Discussienota Bouwgrondprijs voorbereidende raadsvergadering 22 juni 2010

Discussienota Bouwgrondprijs Randvoorwaarden college van burgemeester en wethouders De bouwgrondprijs dient gemiddeld uit te komen op de door de gemeenteraad op 15 april 2010 vastgestelde € 267,- exclusief BTW kosten koper (actualisatie kostprijsbegrotingen grondexploitatie); Mogelijkheid om gestapelde bouw door te belasten; Starters op maat bedienen; Oplossing voor verkoopbaarheid “grote” kavels;

Opties Discussienota Bouwgrondprijs Vaste grondprijs Handhaven van de huidige door de gemeenteraad op 15 april 2010 vastgestelde bouwgrondprijs van € 267,- per m² exclusief BTW k.k. Voordeel: Prijs ligt vast, geen ruimte voor discussie; Geen actualisatie van de grondexploitatie nodig; Differentiatie mogelijk via de verkaveling; Nadeel: Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast; Komt niet tegemoet aan de wens in het coalitieprogramma om de grond goedkoper te maken voor starters Grotere kavels kunnen moeilijker worden verkocht vanwege het feit dat de laatste m2, die vaak worden gebruikt als tuin, voor een hoge prijs moeten worden verkocht.

Opties Discussienota Bouwgrondprijs Kleinere kavels goedkoper Voor de kleinere kavels een lagere vastgestelde bouwgrondprijs hanteren dan voor de grotere kavels. Voordeel: Starters- en huurwoningen kunnen goedkoper gebouwd worden; Zuinig ruimtegebruik wordt gestimuleerd; Nadeel: Direct negatief gevolg op de grondexploitatie; Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast per woningtype; Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het plan; Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars terechtkomt; Relatief klein voordeel voor de starter waardoor het maar de vraag is of dit voldoende stimulans biedt.

Opties Discussienota Bouwgrondprijs Kleinere kavels goedkoper, grotere kavels duurder Trapsgewijze vierkante meterprijs. Hierbij zijn de eerste meters van een kavel beduidend goedkoper dan de extra meters. De kleinere kavels worden daarmee aanmerkelijk goedkoper, terwijl de grotere kavels duurder worden. Voordeel: Starters- en huurwoningen kunnen goedkoper gebouwd worden; Zuinig ruimtegebruik wordt gestimuleerd; Minder opbrengst wordt gecompenseerd door hogere opbrengst grotere kavels. Qua grondexploitatie neutraal te maken. Nadeel: Onvoldoende flexibel, de prijs ligt immers vast per woningtype; Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het plan; De markt voor de grotere kavels is op dit moment erg moeilijk, door een verhoging van de grondprijs zal dit zeker niet verbeteren; Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars terechtkomt;

Opties Discussienota Bouwgrondprijs Grotere kavels goedkoper Voor de eerste m² van een bouwkavel geldt een vast bouwgrondprijs van € 267,-. De overige meters worden verkocht voor de helft van de geldende bouwgrondprijs. Voordeel: Inspelen op de huidige markt waarbij het lastiger is om met name de grotere kavels te verkopen; Variatie van woningtypen bevorderen, ook verkoop van grotere kavels binnen een plan bevorderen; Nadeel: Direct negatief gevolg op de grondexploitatie; Risico bij tussentijdse wijziging verkavelingsplan, indien een verkaveling tussentijds wijzigt heeft dit direct een gevolg voor de totale exploitatie van het plan; Risico dat voordeel van een lagere bouwgrondprijs bij ontwikkelaars terechtkomt;

Doorbelasten gestapelde bouw Afhankelijk van het aantal (woon)lagen worden de grondprijzen bepaald. Voorbeeld stapelingsfactoren: Begane grond 1,0 1e verdieping 0,5 2e verdieping 0,4 3e verdieping 0,3 4e verdieping 0,2 5e verdieping en hoger 0,1 Bij een appartement van 4 verdiepingen (begane grond en 3 verdiepingen) zou dan de grondprijs worden: (1,0 + 0,5 + 0,4 + 0,3) x € 267,- = € 587,40

Definitie starterswoning Omschrijving VROM Wat verstaan we onder een koopstarter? Dat is een huishouden dat voor de eerste keer een woning koopt. Het gaat om een tamelijk diverse groep huishoudens, waarvan het woonverleden heel verschillend kan zijn: een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; een huishouden dat zich vanuit het buitenland in Nederland vestigt en zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; een huishouden dat een huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of een huishouden dat de ‘eigen’ huurwoning koopt. Dé starter bestaat niet. Jonge een- en tweepersoonshuishoudens, gescheiden partners, immigranten en huishoudens met kinderen die vanuit een huurwoning voor het eerst naar een koopwoning willen verhuizen, het zijn allemaal koopstarters. Daarom bestaat er ook niet zoiets als dé starterswoning: de starter laat zich niet in een hokje of doelgroep stoppen. Zijn wensen kunnen sterk verschillen en dat geldt ook voor de situatie waarin hij verkeert.

Mogelijkheden gemeente Financiële instrumenten: grondprijskorting; tijdelijke korting op de rente en/of aflossing (bijvoorbeeld de VROM Starterslening);

Mogelijkheden gemeente Beleidsinstrumenten In een structuurvisie kan de provincie, gemeente of regio, als uitwerking van het beleid om (bijvoorbeeld) de leefbaarheid op het platteland te bevorderen, een doelstelling over het bouwen van starterswoningen opnemen. In een woonvisie kan de gemeente opnemen dat: - een bepaald percentage van de nieuwbouw of van de (vrijkomende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters; - de prijs van een bepaald percentage van de nieuwbouw aan een maximum gebonden is, waardoor de betreffende woningen bereikbaar blijven voor starters; - een bepaald percentage van de nieuwbouw gereserveerd is voor (collectief ) particulier opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap; - woningcorporaties een deel van hun woningbezit (bij mutatie) verkopen, al dan niet met toepassing van koopvarianten; - overige grondeigenaren een deel van de te bouwen woningen realiseren als (duurzame) sociale koopwoning of met (collectief) particulier opdrachtgeverschap; - nader onderzoek dient plaats te vinden naar de (omvang en) aard van de woningbehoefte en woonwensen van onder meer starters. In een exploitatieplan kan de gemeente, in de situatie dat zij de gronden niet zelf in eigendom heeft, het percentage – en uiteindelijk de locatie - van sociale koopwoningen afdwingbaar vastleggen. In een huisvestingsverordening kan de gemeente opnemen dat starters (tijdelijk) voorrang hebben bij de toewijzing van koopwoningen onder een bepaalde verkoopprijs. In een prestatieovereenkomst kan de gemeente met de lokale corporatie(s) afspraken maken over tal van zaken die het aanbod voor starters kunnen vergroten, zoals nieuwbouw, woningtoewijzing, maatregelen voor doorstroming, verkoop van huurwoningen en de toepassing van koopvarianten.

Vervolg Aan de hand van de uitkomsten de Nota Grondprijsbeleid opstellen;