De Vlaamse woonmarkt in Europees perspectief Sien Winters Coördinator Steunpunt Wonen Onderzoeksleider HIVA – KU Leuven

Inhoud Erg verschillende woningmarkten Woningkwaliteit Betaalbaarheid Beleid

Deze presentatie is voornamelijk gebaseerd op een bijdrage van Marja Elsinga en mezelf voor de Sociale staat van Vlaanderen editie 2011, waarin we gevraagd werden Vlaanderen internationaal te positioneren. Waarschuwing bij internationale vergelijkingen: Landen hebben zeer verschillende institutionele en sociaal-economische situatie, dit vertroebeld vergelijkingen Er zijn weinig internationaal vergelijkbare bronnen. De beste is de EU-SILC. Belangrijk om weten is dat we werken met gegevens over personen en niet over huishoudens, zoals we in woononderzoek doorgaans doen. Om die reden zijn de resultaten niet zomaar vergelijkbaar met resultaten van de Woonsurvey. Voornaamste bron: Winters S. & Elsinga M. (2011), Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. Noppe J., Vanderleyden L. & Callens M., De sociale staat van Vlaanderen 2011, Studiedienst Vlaamse Regering, Brussel, p. 216-256. 22-9-2018

1. Erg verschillende woningmarkten In het Vlaamse Gewest woont 77,5% van de bevolking in eigendomswoningen. Hiermee komen we zoals ook een aantal Zuid-Europese landen en Ierland uit boven het Europese gemiddelde van 74%, De hoogste aandelen eigen woningen zien we in Oost-Europa. Dit is nog mede het gevolg van de privatisering van publieke woningen begin jaren 1990. Merk ook op dat een heel groot deel van deze woningen al zijn afbetaald. Zoals we verder zullen zien resulteert dit in lage directe woonuitgaven, maar niet in een goede betaalbaarheid. Het Waalse Gewest blijft met 72% onder het gemiddelde. Waarom er zo grote verschillen zijn in aandelen eigenaars tussen landen, is moeilijk uit te maken. Dit is ten dele cultureel bepaald, soms het gevolg van economische omstandigheden en mede bepaald door het gevoerde beleid. Net als in Vlaanderen (Winters & De Decker, 2009) is het aandeel eigenaars de laatste decennia in bijna alle Europese landen gestegen. Verklaringen hiervoor zijn te vinden bij de lage rentevoet op de Europese hypotheekmarkten, de gestegen inkomens, de versoepeling van de voorwaarden voor hypothecaire kredieten en bij het gevoerde beleid (European Central Bank, 2003 en 2009). Ook binnen de huurmarkt zien we grote verschillen. Met 15% personen op de private huurmarkt zit Vlaanderen internationaal gezien bij de middenmoot. De EU-SILC-enquête spreekt niet van sociale woningen, maar van ‘woningen verhuurd beneden de marktprijs’, wat vaak, maar niet altijd hetzelfde is. Als gevolg daarvan zijn er volgens deze definitie in Nederland nauwelijks van deze woningen, terwijl 34% van alle woningen verhuurd worden door woningcorporaties en dus ook bekend staan als ‘sociale woningen’. De hoogste aandelen voor verhuur onder de marktwaarde vinden we in een aantal Oost-Europese landen (Polen, Tsjechië, Slovenië), maar ook in het Verenigd Koninkrijk en Malta. Met 8% blijft het Vlaamse Gewest echter ver beneden het EU27-gemiddelde van 14%. Duitsland is niet opgenomen in de figuur, maar voor Duitsland is bekend dat de private huursector daar meer dan 50% van de woningmarkt omvat.

1. Erg verschillende woningmarkten Financiële instrumenten ter ondersteuning van de koopsector in 16 EU-landen, 2004 Aftrek rente van belastin g Forfaitaire bijtelling voor belasting Vrijstelling vermogens -belasting Spaar- subsidi e Object- subsidi e Intrest- subsidi e Subject- subsidi e Verbeter -subsidie Garanti e op lening Oostenrijk ● België ◙ Tsjechië ○ Denemarke n Finland Frankrijk Duitsland Griekenland Hongarije Italië Luxemburg Nederland Portugal Slovenië Zweden VK Niet in detail bekijken. Moeilijk conclusies uit te trekken over belang van maatregel omdat hoogte van steun en doelgroep sterk kunnen verschillen. Voornaamste conclusies: Alle landen hanteren steun voor eigendomsverwerving, zij het onder zeer diverse vormen objectsubsidie = subsidie voor de woning, subjectsubsidie = subsidie voor de bewoner in Vlaanderen: omvangrijke fiscale steun niet doelgroepgericht (vooral sedert 2005 woonbonus, BTW-verlaging voor nieuwbouw als crisismaatregel, BTW-verlaging renovatie), overheidsgaranties voor eigenaars, maar ook doelgroepgerichte maatregelen zoals sociale koop, sociale leningen en ○ Afgeschaft. ● Aanwezig. ◙ Sinds kort aanwezig (situatie in 2004). Bron: Scanlon & Whitehead, 2004.

1. Erg verschillende woningmarkten Financiële instrumenten ter ondersteuning van de huursector in 14 EU-landen, 2004 In bijna alle landen subsidie voor huurders. In België betreft het maar een zeer beperkte subsidie voor kleine doelgroep en van beperkte omvang (verhuissubsidie, huursubsidie SVK, huurpremie). Ook verlaagde huur in sociale huisvesting kan men hiertoe rekenen * Voor sociale verhuurkantoren. ** Inkomensafhankelijke huurprijzen in de sociale huursector. Bron: Scanlon & Whitehead, 2004.

% bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, 2009 Internationaal gezien is onze woningkwaliteit zeer goed. Gebrek aan elementair comfort komt in Vlaanderen nog nauwelijks voor: minder dan 1% van de bevolking heeft geen bad of douche 13% van de Vlaamse bevolking woont in een woning …. De figuur toont dat we ons daarmee internationaal gunstig positioneren. Slechts 6 Europese landen doen het minder goed. De twee andere Belgische gewesten vinden we aan de rechterzijde van het Europese gemiddelde; Let wel: het gaat hier niet over objectief vastgestelde problemen. De vraag is gesteld aan de bewoners. Bij dit soort vergelijkingen moet je er rekening mee houden dat een vochtprobleem in landen met een lager welvaartsniveau doorgaans anders ingeschat worden dan bij ons. Als je daar rekening mee houdt, komen we er nog beter uit. Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

% met vervuiling of andere hinder in de buurt veroorzaakt door verkeer of industrie, 2009 Er zijn ook cijfers voor de woonomgeving. Ik haal er een cijfer uit 9% van de Vlaamse bevolking rapporteert vervuiling of andere hinder in de buurt veroorzaakt door verkeer of industrie. Op zich kan je dit veel vinden, maar internationaal is dit opnieuw erg goed. In het boek vindt u gelijkaardige figuren voor lawaaihinder en vandalisme en criminaliteit, waar het Vlaamse Gewest telkens zeer positieve resultaten kan voorleggen Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

2. Woningkwaliteit % bevolking in woning met vochtprobleem Als we het gemiddeld goed doen, wil dit niet zeggen dat dit voor iedereen zo is. We zien grote verschillen tussen huurders en eigenaars Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

2. Woningkwaliteit % bevolking in woning met vochtprobleem, naar quintielen van equivalent inkomen Naargelang inkomen En ook tussen regio’s en gebiedsindelingen. Bv kwaliteit in westen van Vlaanderen minder goed dan in oosten, in steden minder goed, en vooral in bepaalde buurten minder goed Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

Relatie eigen woningbezit en woningkeuze Algemeen welvaartsniveau 2. Woningkwaliteit Verklaringen: Relatie eigen woningbezit en woningkeuze Algemeen welvaartsniveau Ouderdom van de woningvoorraad Beleid: Regulering Subsidiëring Actoren Op zoek naar verklaringen voor dit alles, moeten we verwijzen naar het Vlaamse woonmodel. De Vlaming woont liefst in een eigen woning, in grote meerderheid een alleenstaande woning met een lapje grond, dus vooral buiten de stad. Dit ‘woonmodel’ dragen we al heel lang mee. De oorsprong er van ligt in de 19de eeuw en het werkt door tot op vandaag. Politieke keuzes en acties, culturele overtuigingen en economische mogelijkheden versterkten elkaar daarbij. Dit woonmodel verklaart waarom onze woningen redelijk groot zijn en de omgeving een goede beoordeling krijgt. Stedelijke omgevingen scoren doorgaans veel minder goed op dergelijke kenmerken, zoals blijkt uit de positie van het Brusselse Gewest. 2. Verder is er een evidente relatie met het algemeen welvaartsniveau. Vlaanderen behoort tot een van de meest welvarende regio’s van Europa, en dat blijkt ook uit de kwaliteit van de woningen. 3. De ouderdom van de woningvoorraad weerspiegelt de demografische structuur. Vlaanderen heeft na 1945 een grotere dynamiek gekend in bevolkingsaangroei en dus ook nieuwbouw, wat het algemene kwaliteitsniveau optrekt. In Wallonië en Brussel dateert de bevolkingstoename van langer daarvoor en draagt het woningpatrimonium nog mee de erfenis van het industrieel verleden 4. Nochtans kan ook het beleid een verschil maken: Regulering: oa bouwvoorschriften, minimale kwaliteitsnormen, Europese regelgeving zal belangrijker worden in toekomst Subsidiëring: In Wallonië is er bv een lange traditie van subsidie voor renovaties, veel meer dan in Vlaanderen, maar dit blijkt dus onvoldoende om de verschillen uit te vlakken Ten slotte kunenn ook actoren een cruciale rol spelen. In het bijzonder gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappijen houden kwaliteit in stand en dragen bv via stadsvernieuwing bij tot algemene kwaliteit. In Vlaanderen is de kwaliteit van de sociale huisvesting naar internationale normen zeer hoog, maar als gevolg van een laag aandeel sociale woningen speelt de sector een minder belangrijke rol in de algemene woningkwaliteit dan in andere landen

3. Betaalbaarheid Evolutie woningprijzen 1996-2010 Als het gaat over betaalbaarheid, neemt men vaak de prijzen van woonhuizen als referentie. Deze prijzen hebben enorme stijgingen gekend de laatste 15 jaar. Sedert 1996 gaat het over meer dan een verdubbeling De figuur toont dat de prijsstijgingen in België binnen de band van de stijgingen in europa blijven. Wel bleef de stijging tijdens de eerste 8 jaar onder die van andere landen en kregen we daarna een versnelling. Opvallend is ook dat waar de prijzen in andere landen met de crisis een terugval kregen, dit niet het geval is bij ons. Bron: European Mortgage Federation, eigen bewerking

Mediaan woonquote, 2009 (= aandeel totale woonuitgaven Mediaan woonquote, 2009 (= aandeel totale woonuitgaven* / besteedbaar inkomen**) *: inclusief bijkomende lasten, exclusief tegemoetkomingen voor wonen **: exclusief tegemoetkomingen voor wonen We hebben er al vaak op gewezen dat hieruit niet de conclusie mag worden getrokken dat woning minder betaalbaar is geworden. Het volstaat niet om naar de prijzen te kijken. De recente EU-SILC gegevens en de internationale vergelijking versterken deze conclusie nog. In navolging van Eurostat gebruiken we twee indicatoren voor betaalbaarheid. De eerste is de mediaan woonquote, waarbij woonquote gedefinieerd wordt als de verhouding tussen uitgaven voor wonen en inkomen, beide na aftrek van subsidies voor wonen. Deze mediaan woonquote bedraagt voor het Vlaamse gewest 14%. Daarmee zitten we beneden het Europese gemiddelde van 18%. Ondanks de lagere woningprijzen in het Waalse Gewest, is hier de betaalbaarheid minder goed. Dit komt omdat de inkomens in Wallonië lager zijn. Tussen haakjes, we denken dat dit verschil in inkomen een verklaring is voor het verschil in woningprijzen. Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

% bevolking met woonquote > 40%, 2009 3. Betaalbaarheid % bevolking met woonquote > 40%, 2009 Een tweede, en nog betere indicator, is het aandeel van de bevolking dat een maximale woonquote overschreidt. Eurostat legt deze grens op 40%. Zo berekend, is voor een kleine minderheid van de Vlamingen (6%) wonen niet betaalbaar, wat aanzienlijk beter is dan het Europese gemiddelde van 12% Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

3. Betaalbaarheid % bevolking met woonquote > 40% - Het meest opmerkelijke verschil vinden we naargelang eigendomsstatuut: Wonen wordt onbetaalbaar geacht voor 19% van de private huurders en 13% van de sociale huurders, terwijl dit voor de eigenaars maar 2% is. Gelijkaardige verschillen zien we in de andere gewesten en trouwens in vele europese landen Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

3. Betaalbaarheid % bevolking met woonquote > 40% In het laagste inkomensquintiel heeft een kwart van de bevolking een betaalbaarheidsprobleem, terwijl dit nog nauwelijks voorkomt vanaf het tweede inkomensquintiel En ook naar leeftijd zien we hier een verschil, waarbij vooral de ouderen een minder goede betaalbaarheid hebben en dit ondanks het grote aandeel eigenaars hier. Bij de groep van 65 jaar en ouder geeft 10% meer dan 40% van het inkomen uit, wat dus dubbel zo veel is als gemiddeld. Naar huishoudtype zien we dat alleenstaanden en eenoudergezinnen meer problemen hebben Geen gegevens over verschillen naar regio. Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI

Bijkomende woonuitgaven laag 1 op 3 woont in afbetaalde woning 3. Betaalbaarheid Verklaringen: Bijkomende woonuitgaven laag 1 op 3 woont in afbetaalde woning Voor wie nog afbetaalt: Gunstige woningprijzen Redelijk strenge hypotheekwetgeving Relatief hoog inkomen Subsidies Hoe komt het dat we het internationaal gezien ook op dit vlak zo goed doen? Een eerste verklaring vinden we bij de bijkomende woonuitgaven. Deze zijn in Vlaanderen een pak lager dan elders in Europa. Voor huurders gaat het over 1/4de van totale woonuitgaven, voor eigenaars over 1/3de (gemiddeld 2/3de in Europa) Verder speelt mee dat voor een grote groep de woning is afbetaald. Maar zoals we zagen is ook de betaalbaarheid goed voor wie nog wel afbetaalt. - Dit heeft o.a. te maken met de gunstige woningprijzen. Enkele cijfers voor 2009: Vl: gemiddelde woning verkocht voor 184.000 Wal 134.000, Brussel 311.000 en kijken we naar enkele landen over het muurtje: Sp: 233.000, Nl: 238.000, Dn 293.000 De crisis op de vastgoedmarkt heeft België redelijk goed overleefd. Dit is mede het gevolg van een strenge hypotheekwetgeving. Deze heeft er ons ook voor behoed dat te grote sommen moeten worden afbetaald, en verklaart mee de relatief gunstige betaalbaarheid voor eigenaars. Verder speelt in formule van woonquote het inkomen een rol. Dit is in Vlaanderen relatief hoog. Opnieuw vinden we ook hier weer een verklaring voor de verschillen tussen groepen. Ten slotte moet bij het zoeken naar verklaringen ook weer gekeken worden naar het beleid. Dit is vooral belangrijk voor het verschil naargelang eigendomsstatuut. In de formule van woonquote worden subsidies mee in rekening gebracht: Bij eigenaars is dit vooral het fiscale voordeel, dat omvangrijk is Ook sociale huurders krijgen een stevige tegemoetkoming in de huur. Voor private huur bestaan echter nauwelijks subsidies

Eigendomsbeleid al lang een hoeksteen van de Belgische welvaartsstaat Echter niet zoals in andere landen aangevuld met beleid gericht op huursector Zo komen we uit bij het beleid. Elders in Europa begint men de laatste jaren te spreken over ‘asset based welfare’. Daarmee bedoelt men dat de woning een manier is om vermogen op te bouwen. Eenmaal deze is afbetaald, valt het grootste deel van de woonuitgaven weg. In die zin is het een vorm van pensioen. Vlamingen beschouwen de eigen woning ook als een vorm van zekerheid, meer nog dan ooit, op een ogenblik dat de welvaartsstaat en pensioenen onder druk staan. Begint men dit beleidsspoor nu in vele Europese landen te ontdekken, dan kennen we het in België al meer dan een eeuw. Het eigendomsbeleid is hier in feite al zeer lang een hoeksteen van de welvaartsstaat. Waar echter andere landen dergelijk beleid aanvullen met of een traditie hebben van een beleid gericht op de huurmarkt, onder de vorm van een groot aanbod aan sociale woningen en/of een substantiële huursubsidie, is dit bij ons niet het geval. Onze sociale huisvesting is van hoge kwaliteit, maar van veel te beperkte omvang. We kennen een beperkte vorm van huursubsidie, maar de voorwaarden voor toekenning zijn zo strikt, dat men dit amper zo kan noemen. Als gevolg hiervan blijft wie het zich niet kan permitteren om eigenaar te worden of dat om andere redenen niet wenst te doen, grotendeels in de kou staan. De voornaamste aanbeveling is dan ook in het beleid te streven naar een meer gelijke behandeling van huurders en eigenaars.

4. Beleid Naar meer gelijke behandeling van huur en eigendom: Meer sociale huisvesting Private huur inschakelen in sociaal huurbeleid, bv. huursubsidies gekoppeld aan verhuring via intermediairen Instrumenten gericht op eigendomsmarkt meer doelgericht inzetten Overheveling woonbonus aanwenden voor heroriëntering Vlaamse beleid