Een huurprijsindex voor Vlaanderen

Slides:



Advertisements
Verwante presentaties
K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent Een prijsindex voor woningen verhandeld.
Advertisements

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’, 9 maart 2007 Brussel – Vlaams Parlement Woning en woonomgeving in België Toelichting bij de huisvestingsmonografie 2001.
10. Verkoopvoorspelling en Budgettering
Huurwaarborgen Brecht Vermeulen Directeur De Mandel.
Demografie, human capital, en de vraag naar woningen
Statistiek ?! … Ronald Buyl - BISI.
Gegevensverwerving en verwerking
Meervoudige lineaire regressie
Hoofdstuk 9 Verbanden, correlatie en regressie
Voorspellende analyse
Inhoud van een ontheffingsaanvraag. Kenmerken van het project Kenmerken van de omgeving versus Effecten van het project Toetsen aan welke criteria.
Tom DEHAENE Resultaten OCMW-enquête december 2008.
Verbist, G., & Vanhille, J. (2012). Een simulatie van huursubsidies voor huishoudens in Vlaanderen: een verdelingsanalyse. CSB berichten, (1), Geraadpleegd.
Huursubsidies Kimberly Deseure.
SOCIAAL HUREN IN VLAANDEREN Sien Winters. INLEIDING 1994: iedereen heeft recht op behoorlijke huisvesting 1997: recht opgenomen in Vlaamse Wooncode Sociale.
Kenmerken van de huurmarkt in Vlaanderen
Hierna volgt een samenvatting van de belangrijkste rechten en plichten van de huurder van een sociale woning. Een volledig overzicht ervan vindt u terug.
Sien Winters. Een kleiner wordende markt in handen van vele kleine verhuurders Een diverse groep met gemiddeld zwak en zwakker wordend profiel De private.
28 mei Symposium Statistical Auditing Slide 1 Steekproefmethoden bij EU audits Paul van Batenburg.
Intro/Context Niemand weet exact hoe het Google algoritme werkt Echter, de belangrijkste factor zit hem voornamelijk in de kracht van andere websites die.
Design Charles & Ray Eames - Hang it all © Vitra Hou wonen betaalbaar, vooral in armoedesituaties Enkele bijkomende gegevens in reactie op de USAB-paper.
Passend toewijzen en woningwaarderingsstelsel II
Huurbeleid Woningstichting Nieuwkoop
Design Charles & Ray Eames - Hang it all © Vitra Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen: een inleiding DuWoBo Transitiearena 19 oktober 2015 Sien Winters onderzoeksleider.
Design Charles & Ray Eames - Hang it all © Vitra Een eigen huis, een plek onder de zon? Recht op wonen voor iedereen Vanuit de onderzoekswereld Sien Winters.
Lastenverlichting op arbeid: geen gratis lunch Paul de Beer UvA-AIAS & De Burcht.
Trends op de Vlaamse woningmarkt Sien Winters Onderzoeksleider HIVA - KU Leuven Coördinator Steunpunt Wonen Vastgoedacademie, 9 juni.
Monetaire waardering van geurhinder: gebruik van de snuffelmethode en ruimtelijke regressietechnieken Toepassing voor Denderleeuw Lies De Meyer Johan Eyckmans.
Geluidshinder rond de luchthaven van Brussel: een econometrische evaluatie Thierry Bréchet (1) Alexis Gérard (2) Giordano Mion (3) (1)CORE, Chaire Lhoist.
Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ 1 Wonen in Vlaanderen Een nieuw beleid voor de private huurmarkt? 20 april 2007De Schelp, Vlaams Parlement Studiedagen.
WonenBreburg Energie Januari I.Achtergrond & het telt! Panel II.Profiel panelleden III.Resultaten onderzoek Inhoud rapport 2.
Wonen in Vlaanderen: gegevens en mogelijkheden SILC 1 Kristof Heylen en Sien Winters Wonen in Vlaanderen: gegevens en mogelijkheden van EU SILC.
1 1 De private woninghuurmarkt in België Luc Goossens OASeS (Universiteit Antwerpen) 20 april 2007De Schelp, Vlaams Parlement Luc Goossens OASeS (Universiteit.
Nieuwbouw en bouwgrond Een economische analyse Frank Vastmans Centrum Economische Studies K.U.Leuven.
Testen met een klein aantal testmonsters Rob Ross.
Het modelleren van rijtaakondersteunende systemen Mark Gorter, Muriel Verkaik PLATOS 2016 | 9 maart 2016.
Naar een aanbodbeleid op de Vlaamse private huurmarkt? Erik Buyst Steunpunt Ruimte en Wonen.
Trends op de Vlaamse woningmarkt Sien Winters KU Leuven - HIVA Studiedag ‘Wonen in Vlaanderen anno Wat leert ons het Grote.
Huurdersraadpleging donderdag 27 oktober 2016
Presentatie HBO 14 oktober 2015
Sociaal wonen, woonkosten en betaalbaarheid Wat vertelt het Grote Woononderzoek 2013 ons over de betaalbaarheid in de sociale huur in Vlaanderen? Dr.
De mate van ‘ziektelast’ bij mensen met COPD onder behandeling van de huisarts versus longarts Erik Bischoff, Laura Elbers, Tjard Schermer, Jan Vercoulen.
Te Huur 6 benedenwoningen aan de Waterwiel in Zoeterwoude-Rijndijk
Workshop Berekening van Sociale Huurprijs
Kosten en lasten in de sociale huur
Te Huur 12 bovenwoningen aan de Waterwiel in Zoeterwoude-Rijndijk
Welkom Havo 5..
GROTE LIJN HUURPLANNEN DEKKER
GROTE LIJN HUURPLANNEN DEKKER
Bevorderingsrichtlijnen van de Bernardus: soepel of streng
Inhoud van een ontheffingsaanvraag
De Flexibele Club Competitie
29/11/2017 SVK MEETJESLAND vzw.
Kristof Heylen en Sien Winters 18 maart 2014
Sien Winters Katrien Tratsaert Frank Vastmans Paul de Vries
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Vertaling van: John Hattie – Visible Learning for Teachers
Sien Winters - Inleiding op debat
Voorspellende analyse
De private huurmarkt: een van de pijlers voor goed en betaalbaar wonen
Genoomfokwaarden in de praktijk
Hoe schat je merker effecten?
Indruk van de woningmarkt StedelijkGebiedEindhoven
Trends op de Vlaamse woningmarkt
Twintig jaar ontwikkelingen op de Vlaamse woningmarkt
De evolutie van de woonsituatie in Vlaanderen in de periode
Twintig jaar ontwikkelingen op de Vlaamse woningmarkt
Residentie Steense Dijk
Transcript van de presentatie:

Een huurprijsindex voor Vlaanderen Frank Vastmans Een huurprijsindex voor Vlaanderen -Paul de Vries & Frank Vastmans- Prof. Erik Buyst

Herhaalde Huur methode Huurprijsindex Frank Vastmans Herhaalde Huur methode “De huurprijs bij het aangaan van een nieuw contract wordt vergeleken met de huurprijs bij aanvangsjaar van het vorige huurcontract bij dezelfde woning” (= herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten). 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Huurprijsindex Frank Vastmans HUURPRIJSINDEX Bron: AAPD huurcontractendatabank. Methode en data. Resultaten en betrouwbaarheid. Vergelijking van resultaten. Data: vermeld hier best AAPD op de slide 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

huurprijsindex Frank Vastmans Voorbeeld van de huurprijsevolutie van een individuele huurwoning Bron vermelden 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Index van nieuwe contracten huurprijsindex Frank Vastmans Index van nieuwe contracten <-> het verloop van de gemiddelde huurprijs die huurders in een bepaald jaar betalen bv. Belgische niet-sociale huurindex. Reageert snel op veranderingen. Voor nieuwe huurders belangrijk, niet de zittende ~ kandidaat-kopers versus eigenaars. te veel tekst op de dia, luisteren en lezen tegelijk zal niet lukken 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Huurprijsindex Frank Vastmans Illustratie compositie-effect van huurwoningvoorraad Zijn de huurprijzen sterk gestegen tussen 2007 en 2010 ? (in euro’s) 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Huurprijsindex Frank Vastmans Illustratie compositie-effect van huurwoningvoorraad Zijn de huurprijzen sterk gestegen tussen 2007 en 2010 ? (in euro’s) In 2010 uit huurvoorraad Mooi gedaan 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten Huurprijsindex Frank Vastmans Herhaalde waarnemingen van nieuwe huurovereenkomsten <-> evolutie van huurprijzen volgens aanvangsjaar. Geen invloed van veranderingen in de voorraad. +30.000 woningen herhaalde contracten (1990 - 2010). Geen info over kwaliteitsveranderingen van de woningen. impliciete veronderstelling: evenwicht tussen renovaties en afschrijvingen. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Aantal herhaalde huurovereenkomsten volgens aanvangsjaar eerste en laatste contract Frank Vastmans 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Huurprijsindex Frank Vastmans METHODE Uit de literatuur van repeat sales index (“repeat rents index” is nieuw). Twee gelijkaardige methoden toegepast: BMN index berekening (Bailey, Muth & Nourse, 1963). WRS index (weighted repeat sales, Case & Shiller, 1987). Speciale vorm van een regressie-analyse. Resultaten zijn zeer robuust… 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Huurprijsindex Frank Vastmans Hoe verwacht u dat de huurprijsindex de laatste 10 jaar gestegen is ? Niet Gelijkaardig aan gezondheidsindex Gelijkaardig aan inkomen Gelijkaardig aan woningprijs Gelijkaardig aan renovatiekost (bv. ABEX-index voor bouwkosten) Defeyt P. (2011) L'indice des prix et la comptabilité nationale sous-estiment la hausse des loyers. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Huurprijsindex vergelijking Frank Vastmans 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Effect van revisie Frank Vastmans Toevoegen van een gepaarde waarneming verandert index in voorgaande jaren : => bruikbare methode ? => Onderstaande grafiek toont dat revisie geen probleem vormt voor de index. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Regionale spreiding Frank Vastmans 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Conclusie Frank Vastmans Zeer stabiele resultaten: Doorheen de tijd. homogene regionale spreiding (grootsteden uitgezonderd). Nieuwe resultaten, maar wel in lijn van de verwachtingen. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Een hedonische huurprijsanalyse Frank Vastmans Een hedonische huurprijsanalyse -Roel Helgers & Frank Vastmans- prof. Erik Buyst

Studiedag de private huurmarkt Overzicht Frank Vastmans HEDONISCHE HUURPRIJSANALYSE Doelstelling Basisidee Data Methode Resultaten 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Doelstelling Frank Vastmans Het model dient om een huurmarktwaarde te schatten van een woning aan de hand van zijn kenmerken. Woningprijs is functie van woningkenmerken omgevingsfactoren ligging 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Vraag 2: Kan een statistisch model het wel ? JA dat kan, Basisidee Frank Vastmans Vraag 1: Kan een statisticus beter een huurprijs schatten dan een vastgoedexpert ? NEE Vraag 2: Kan een statistisch model het wel ? JA dat kan, door de schattingen van de experten (of anderen) te gebruiken 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Basisidee Frank Vastmans Jan en alleman experten Hoe zonniger, hoe hoger de geschatte hedonische waarden. Het gemiddelde : beste schatter => neemt individuele, subjectieve “ruis” weg 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Basisidee Frank Vastmans Jan en alleman experten Jan en alleman op een zonnige dag Hoe zonniger, hoe hoger de geschatte hedonische waarden. Het gemiddelde : beste schatter => neemt individuele, subjectieve “ruis” weg => niet de vertekening (bv. door zonnige dag) 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Data Frank Vastmans 2304 prijsschattingen door notarissen van sociale huurwoningen in 2008. Gestandaardiseerde bevraging met uitgebreide lijst van kenmerken. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Data Frank Vastmans WONINGKENMERKEN: Slaapkamers, beglazing, sanitair, tuin, terras, bouwjaar, isolatie, kroonlijsten, pleisterwerk, verwarming…. (meer dan 30). VOORZIENINGEN in de buurt : winkels, CC’s, scholen,.. BEREIKBAARHEID : afstand tot trein, bus, autosnelweg,… OMGEVING : architecturaal karakter, buurthinder, … STATISTISCHE SECTOR : lonen, bevolkingsdichtheid, … 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Data verdeling huurprijzen (in nominale prijzen 2008) Frank Vastmans Toepassing huurprijsindex => woonsurvey resultaten 2005 doorvertalen naar nu 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Methode Frank Vastmans Hedonische huurprijsanalyse werkt analoog aan het basisidee van gemiddelden. Schat niet de huurprijs, maar de marktwaarde van een kenmerk van een woning. zodat “som” van alle waarden van kenmerken van een woning minimaal verschilt van notarisschatting. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Methode Frank Vastmans Modellering belangrijk : waarde van garage i.f.v. bevolkingsdichtheid (statistische sector). Waarde verwarming i.f.v. grootte van de woning. éénmaal de kenmerken geschat en gemodelleerd : model toepasbaar voor elke huurwoning in Vlaanderen. 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Studiedag de private huurmarkt Resultaten Frank Vastmans 67 tot 81% van de huurprijsverschillen werd verklaard (VMSW dataset). Gemiddeld verschil met notarisschatting 60 - 73 €. deels door schattingsfout model, deels door subjectieve schattingsfout notaris. Zeer logische resultaten Grootte, ouderdom en esthetiek belangrijk (woning, keuken, badkamer, …) 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt

Resultaten: enkele voorbeelden Frank Vastmans 10 € extra voor een hogere rendementsketel vergeleken met een standaard CV. 15 € extra voor een zonnige woning. 20 € extra voor een buurt met architecturaal karakter. …. Voorzichtig met interpretatie: afhankelijk van andere woningkenmerken in model (multicollineariteit: vele kenmerken hangen samen) Slaapkamers : 100 euro, met andere woningkenmerken 70 euro, oppervlakte : 16-1-2019

Resultaten: liggingseffecten Frank Vastmans Einde dank voor uw aandacht 15-5-2012 Studiedag de private huurmarkt