Energiebesparing voor VvE’s Michiel Hopman Besluitvorming en financiering

Wat is Energiesprong Amsterdam Stichting zonder winstoogmerk die VvE's en woningeigenaren helpt bij het voorbereiden en uitvoeren van energiebesparende maatregelen Energiesprong Amsterdam is voortgekomen uit Blok voor Blok, een aanpak vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om in bestaande woningen en gebouwen de energiekosten flink terug te dringen.

Wie zijn Energiesprong Amsterdam

Gemeenschappelijk of individueel Gemeenschappelijk: de funderingen, de dragende muren (..), het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, (…) de daken (..); (Artikel 9 MR 1992) Gemeenschappelijke zaken samen beslissen Energiebesparende maatregelen in een VvE zijn vaak gemeenschappelijk!

Besluitvorming binnen VvE MR 1992/2006: gekwalificeerde meerderheid nodig van 2/3 van het totaal uitgebrachte stemmen voor “het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven” (MR 1973: 3/4); Indien 2/3 meerderheid niet wordt gehaald, wordt er geen besluit genomen; Indien gewone meerderheid voor is, kan de VvE, op grond van artikel 5:121 BW naar de kantonrechter gaan en vragen om vervangende machtiging -> toch investering mogelijk; Elke eigenaar is verplicht aan de investering mee te betalen conform de breukdeelverdeling

Gemeenschappelijk of individueel

Voorbeeld vervangen enkel glas Gebouw met 4 appartementen. Eigenaar bovenste verdieping stelt voor om enkel glas te vervangen door dubbel glas.  Op ALV besproken: de meerderheid van de leden heeft thans geen geld om deze investering te bekostigen.  Glas is gemeenschappelijk; indien eigenaar voor eigen rekening dubbel glas aanbrengt, blijft hij verplicht om bij vervanging van overige ramen bij te dragen.  Oplossing: aanpassing splitsingsakte: glas privé maken.

Voorbeeld dakisolatie De VvE besluit om bij het vervangen van dakbedekking isolatie aan te brengen. Dak is gemeenschappelijk. Bekostiging: naar ieders breukdeel. Eigenaren van bovenste verdiepingen profiteren het meeste: lagere stookkosten en verhoging comfort. Mogelijke oplossingen: 1.aanpassing splitsingsakte: bovenste dakeigenaar betaalt een hogere bijdrage; 2.de VvE besluit ook andere energiebesparende maatregelen te nemen (bijv. gevelisolatie en vloerisolatie (t.b.v. onderste bewoners); 3.De VVE geeft bovenste dageigenaar toestemming om prive-isolatie aan te brengen

Tegen de regels ingaan? Dakisolatie niet naar ‘breukdeel’ maar naar ‘profijt’ Consequenties: 1.via ALV: nietig besluit. 2.Buiten ALV: alle (huidige) eigenaren zijn het eens: nieuwe eigenaren niet aan die afspraken gebonden. Oplossingen voor de toekomst: 1. Aanpassing reglement van splitsing; 2.Vervangende machtiging bij rechter;

Voorbeeld zonnepanelen Mogelijkheden: 1.Prive-zonnepanelen en levering aan de indiv. bewoners. Nodig: toestemming van VvE (>50%). 2.VvE-zonnepanelen en levering aan de indiv. bewoners. Nodig: besluit van VvE (gekwalific. meerderheid) en investering PV’ s omslaan volgens breukdelen in splitsingsakte. 3.VvE-zonnepanelen en levering aan gemeenschap. elektriciteitsmeter. Nodig: besluit VvE (gekwalif. meerderheid).

Hoe ga je van start? Wat is er nodig om de VvE van start te laten gaan? Een initiatiefnemer binnen een VvE Een helder verhaal Met respect voor elkaars (verschillende) belangen: kosten, comfort, milieu, vooruitblik: 5, jr? Gemengd complex of niet Hoe krijg je de meerderheid mee? Zullen we samen energie besparen?

Bekostiging van de investeringen Ook voor het besluit tot het financieren van energiebesparende maatregelen is er op de ALV een gekwalificeerde meerderheid nodig van 2/3 (MR 1992); Enkele mogelijkheden van bekostiging van de investeringen; Voldoening uit reservefonds; Subsidies; Ophoging begroting -> eenmalige extra bijdrage Aangaan geldlening door de VvE; Gevolgen aangaan van geldlening door VvE: hoofdelijke aansprakelijkheid voor aflossing en rente van de geldlening hoofdelijke aansprakelijkheid: alléén voor eigenaren ten tijde van aangaan van geldlening

Nieuwe wetgeving op komst Aanpassing van het Burgerlijk Wetboek: - Verplichting jaarlijks reserveren 0,5% van herbouwaarde of een MJOP; - VvE mag geldleningen aangaan (past binnen zijn “doelstelling”): * deelbare schuld – lid is niet hoofdelijke aansprakelijk voor gehele lening * overdracht van aandeel in geldlening aan nieuwe eigenaar en ontslag van aansprakelijkheid verkoper

Nationale Energiebespaarlening Huiseigenaren van bestaande woningen en VvE’s. Rijksoverheid, Rabobank, ASN Bank Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVN) november 2015: 2,6% (7 jaar), 2,9% (10 jaar) of 3,4% (15 jaar) check actuele renteactuele rente 2% over de hoofdsom 7 jaar (lening tot €5.000) of 10 jaar (€ en meer), 15 jaar (€ of meer). Eerder boetevrij aflossen toegestaan. € tot € per woning Zie maatregellijst (o.a. isolatie dak/gevel/vloer, HR-ketel, zonnepanelen, enz.)maatregellijst Ik investeer slim Voor wie? Financier Uitvoering regeling Rente Afsluitkosten Looptijd Minimale / maximale lening Gefinancierde maatre- gelen Meer informatie

Dynamiek van de VvE Juridisch Energiebesparing kostenverdeling splitsingsakte Besluitvorming Financieel: Consequenties voor servicekosten Kosten voor wiens rekening -Organisatorisch: Investering profijt Aanbesteding werkzaamheden

Overtuig je mede-bewoners! -Een ruime meerderheid overtuigen van nut, noodzaak en besparingspotentieel. Daarvoor is inzage nodig in: de besparingen voor de VvE als geheel; welke maatregelen al dan niet tezamen met het reguliere (groot) onderhoud uitgevoerd gaan worden; de financiële gevolgen. -Mogelijke tools: een duurzaam meerjarenonderhoudsbegroting (DMJOB); EPA-advies (energielabel-advies); Maatwerk-advies; Overige adviezen over energiebesparing.

Stap 1 Voorbereiding Stap 2 Energieadvies Stap 3 Verdiepings onderzoek Stap 4 Uitvoering Stap 5 Oplevering 5- Stappenplan

Contact Energiesprong Amsterdam