Doorstroming op de Woningmarkt Ilona Drenth & Nicky Moesman 22 november 2012

Agenda Inleiding Huidige situatie op de gemeentelijke woningmarkt Ontwikkelingen Gevolgen voor de woningmarkt Doorstroming als oplossing Best practices Discussie Agenda

“Hoe kan de doorstroming bevorderd worden” Probleemstelling “Wat veroorzaakt de stagnatie op de woningmarkt in de gemeente Utrechtse Heuvelrug” “Hoe kan de doorstroming bevorderd worden” 1. Inleiding

Vraag 1: 85% van de 55+ers wil niet binnen 2 jaar verhuizen. Wie van u zou wel op korte termijn willen verhuizen? Vraag 2: Bij WBV Amerongen staan 285 55+ers ingeschreven voor een sociale huurwoning. Wie van u staat ingeschreven bij een corporatie en heeft u al eens gereageerd op een aangeboden woning? Vraag 3: Van de genoemde 285 ingeschreven 55+ers hebben er 211 een huishoudinkomen lager dan € 34.085. Wie van u heeft een inkomen lager dan € 34.085? En lager dan € 43.000? Vragen vooraf

? Vraag 4: Voor de huishoudens die wel willen verhuizen, is de woning de belangrijkste reden. Wanneer zou u willen verhuizen, of als u wilt verhuizen, wat is dan de belangrijkste reden? Vraag 5: Wordt voor u verhuizen aantrekkelijker ten gevolge van: Financiële tegemoetkoming, Hulp bij de fysieke verhuizing Ondersteuning bij praktische zaken Een verhuiscoach Vragen vooraf

2. Huidige situatie op de gemeentelijke woningmarkt Europese regelgeving sociale woningbouw Toewijzing op basis van inkomen (€ 34.085) De midden inkomens vallen tussen wal en schip Crisis op de woningmarkt, ook in de gemeente Utrechtse Heuvelrug Dalende huizenprijzen Uitblijvende verkopen Slechte doorstroming De gemeentelijke woonvisie, “Wonen in een vitale gemeente 2008”, kent 3 belangrijke pijlers: Dynamiek en groei, met respect voor het landschap Een gemengde bevolking Een passend voorzieningenniveau, goede leefomgeving 2. Huidige situatie op de gemeentelijke woningmarkt

2. Huidige situatie De woningzoekende Woningzoekenden regio Utrecht 212.000 mensen in de regio Utrecht staan op de wachtlijst voor een huurwoning 17.500 van de woningzoekende heeft het afgelopen jaar gereageerd op een geadverteerde woning De gemiddelde wachttijd bedraagt 8,2 jaar Woningzoekenden Utrechtse Heuvelrug In Doorn, Driebergen en Leersum is het aantal zoekenden circa 5.100, waarvan 1.450 actief Het merendeel van deze woningzoekenden is jonger dan 30 jaar en starter op de woningmarkt Bij WBV Amerongen staan momenteel 596 woningzoekenden ingeschreven 48% van deze woningzoekenden is boven de 55, driekwart hiervan heeft een inkomen onder de € 34.085 2. Huidige situatie De woningzoekende

3. Ontwikkelingen Demografie Er komen steeds meer starters op de woningmarkt |Tot 2030 toenemend aantal huishoudens 3. Ontwikkelingen Demografie |Aantal 75+ers wordt steeds groter

3. Ontwikkelingen Economie Banken Hypotheek 3. Ontwikkelingen Economie Huizen Beurs

3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord Kerntaak van de corporatie Verhuren sociale woningen en maatschappelijk vastgoed Bouwen van nieuwe woningen Beheren van de woningvoorraad Aansturing van de corporatie Van het Rijk naar de Gemeente Tegengaan van imperfectie op de woningmarkt Hypotheekrente aftrek Startersleningen Scheefwonen en doorstroming Huursombenadering 3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord

3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord Scheefwonen en doorstroming, de maatregelen Het scheiden van wonen en zorg, langer thuiswonen Cliënten met een lichtere zorgvraag die voorheen in een intramurale setting zorg zouden ontvangen, krijgen voortaan de zorg in de eigen omgeving (scheiden wonen en zorg). Concreet wordt met deze maatregel bewerkstelligd dat (onder andere) ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen. Onvermijdelijk zal dit leiden tot meer vraag naar woningaanpassing, die de gemeente vanuit de WMO vergoedt . Inkomen Huurverhoging Maximaal tot € 34.085 1,50% + inflatie 4,5% van de WOZ waarde tussen € 34.085 en € 43.000 2,50% boven € 43.000 6,50% geen maximum 3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord

3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord Voorbeeld huurprijsontwikkeling - Huidige huur € 400 per maand - WOZ waarde van de woning € 160.000 - Inflatie 2,5% per jaar 3. Ontwikkelingen Het regeerakkoord Huur Jaren

4. Gevolgen voor de woningmarkt Substantiële huurverhogingen Met name de sociale huurder met inkomen > € 43.000 Verder dalende prijzen koopwoningen Rabobank: - 6% in 2012 en -7% in 2013 Steeds meer woningen te koop Minder mogelijkheden voor starters om een woning te kopen Nieuwe hypotheekregels van de regering Hypotheekrenteaftrek Niet meer aflossingsvrij Strengere eisen hypotheekverstrekker Maximaal 4,5 keer het jaar inkomen (momenteel gemiddeld 4,2 keer) 4. Gevolgen voor de woningmarkt

4. Gevolgen voor de woningmarkt Corporaties moeten € 2,1 mrd per jaar afdragen aan het rijk Financieel toezichthouder (CFV): 41 corporaties failliet Corporaties leggen nieuwbouwplannen stil Geen nieuwbouw meer door ontwikkelaars en corporaties TNO: Herstel van de bouwsector voorlopig niet is zicht Risico op minder (duurzame) investeringen in bestaand vastgoed Corporaties moeten bezuinigen om het hoofd boven water te houden Meer woningaanpassingen en thuiszorg die doorstroming belemmeren Het rijk voert tegenstrijdig beleid 4. Gevolgen voor de woningmarkt

4. Gevolgen voor de Woningmarkt Wie worden getroffen door deze maatregelen Zittende (55+) huurders met een inkomen € 34.085-€ 43.000 Huur verhoging van 2,5% + inflatie Geen kans op een andere huurwoning door Europese regelgeving Geen kans op een hypotheek door leeftijd en inkomen Zittende (55+) huurders met een inkomen >€ 43.000 Huur verhoging van 6,5% + inflatie, totdat de woning wordt verlaten Geen kans op een hypotheek door leeftijd Starters en woningzoekenden Geen betaalbare woningen beschikbaar (koop en huur) Woningeigenaren Dalende huizenprijzen Veel eigenaren met hypotheek > marktwaarde woning 4. Gevolgen voor de Woningmarkt

5. Doorstroming als Oplossing Doorstroming van 55+ers zorgt voor een positief effect op de woningmarkt De doorstroming van senioren brengt de langste verhuisketen op gang Doorstroming 5. Doorstroming als Oplossing 1 doorstromer brengt 3-5 verhuisbewegingen met zich mee waardoor uiteindelijk de starter in aanmerking komt voor een woningen

Appartementen beschikbaar Doorstroming Senioren in veel gevallen aangewezen op vrije sector huurwoningen Bron funda: d.d. 21-11-'12 Vrije sector Appartementen beschikbaar Plaats Huur Koop Amerongen 4 9 Doorn 14 67* Driebergen 6 60 Leersum 2 21 Maarn 14** Maarsbergen Overberg Totaal 26 90 * 42 in Boswijk ** 8 in trompstaete 5. Doorstroming als Oplossing

5. Doorstroming als Oplossing Om doorstroming op gang te brengen moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan Geschikte woningen voor de 55+er, ongeacht inkomen en huidige woning Samenwerking tussen het rijk, ontwikkelaars, beleggers en corporaties Senioren woningen op een geschikte plaats Verhuizen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen in plaats van woningaanpassing Beleid voor Wonen, Welzijn en Zorg op elkaar afstemmen Directe en indirecte ondersteuning bij het verhuisproces Financiële tegemoetkoming Doorstroomprojecten 5. Doorstroming als Oplossing

6. Best pratices Nieuwbouw project Doorstroom project Allemanswaard Kleurrijk Wonen Zelfstandig wonen in het hart van Amerongen met alle voorzieningen in het gebouw. Huurkorting Huurgewenning Persoonlijke begeleiding Verhuisservice 39 verhuisketens 113 verhuizingen 6. Best pratices Resultaten 2011/2012

7. Discussie

de gezondheid moet verhuizen? Wilt u verhuizen? Ja Nee De belangrijkste vragen Waar naar toe? Waarom niet? Wanneer wel? Woning Prijs Wat als u vanwege de gezondheid moet verhuizen? Locatie

Onderzoeksresultaten (bron rijksoverheid.nl)