belastbaar vermogen Gemiddelde verwaarde maar ook belastbaar vermogen stijgt met leeftijd Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Belangrijkste redenen om te verzilveren Het vermogen te verzilveren Belangrijkste redenen om te verzilveren Twee verzilveringspatronen De financiering van grote, incidentele uitgaven hulp en ondersteuning in huis zorg aan huis woningaanpassingen Een structurele aanvulling op het bestaande inkomen Versterkende factoren Daling van de pensioenuitkeringen Stijging van de eigen bijdrage voor zorg Het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen Een groeiend aantal zzp-ers De fiscale norm is hypotheekaflossing 27 maart 2013

Twee Verzilveringspatronen Mijn koptekst Het vermogen om te verzilveren Twee Verzilveringspatronen Veel overwaarde bij en grote aantallen van huishoudens met een laag inkomen en/of een laag Box 3 vermogen 27 maart 2013 vaste voettekst 15 maart 2013

Het (on)vermogen te verzilveren op drie manieren Verkopen en verhuizen Lenen Verkopen en blijven Omkeerhypotheek Verkopen-en-terughuren Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Manieren om te verzilveren (2) Het onvermogen te verzilveren Manieren om te verzilveren (2) Verkopen en verhuizen Verhuisbeweging (2011 en 2012) Verzilverde som (in mln euro) Van koop naar koop 805 Van koop naar huur 2.090 Totaal 2.896 Totaal (als % totale overwaarde) 1,4% Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Manieren om te verzilveren (2) Het onvermogen te verzilveren Manieren om te verzilveren (2) Lenen Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Manieren om te verzilveren (3) Het onvermogen te verzilveren Manieren om te verzilveren (3) Verkopen en blijven In Nederland is niet of nauwelijks een omkeerhypotheek De initiatieven van ‘verkoop-en-terughuur’ zijn een stille dood gestorven of komen niet tot leven. Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

voorbeelden in binnen- en buitenland Het onvermogen te verzilveren voorbeelden in binnen- en buitenland Verkoopconstructie Torenstad Verzilverd Wonen* Home Reversion (AUS) Sale equity release (UK) Viager (FR) Nuda Proprieta (ITA) Amvest Homefree * Sale and rent back (UK)* Lage lasten Hoge lasten Florius Verzilver Hypotheek Reverse mortgage (AUS) Loan equity relaese zonder rentebetalingen (UK) HECM (USA) Pret viager hypothecarire (FR) Prestito vitaliszio ipotecario ITA) Rabobank KeuzePlus Hypotheek Loan equity release met rentebetalingen (UK) Leenconstructie * Producten worden niet meer aangeboden 27 maart 2013

Manieren om te verzilveren (4) Het onvermogen te verzilveren Manieren om te verzilveren (4) Verzilveren is lastig tot onmogelijk Velen willen niet verhuizen Steeds lagere mobiliteit op hogere leeftijd Sommigen kunnen niet lenen Het aanbod van verzilverproducten is nagenoeg verdwenen Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Manieren om te verzilveren (4) Het onvermogen te verzilveren Manieren om te verzilveren (4) Verzilveren is lastig tot onmogelijk Velen willen niet verhuizen Steeds lagere mobiliteit op hogere leeftijd Sommigen kunnen niet lenen Het aanbod van verzilverproducten is nagenoeg verdwenen Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Is vermogen opbouwen in de woning zinvol? Tot slot Is vermogen opbouwen in de woning zinvol? Ja, maar alleen als verzilveren (na pensionering) mogelijk en gangbaar wordt. Mijn voettekst die op alle dia's staat 15 maart 2013

Onvermogen te verzilveren twee reële problemen Waarom is verzilveren in Nederland nagenoeg onmogelijk, en elders niet? Ontbrekende marktinstituties Toegenomen systematische risico’s 27 maart 2013

Ontbrekende marktinstituties Onvermogen te verzilveren Ontbrekende marktinstituties Lessen uit het buitenland: Voorwaarden voor een ontwikkelde markt Garantie (overheidswege) voor ‘no negative equity’ Voorlichting door overheden en maatschappelijke organisaties Gedragscode van aanbieders Maar: Een grote variëteit aan producten: geen kopieerbaar voorbeeld 27 maart 2013

Systematische risico’s Onvermogen te verzilveren Systematische risico’s Dilemma door (toegenomen) systematische risico’s Lang leven Rente huizenprijs Risico bij afnemers van verzilverproducten: Onbegrip van risico’s bij afnemers: vroeger of later spijt Gedwongen verkoop van huis Dus: reputatieschade van aanbieders   Risico bij aanbieders van verzilverproducten: Dure risico’s (hoge marge of veel beperkingen) Dus: lage opbrengst voor afnemers 27 maart 2013

De aanbevelingen zijn tweeledig Twee problemen bij verzilveren: Ontbrekende marktinstituties Systematische risico’s   Dus: Bouw en ontwikkel marktinstituties Beperk zo mogelijk marktrisico’s 27 maart 2013