Renovatie Koggestraat (Gent) Welkom bewoners! Renovatie Koggestraat (Gent) Er worden foto’s gemaakt van deze bewonersvergadering. Als u niet in beeld wil komen, kan u op de achterste rij plaatsnemen. Die wordt niet in beeld gebracht. Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Verloop van de avond 1. Verwelkoming + voorstelling aanwezigen 2. Waarom renoveren we? 3. Wat renoveren we? 4. Waarom renoveren we in fases? 5. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer? 6. Gevolgen voor de verhuizers qua huurprijs, waarborg, nieuwe woning, … 7. Algemene vragen 8. Afsluiting + individuele nabespreking Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

1. Voorstelling aanwezigen Volkshaard: Directeur: Hans Heyse Diensthoofd Sociale Dienst: Koen Van de Velde Diensthoofd Technische Dienst: Peter Vermaercke Diensthoofd Dienst Projecten: Tom Battiau Celverantwoordelijke Renovatie: David De Smeyter Projectleider: Martine De Schepper Communicatieverantwoordelijke : Lien Buyck Architecten: Thierry Langeraert & Geert Bourdeaud'hui (Volt Architecten) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

2. Waarom renoveren we? Algemeen beleid Volkshaard: - Missie: Volkshaard maakt betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk. Volkshaard = cvba (vennootschap) Geschiedenis van sociale huisvesting = betaalbaar wonen aanbieden voor mensen met een beperkt inkomen - Visie: Wij willen een betaalbare en duurzame thuis in een aangename woonomgeving voor iedereen toegankelijk maken. Betaalbaar: verhuren aan redelijke kostprijs afhankelijk van het gezinsbudget Duurzaam: levenslange woonzekerheid in aangepaste, kwaliteitsvolle en ecologisch verantwoorde woongelegenheid Aangename leefomgeving: een buurt die fraai is, rustig, goed bereikbaar, in welzijn en welbevinden Voor iedereen toegankelijk: sociale doelgroepen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

2. Waarom renoveren we? Aantal woningen Volkshaard: 5.527 in regio Gent-Eeklo Strategische doelstellingen: 1. Financiële gezondheid: hoofd boven water blijven houden Wij ontvangen géén subsidies van de Vlaamse overheid Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten lenen wij bij de Vlaamse overheid aan -1%: terugbetalen over periode van 33 jaar Huurprijs afhankelijk van het inkomen: gemiddelde huurprijs hier = € 348,16/maand 2. Onderhoud van het patrimonium: lange levensduur van onze woningen door onderhoud en herstellingen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

2. Waarom renoveren we? Waarom renovatie? Ouderdom woningen: slijtage (lekken, opstijgend vocht, verzakkingen, keukens en badkamer) Energiezuinigheid verplicht tegen 2020 (dakisolatie, dubbel glas en verwarmingsketel) Strengere veiligheidsnormen (gas, elektriciteit, etc) Minimum oppervlaktenormen per kamer opgelegd door Vlaamse Overheid Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

Blijvende bewoning onmogelijk bij totaalrenovatie Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

2. Waarom renoveren we? Waarom totaalrenovatie? renovatielening Vlaamse overheid wordt per wijk vastgelegd, realisatie binnen bepaalde termijn => geen versnippering mogelijk Wetgeving overheidsopdrachten = openbare aanbesteding (laagste prijs) Kostprijs collectieve renovatie vs. semi-collectieve renovatie vs. individuele renovatie = + 35% Leegstand betekent geen huurinkomsten: meer en meer opzeggingen (overlijden, rusthuis) => individuele renovaties niet meer houdbaar Raming totale kostprijs: € 3.372.747 (136.056.286 BEF) – inclusief BTW Geraamde terugverdientijd van investering: afbetaald na 19,22 jaar (gemiddelde huurprijs € 348,16/maand) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

3. Wat renoveren we? Presentatie door Volt Architecten Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

4. Waarom renoveren we in fases? Eerst renovatie van leegstaande woningen => enkele huurders verhuizen naar die gerenoveerde woningen => hun huizen komen leeg & worden gerenoveerd => volgende huurders verhuizen naar die woningen => enzovoort = doorschuifsysteem => zoveel mogelijk bewoners die dat willen herhuisvesten in de wijk zelf Gevolgen: Lange renovatie (van oktober 2018 tot voorjaar 2021) Geraamde totale kostprijs: € 3.372.747 (136.056.286 BEF) – inclusief BTW Geraamde gemiddelde kostprijs per woongelegenheid: € 80.803 (3.239.435 BEF) (18 woningen en 24 appartementen) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

5. Naar waar moet u verhuizen? En wanneer? We zoeken voor iedereen een passende oplossing binnen ons patrimonium U heeft een voorkeur opgegeven voor een bepaalde woning, een bepaalde wijk en/of een bepaalde gemeente, maar wij kunnen niet garanderen dat u die krijgt We zullen iedereen een voorstel doen van zodra de werken starten (rekening houdend met uw gezinssamenstelling) Als we een aanbod kunnen doen binnen de wijk, is uw verhuis afhankelijk van wanneer de woning gerenoveerd wordt (zie tijdslijn) Als u verhuist buiten de wijk, is uw verhuis afhankelijk van wanneer er iets vrijkomt Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

5. Tijdslijn Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor de verhuizers De wetgeving: Herhuisvesting in kader van renovatie   Art. 37bis. § 2. De huurder stemt in met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een andere woning van de verhuurder. Als de herhuisvesting onmiddellijk een definitief karakter heeft, kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen, met toepassing van artikel 10. In dat geval wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor de verhuizers Waarom niet terugkeren naar de woning? RATIONELE BEZETTING: aantal bewoners versus aantal slaapkamers = wettelijke beperking = verboden Artikel 18: Voorafgaand aan de toewijzingen geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium, rekening houdend met het vooropgestelde aantal bewoners, vermeld in artikel 50. Die invulling wordt opgenomen in het interne huurreglement. Concreet: Alleenstaande: 1 slaapkamer (eventueel 2) Koppel: maximum 2 slaapkamers Alleenstaande / koppel met 2 kinderen: 3 slaapkamers Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor verhuizers Waarom niet terugkeren naar de woning? (vervolg) Terugkeren = twee keer verhuizen Tussenoplossing kan nooit in de wijk zelf zijn Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor verhuizers Huurprijs van de nieuwe woning? Van zodra u betaalt voor de nieuwe woning, moet u uiteraard geen huur meer betalen voor uw oude woning Cf. inkomen en rationele bezetting Aanpassing patrimoniumkorting (kan wegvallen) MAAR: sowieso lagere energiefactuur (betere isolatie en CV) OPGELET - nieuw decreet sinds 2017: Onderbezettingsvergoeding = € 32 per 2de slaapkamer op overschot (jaarlijkse indexatie) Waarborg van de nieuwe woning? U krijgt uw oude waarborg terug Er moet een nieuwe waarborg betaald worden, afhankelijk van het jaar waarin u zal verhuizen → bedrag wordt altijd geïndexeerd (€ 953 in 2017, € 967 in 2018) U kan dit eventueel in delen afbetalen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor verhuizers Waarom nieuw huurcontract in plaats van behoud bestaand huurcontract? Wettelijk niet mogelijk wegens nieuw adres Wat met zelf uitgevoerde aanpassingswerken? Kwaliteit van de uitgevoerde werken versus later onderhoud door Volkshaard Goedgekeurd voor Volkshaard: zie schriftelijke overeenkomst hierover (al dan niet te verwijderen) Niet-goedgekeurd door Volkshaard: zelf te verwijderen of tegen betaling = wordt individueel per woning bekeken door Volkshaard mét hanteren van principes van redelijkheid (via vooronderzoek) Niet terug opbouwen nadien! Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

6. Gevolgen voor verhuizers STK = de huurder betaalt enkel de kost voor het afvoeren van het afval, Volkshaard neemt de kost voor de verwijdering van het materiaal ten laste. GK = er zijn geen kosten voor de huurder. H = de huurder betaalt de integrale kost voor verwijdering. Uurloon = de huurder betaalt enkel de kost van de uurlonen voor het verwijderen van het materiaal, Volkshaard neemt de kosten voor het afvoeren van het afval ten laste. Door de huurder geschilderde trap= GK (geen kosten) Door de huurder aangebracht tuinhuis; opbouw (= het tuinhuis zelf) verwijderen: STK- ter plaatse in te schatten (huurder betaalt enkel voor afvoeren van afval) Door de huurder aangebrachte centrale verwarming/keukenmeubilair/badkameruitrusting= GK (geen kosten) Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

7. Algemene vragen Zijn er nog vragen die voor iedereen van toepassing zijn? Straks ruimte voor individuele vragen Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen

8. Afsluiting + individuele nabespreking Mogelijkheid tot stellen van individuele vragen bij elke medewerker in de zaal Directeur: Hans Heyse Diensthoofd Sociale Dienst: Koen Van de Velde Diensthoofd Technische Dienst: Peter Vermaercke Diensthoofd Dienst Projecten: Tom Battiau Celverantwoordelijke Renovatie: David De Smeyter Projectleider: Martine De Schepper Communicatieverantwoordelijke: Lien Buyck Architecten: Thierry Langeraert & Geert Bourdeaud'hui Niet alle vragen kunnen beantwoord worden vanavond → geef uw naam en telefoonnummer gerust door Sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard Betaalbaar en duurzaam wonen