Procedure ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring

Algemeen kader Art. 3 van het decreet Vlaamse Wooncode: 21/09/2018 Algemeen kader Art. 3 van het decreet Vlaamse Wooncode: “Iedereen heeft recht op menswaardig wonen.” = aangepaste woning = goede kwaliteit = behoorlijke woonomgeving = betaalbare prijs = woonzekerheid Vaststelling op het terrein : slechte huisvesting leidt ook vaak tot andere problemen (gezondheid, achterstelling, ….)

21/09/2018 Algemeen kader Artikel 5 van de Vlaamse Wooncode legt de woningkwaliteitsnormen vast op het vlak van (o.m.): Oppervlakte Sanitair Isolatie en verwarming Ventilatie, verluchting en verlichting Elektrische installatie Gasinstallaties Stabiliteit Energetische prestaties en toegankelijkheid Concrete uitwerking door Vlaamse Regering (via besluit) in een technisch verslag en technische handleiding.

21/09/2018 Technisch verslag Keuring van de woning: kleine gebreken leveren 1 of 3 strafpunten op; grotere gebreken leveren 9 of 15 strafpunten op. Een woning mag maximum 14 strafpunten halen (vanaf 15 strafpunten wordt de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard). Een ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woning mag niet verhuurd worden! Keuring van de woning kan je vergelijken met de keuring van de auto: op basis van een checklist wordt gekeken of de woning voldoet aan een aantal opgelegde normen. Kleine gebreken leveren 1 of 3 strafpunten op; grotere gebreken leveren 9 of 15 strafpunten op. Een woning mag niet meer dan 14 strafpunten hebben. Gevolgen zijn ook vergelijkbaar: met een auto die niet goedgekeurd is, mag je niet meer rijden. In een woning die niet goedgekeurd is, mag niet meer gewoond worden. Maar: als je bij de autokeuring een rode kaart krijgt, heb je nog altijd tijd om de gebreken weg te werken. Ook bij een woningonderzoek is dat in principe het geval. Als een huurder een woningonderzoek aanvraagt, en de woning scoort meer dan 15 punten, betekent dat niet dat de woning onmiddellijk ongeschikt/onbewoonbaar wordt verklaard. De verhuurder krijgt tijd om de nodige herstellingen uit te voeren (behalve bij ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico). Ongeschikt: als een woning 15 of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Dat betekent dus dat één zwaar gebrek voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren. Onbewoonbaar: een woning is onbewoonbaar als er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen. Een woning die bijvoorbeeld op instorten staat of een woning met gevaar voor CO-vergiftiging of met een gevaarlijke elektrische installatie kan onbewoonbaar worden verklaard. Bij onbewoonbaarheid is een (extra) omstandig verslag essentieel om aan te geven welke gebreken precies een veiligheids- of gezondheidsrisico betekenen.

21/09/2018 Technisch verslag

21/09/2018 Technisch verslag

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Elektriciteit: Risico op elektrocutie of brand Zowel op het niveau van de installatie (aarding, volumes rond bad of douche, bereikbaarheid van de veiligheidsinstallatie…) als op het niveau van de gebruikers (foutief gebruik van elektrische toestellen, zoals wasmachine naast het bad). De bewoner moet beschikken over een voor hem toegankelijke zekeringkast: afgesloten toegankelijk voor de bewoner voorzien van verliesstroomschakelaar(s)

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Elektriciteit: Stopcontacten Minimum 1 stopcontact in leef- en slaapkamer. Minimum 2 vrije, geaarde stopcontacten in de keuken. Stopcontacten die gebruikt worden voor ijskast, oven, microgolf tellen niet mee.

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Risico op CO-vergiftiging Verwarmingstoestellen die niet verbonden zijn met een afvoer voor de verbrandingsgassen en slecht geregelde, slecht geïnstalleerde of slecht onderhouden toestellen.

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Condenserend vocht met schimmelvorming Vocht is zowat de grootste oorzaak van schade aan gebouwen. Condenserend vocht met schimmelvorming is vaak het gevolg van een gebrekkige verluchting van de woning. Het kan gaan om opstijgend, doorslaand of insijpelend vocht.

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Risico op ontploffing of brand Gas- of stookolie-installaties die defect of zwaar beschadigd zijn, kunnen een risico op ontploffing of brand inhouden. Dat geldt ook voor verkeerd gebruik van materialen voor gasleidingen en aansluitstukken, en gasflessen in de nabijheid van warmtebronnen.

Meest voorkomende gebreken 21/09/2018 Meest voorkomende gebreken Houtrot, corrosie Ramen en deuren staan in voor de toegankelijkheid, verlichting en verluchting van de woning. Aanvoer en afvoer van lucht is noodzakelijk voor een goede luchtkwaliteit. In alle woonlokalen moet er een verluchtingsmogelijkheid zijn. Opengaande ramen Verluchtingsroosters Ventilatiesysteem Rechtstreeks uitmondend in buitenlucht.

Minimale normen woningkwaliteit 21/09/2018 Minimale normen woningkwaliteit Nieuw in technisch verslag: aanwezigheid dakisolatie Vanaf 1 januari 2015: strafpunten voor een woning zonder dakisolatie . Nu: 3 strafpunten (daken > 16m²) . Vanaf 1/1/2018: 9 strafpunten (daken > 16m²) . Vanaf 1/1/2020: 15 strafpunten (daken > 16m²) – kan O/O verklaard worden Vanaf 1 januari 2020: strafpunten voor een woning met enkel glas (goedgekeurd voorontwerp BVR) Daken < 16 m² Daken > 16 m² 1/1/2015-31/12/2017 1 strafpunt 3 strafpunten 1/1/2018-31/12/2019 3 strafpunten 9 strafpunten Vanaf 1/1/2020 9 strafpunten 15 strafpunten Vanaf 2020: geen verhuring mogelijk zonder dakisolatie Bij appartementen telt gemeenschappelijk dak. Als het dak van een appartementsgebouw niet voldoet aan de vastgestelde minimumnorm, zullen alle appartementen in het gebouw vanaf 1 januari 2015 evenveel strafpunten krijgen. Het dak is immers een gemeenschappelijk deel van het appartementsgebouw en gebreken aan de gemeenschappelijke delen worden doorgerekend aan alle woningen in het gebouw. Dat betekent dus dat een appartement op het gelijkvloers eveneens strafpunten krijgt als blijkt dat het appartement onder het dak onvoldoende dakisolatie heeft en dit ongeacht de eigendomssituatie. Minimumnorm voor isolatie: R-waarde van minimum 0,75 m²K/W (komt overeen met + 3 cm rotswol) Strafpunten voor enkele beglazing is goedgekeurd in een ontwerpbesluit (vanaf 2020: 3 punten indien 1 raam met enkele beglazing – 9 punten indien meerdere ramen met enkele beglazing). Vanaf 1/1/2023 wordt dit opgetrokken naar 9 en 15 strafpunten.

Voorrang bij sociale huurwoning 21/09/2018 Voorrang bij sociale huurwoning Herhuisvesting via sociale huurwoning: 2 mogelijkheden O/O-verklaring op basis van artikel 135 van de nieuwe gemeentewet (in geval van ernstige en acute risico’s voor de openbare gezondheid of veiligheid). Geen bijkomende voorwaarden voor voorrang O/O-verklaring op basis van artikel 15 VWC Bijkomende voorwaarden voor verkrijgen voorrang: Min. 3 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht Of Min. 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten 3 gebreken van categorie III ivm stabiliteit en vocht: zeer ernstige schade/aantasting dak (bv. doorbuiging dragende dakelementen), buitenmuren, binnnenmuren, vloeren Vochtschade: insijpelend vocht, opstijgend vocht, doorslaand vocht, condenserend vocht met schimmelvorming op verschillende plaatsen

Categorie 3 en 4 3 gebreken van cat. 3 i.v.m. stabiliteit en vocht: Cat.3-gebrek = 9 strafpunten BV. woning met veel schimmelvorming door condenserend vocht BV. woning met doorhangend dak, doorbuigende vloer of veel scheuren 3 gebreken van cat. 4 en 60 strafpunten: Cat.4-gebrek = 15 strafpunten Elektrocutie-, CO- of brandgevaar Geen bad of douche (met warm water), geen daglicht, geen privé-WC, geen gootsteen (met warm water), geen mogelijkheid tot verwarmen huis

Voorrang sociale huurwoning 21/09/2018 Voorrang sociale huurwoning Algemene voorwaarden: Voldoen aan de toelatingsvoorwaarden voor een sociale huurwoning Minimum 6 maanden hebben gewoond in de O/O-woning Inschrijving bij SHM binnen 2 maanden na O/O-verklaring De O/O-verklaarde woning moet in dezelfde gemeente liggen als de toe te wijzen woning

21/09/2018 Procedure OO Zie bijlage

Procedure ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring