Welke toekomst voor de woonbonus? BIOF lunchdebat 24 juni 2015 Sien Winters onderzoeksleider HIVA, coördinator Steunpunt Wonen www.hiva.be, www.steunpuntwonen.be

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Besluit Meer info Woonbonus maar een van de vele instrumenten binnen woonbeleid. Daarom hier breed benaderd: Hoe functioneert de woningmarkt? Want dit is belangrijk om te begrijpen wat invloed is van woonbonus wat is plaats van woonbonus binnen andere instrumenten? Maar vooral: wat zijn de noden en behoeften waarop de woonbonus (en andere instrumenten) een antwoord op willen bieden?

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Besluit Meer info

I. Woningmarkt Aangroei woningvoorraad: 2005-2013: + 223.000 wooneenheden (+8%) 2005-2013: + 187.000 huishoudens (+7,5%) Dus woningaanbod volgt grotendeels vraag Maar niet overal en niet in alle marktsegmenten Aangroei is niet noodzakelijk nieuwbouw Verwervingen: Bouwen met eigen aannemer en architect: voor 1980 nog 38%, nu 7% Bouwen met bouwpromotor: licht gestegen van 4% naar 6%, en na crisis terug naar 5% Nieuwbouw gekocht: van 7% naar 12%, en na crisis naar 11% Bestaande woning gekocht: van 33% naar 73%  Bron: Winters e.a. (2015)

I. Woningmarkt Verwervingen (secundaire markt): 73% van verwervingen betreft aankoop bestaande woning Een groot deel van de aankopen zijn tweede woningen (‘doorstromers’)  Vlaamse ‘woonladder’ Woonladder eindigt vaak in nieuwbouw ‘Doorstroming’ is mede gevolg van prijsstijgingen en fiscaliteit Bron: Vastmans e.a. (2014), Winters e.a. (2015)

I. Woningmarkt Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, 1995-2013 Bron: FOD Economie, ADS

I. Woningmarkt Voornaamste factoren van woningprijzen: Inkomens Intrestvoeten Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. Aflossingvrije hypotheken in Nederland) Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: inelastisch  vraagstijging leidt tot prijsstijging Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, …

I. Woningmarkt Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking * niet gecorrigeerd voor kwaliteit, ** gecorrigeerd voor kwaliteit

I. Woningmarkt Waarom volgt huurprijs niet de woningprijzen? Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers Lage intrestvoet = beperkt rendement op alternatieve beleggingen Weinig ‘professionele’ verhuring: rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging

I. Woningmarkt Groeiende hypotheekmarkt Nieuwe hypotheekkredieten volgens aard van de lening: aantal leningen (links) en totaal bedrag in miljoen euro (rechts), België, 1996-2013 Bron: UPC/BVK Verklaringen: Stijgende verkopen en verkoopprijzen Beleid: woonbonus, subsidies voor renovatie, registratierecht Bron: Winters & Van den Broeck (forthcoming)

I. Woningmarkt Financiering van de woning voor kopers naar jaar van verwerving, in %, Vlaanderen, 2002-2013 Lening: 58% van kostprijs voor kopers, 45% voor bouwers Spaargeld: 27% van kostprijs voor kopers, 26% voor bouwers Verkoop eigen woning: 19% van kopers, voor 12% van kostprijs 46% van bouwers, voor 21% van kostprijs Bron: Heylen (2015), op basis van GWO2013  toenemende financiering met middelen uit verkoop vorige woning

I. Woningmarkt Relatieve omvang van de deelmarkten, in %, Vlaanderen, 1980-2013 Bronnen: Descamps (1997), Heylen (2015), op basis van volkstellingen (t.e.m. 2001) en surveygegevens Opm: aandeel huurders bevat tot 2001 ook gratis bewoners  voor het eerst sinds 1945 stijgt % eigenaars niet langer

I. Woningmarkt Verklaringen voor dalend aandeel eigenaars: Cohorte-effect: wie voor WOII op woningmarkt kwam had minder kans om eigenaar te worden Dat deze groep verdwijnt uit de statistieken, deed aandeel eigenaars stijgen Dit effect raakt nu uitgespeeld Tijdseffect: Economische onzekerheid  ontleners voorzichtiger Strenger hypotheekbeleid van banken Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging? Echter: deze daling is alleen zichtbaar bij de 40% laagste inkomens  toenemende ongelijkheid in woningbezit Bron: Heylen (2015)

I. Woningmarkt Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) Bron: Heylen e.a. (2015), op basis van GWO2013

I. Woningmarkt Woningmarkt en ongelijkheid (OECD, 2015): Ongelijkheid remt economische groei (zie ook IMF, 2015) Vermogen is meer ongelijk verdeeld dan inkomen Eigen woning is belangrijkste vorm van vermogen van huishoudens Vermogen is zeer ongelijk verdeeld tussen huurders en eigenaars Sterke prijsstijging van woningen was een van de voornaamste factoren van stijgend vermogen en van toenemende vermogensongelijkheid Gemiddeld voor europa: Outright owner bezit 8,5 keer meer vermogen dan huurder

Woningmarkt Wonen Woonbeleid Woonbeleid hervormen Besluit Meer info

Vlaamse Wooncode: Art. 3: Art. 4: « Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. » Art. 4: « Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. »

Woningmarkt Wonen Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit

II.1 Beschikbaarheid Evolutie aantal woningen en huishoudens, Vlaanderen, 1991-2012 Huishoudens groeien aan Woningvoorraad volgt huishoudens, of omgekeerd? Bijkomende woningen: zo’n 25.000 per jaar (+1%)  zeer trage wijzigingen in de voorraad Allemaal nieuwbouw? Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen op 1 januari 2012 en bevolking volgens het Rijksregister

II.1 Beschikbaarheid Netto aangroei woningvoorraad 2005-2013: Totaal: +223.000 wooneenheden (+8%), waarvan 150.000 appartementen Huurwoningen: +90.000 wooneenheden (+ 140.000 appartementen, - 50.000 eengezinswoningen) 2013 - 2030: Nood aan 284.000 bijkomende woningen (Federaal Planbureau) Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar Maar deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op juiste plek Groot deel te realiseren via transformatie bestaande gebouwen Conclusies voor beleid: Geen nood aan globale stimulering van woningaanbod Eventueel wel in specifieke sectoren (bv. goedkope huurwoningen voor gezinnen) Ruimtelijke planning: verdichting door stimulering transformatie gebouwen, inplanting nieuwe woningen langs mobiliteitsassen Verwervingen: Bouwen met eigen aannemer en architect: voor 1980 nog 38%, nu 7% Bouwen met bouwpromotor: licht gestegen van 4% naar 6%, en na crisis terug naar 5% Nieuwbouw gekocht: van 7% naar 12%, en na crisis naar 11% Bestaande woning gekocht: van 33% naar 73%  Bron: Winters e.a. (2015)

II.2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met woonquote >30%, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

II.2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met resterend inkomen onder de budgetnorm, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005

II.3 Kwaliteit VLAAMSE WOONBESTAND Structureel ontoereikende kwaliteit 37% 63% Woningen van ontoereikende kwaliteit Technische installaties & Beperkte aanpassingen 13% 24% 63% Kortom, mits de technische installaties zonder gebreken zijn, verluchtingsvoorzieningen in orde en vermijden condensatie, goede handgrepen en borstweringen, afwerking trap, muren, plafond en vloer:  2/3de van de woningen met ontoereikende kwaliteit of zo’n 650 000 woningen aan de eisen voldoen ± 650 000 woningen Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve screening 5.000 woningen) Technische woningkwaliteit

II.3 Kwaliteit Aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve meting

II.3 Kwaliteit Aandeel woningen van (zeer) slechte kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Van den Broeck & Vanderstraeten (2015), op basis van GWO2013 en WS2005 (subjectieve meting)

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen Besluit Meer info

III.1 Beleidsdoelen Volgens Vlaamse Wooncode: Beschikbaarheid Betaalbaarheid Woonzekerheid Sociale inclusie Voorrang voor meest woonbehoeftigen Impliciete beleidsdoelen: Vermogensvorming Tewerkstelling & economische groei Leefbare steden Duurzaamheid - energiezuinigheid

III.2 Beleidsinstrumenten Belasten van wonen: Wonen/woningen in de directe belastingen Personenbelasting / vennootschapsbelasting Vrijstelling eigen woning sinds 2005 Huurwoning blijft belast op geïndexeerd KI Onroerende voorheffing berekend op geïndexeerd KI Basistarief: 2,5% (Vlaanderen) + opcentiemen provincies en gemeenten door henzelf te bepalen Wonen/woningen in de indirecte belastingen Belasting over de toegevoegde waarde (btw) Registratierechten Andere: hypotheek-, verdelings-, schenkings- en successierechten Andere: leegstandsheffing, belasting tweede verblijven, belasting onbebouwde percelen…

III.2 Beleidsinstrumenten Fiscale subsidies: Amalgaam aan subsidies, met grote overlap in doelstellingen en doelgroepen, o.a. Aftrekken en verminderingen in de personenbelasting Abbatementen en verlaagde tarieven in OV, BTW, registratierechten Merendeel gericht op eigenaars-bewoners Beperkt aantal fiscale voordelen voor private huur (o.a. voor energiedoeleinden) Sociale huisvesting ook gesubsidieerd via fiscaliteit Bron: Haffner e.a. (2014)

III.2 Beleidsinstrumenten Niet-fiscale subsidies: Zelfde beeld: breed spectrum van subsidies, met overlap in doelstellingen en doelgroepen in alle fasen van bezit Meest gedifferentieerd voor eigenaars-bewoners Ook diverse subsidies voor sociale huur Maar weinig instrumenten voor private huur/verhuur (behalve voor energiezuinigheid)

III.3 Evaluatie Sommige instrumenten hebben maar beperkt effect: Omdat ze te beperkt van omvang zijn (bv huursubsidie, sociale huisvesting) Omdat ze de groep met de grootste nood niet bereiken (bv fiscaliteit) Sommige instrumenten hebben ongewenste effecten: Subsidies werken prijsopdrijvend (bv woonbonus) Eigendomsbeleid heeft geleid tot suburbanisatie, mobiliteitsproblemen, versnippering van ruimte …

III.3 Evaluatie Sommige instrumenten zijn averechts herverdelend of zouden meer effect hebben als ze beter worden gericht: Fiscale voordelen zeer ongelijk verdeeld Brede subsidies voor renovatie (BTW 6%, renovatiepremie) Sociale huisvesting, huursubsidies, sociale leningen wel gericht Sommige bijzondere uitdagingen vragen extra stimulerende maatregelen: Sanering harde kern van slechte woningen, o.a. in steden Aanbodtekort ondersegment private huur Klimaatdoelstellingen De realisatie van een ‘nieuw Vlaams woonmodel’ (Ryckewaert e.a., 2011)

III.3 Evaluatie Evaluatie woonbonus (Vastmans e.a., 2014): Voordeel wordt gekapitaliseerd in de prijs (betaalbaarheid bepaalt de woningprijs) En heeft daarmee geen effect op betaalbaarheid En ook een onduidelijk of zeer beperkt effect op eigendomsverwerving Voordelen komen vooral terecht bij wie daar het minst nood aan heeft  Hervorming gewenst!

Hoger fiscaal voordeel + langere looptijd Evolutie van de werkelijke woningprijs* 15 en 3 gesimuleerde reeksen op basis van 3 betaalbaarheidsscenario’s, België 1973‐2012 Hoger fiscaal voordeel + langere looptijd Hoger fiscaal voordeel Oud fiscaal voordeel Woningprijs (K3) *De derde kwartiel woningprijs van gewone woonhuizen (met de sprong tussen 2004 en 2005 verminderd met 5%. Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van NBB, ASLK, ADSEI, eigen berekeningen

III.3 Evaluatie Gemiddelde voordelen van woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

III.3 Evaluatie Verdeling besteedbaar inkomen en voordeel woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 72,2% Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Besluit VI. Meer info

IV.1 Meer gelijke behandeling van huur en eigendom  waarom? Theorie van optimale belastingen (Mirrlees e.a.): Vergelijkbare activiteiten op gelijke manier belasten Een voordelige behandeling moet te verantwoorden zijn vanuit afweging kosten en baten

Kosten eigen woningbezit: Onaangepaste woningen Lage jobmobiliteit Mobiliteitsproblemen Onderbezetting Verzwakkend profiel huurmarkt Baten eigen woningbezit: Pensioenargument Woonzekerheid Woning beter onderhouden Meer betrokken op buurt De sterke voordelige fiscale en niet-fiscale behandeling van eigen woning lijkt niet in verhouding tot de netto-baten

Raming totale uitgaven voor wonen van federale en Vlaamse overheid, in miljoen euro, Vlaams Gewest, 2014 Vlaams Parlement (2013), ‘Ontwerp van decreet houdende de Middelenbegroting van de Vlaamse gemeenschap voor het begrotings­jaar 2014’; Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2013), ‘Wetsontwerp houdende de Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2014’; Wonen-Vlaanderen Niet inbegrepen: BTW, vennootschapsbelasting, energiemaatregelen, fiscale voordelen voor tweede verblijven Berekeningen onder veronderstellingen Bron: Haffner e.a. (2014)

IV.1 Meer gelijke behandeling van huur en eigendom  hoe? 1° Afbouw woonbonus Vastman e.a., 2014: Evaluatie woonbonus: zie supra Nieuwe contracten: afbouw over 25 jaar Lopende contracten: niet-indexering Risico’s te snelle afbouw: prijsdaling, solvabiliteitsprobleem, doorstroming valt stil, effect op verkopen en registratierechten, mogelijk effect op nieuwbouw Vlaams Regeerakkoord juli 2014: vanaf 1 januari 2015 - Nieuwe contracten: woonbonus verminderd met een derde - Lopende contracten: niet-indexering - Sterke effecten bleven uit dankzij intrestdaling - Heeft wel geleid tot boom aan transacties tweede helft 2014  Aanbevelingen: Verdere afbouw, maar heel geleidelijk Afstemming nodig met lange termijnsparen (tweede woning)

IV.1 Meer gelijke behandeling van huur en eigendom  hoe? 2° Gelijke behandeling huur en eigendom in personenbelasting Vandaag: Eigen woning vrijgesteld in personenbelasting Huurwoning belast op KI verhoogd met 40% Discussie over belasten huurwoning op effectieve huurinkomsten Mogelijke aanbeveling: Hef ook op eigen woningen opnieuw inkomstenbelasting zoals voor 2005 Daarbij kan investeringsgoedbenadering worden gevolgd, d.w.z. aftrek voor kosten, o.a. intrest op vreemd vermogen, renovatiekosten Indien ook intresten op eigen vermogen aftrekbaar zijn, rest nog weinig om te belasten (discussiepunt theorie optimale belastingen)

IV.2 Belasting op transactie of op bezit? Argumenten pro belasting op bezit (OV, PB) Is een efficiënte belasting (relatief weinig gedragsreactie) Minder invloed op arbeidsmobiliteit Relatief weinig negatieve invloed op economische groei (OECD) Meer stabiele inkomsten dan transactiebelasting Argument pro transactiebelasting: Stabiliserende invloed op woningprijzen Aanbevelingen: belasting op woningbezit verhogen registratierecht verminderen

III.3 Een marktconforme belastingsbasis Onroerende voorheffing/inkomstenbelasting: Problemen met huidige KI: Houdt onvoldoende rekening met waarde-evolutie Weerspiegelt onvoldoende de waardeverschillen Grote Woononderzoek 2013: gemiddeld geïndexeerde KI is 19% van de geschatte netto-huurwaarde Denksporen voor goede schatting: Databank vastgoedtransacties AAPD Databank EPC/EPB Databank registratie huurcontracten  hedonische prijsanalyses  Aanbevelingen: Hef belasting op woningbezit gebaseerd op marktwaarde Overweeg aftrekbaarheid van kosten voor renovatie Pas eventueel aanslagvoeten aan

IV.3 Een marktconforme belastingbasis Registratierechten: Nu: % van prijs, met kortingen volgens KI en abbattementen Maar: KI is geen goede basis voor kortingen Vermoeden van prijseffecten klein beschrijf en abbattementen Herverdeling (voor inkomen of kinderlast) via registratierechten of andere instrumenten? Idem voor andere beleidsdoelstelllingen, bv. Stadsvlucht, woningkwaliteit  Aanbevelingen: Woningprijs als belastingsbasis Voorzichtig met kortingen en lage tarieven En zeker niet op basis van KI

V.4 Garandeer recht op wonen Vaststelling: Recht op wonen geschonden voor grote groep Aanbeveling: Wend de middelen die vrijkomen aan voor beleidsinstrumenten die duidelijk gericht zijn op beleidsdoelen/ doelgroepen: sociale huisvesting / huursubsidie sociale leningen verbetering woningkwaliteit Voorrang / grootste voordelen voor de groepen: Waarvoor recht op wonen meest is geschonden Waar grootste effecten kunnen verwacht worden

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Besluit

V. Besluit Vaststellingen: Grondwettelijk recht op wonen niet gerealiseerd voor grote groep Voornaamste problemen geconcentreerd in huurmarkt Beleid behandelt huur en eigendom zeer ongelijk Fiscaliteit vergroot inkomens- en vermogensongelijkheid Beleidsaanbevelingen: Nood aan een meer doelgericht beleid: minder instrumenten, beter gericht op beleidsdoelen Verdere afbouw woonbonus Maar ook verdere gelijkschakeling in inkomstenbelasting Woning moet worden betrokken in discussie over tax shift

Woningmarkt Wonen Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen Besluit Meer info

Rapporten Steunpunt Wonen www.steunpuntwonen.be Hier o.a. gebruikt: Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, 95 p. Vastmans F., Buyst E., Helgers R. & Damen S. (2014), Woningprijzen: woningprijs- mechanisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven, p. 87. Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p. (+ deelrapporten)

Rapporten ‘Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen’ Rapporten juni 2014: Marietta Haffner, Katleen Van den Broeck en Sien Winters, Deel I: Literatuur en instrumenten. Geert Goeyvaerts en Frank Vastmans, Deel II: Budgettaire analyse van instrumenten. Frank Vastmans, Kristof Heylen en Geert Goeyvaerts: Deel III: Effectenmeting Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel IV: Bouwstenen en scenario’s Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel V: Samenvatting http://www.econ.kuleuven.be/drc/CES/research/rapporten-workshop-woonfiscaliteit

Andere bronnen European Mortgage Federation (2014), Hypostat 2014. Haffner M. & Winters S., Homeownership taxation in Belgium: moving towards more ‘optimal tax’? International Journal of Housing Policy, Accepted for publication OCED (2015), OECD Economic Surveys: Belgium 2015, OECD Publishing, OECD (2015), “Overview of inequality trends, key findings and policy directions”, in: In It Together: Why Less Inequality Benefits All, OECD Publishing, Paris. DOI: http://dx.doi.org/10.1787/9789264235120-4-en Ryckewaert M., De Decker P., Winters S., Vandekerckhove B., Vastmans F., Elsinga M. & Heylen K. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn, 109 p. Winters S. & De Decker P. (2009), 'Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid', in Vanderleyden L., Callens M. & J. Noppe (red.), De Sociale Staat van Vlaanderen 2009, Studiedienst van de Vlaamse Regering, Brussel. Winters S., Elsinga M. (2011), Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. In De sociale staat van Vlaanderen 2011. Noppe J., Vanderleyden L., Callens M. (eds.) Studiedienst van de Vlaamse Regering (Brussel) , pp. 217-256, Winters S. & Van den Broeck K., Twenty five years of housing finance in Belgium. In: J. Lunde & C. Whitehead, Milestones in European Housing Finance, Wiley Blackwell, Oxford, forthcoming. Rapporten Vlaamse Woonraad: www.vlaamsewoonraad.be