Vastgoedvennootschap met uitgesproken sociale ambities Presentatie Vlaamse Woonraad – 8 maart 2016

Inhoudstafel I.Sociale huisvestingsmarkt in België II.Mission statement en business model III.Praktijkervaringen IV.Denkpistes Confidential – For discussion purpose s only2

Toenemende vraag naar betaalbaar wonen Vertrouwelijk3 Bron: FOD Economie (19 maart 2014) 30% van de Belgische gezinnen hebben een beschikbaar inkomen van minder dan € Gemiddelde huurprijs groeide met 20% ( ) Een groot deel van de Belgische gezinnen kan geen huur van 500€ per maand betalen Duurzame vraag naar betaalbaar wonen De Belgische bevolking kent een groeiverwachting van 800,000 inwoners (+7,2%) tegen 2030, met hogere groei in Brussel (+10,3%) De demografische tendens van bevolkingsaangroei en toename van het aantal gezinnen, gecombineerd met de gezinsverdunning, leidt tot een toenemende vraag naar huisvesting in het algemeen, en dit over quasi alle regio’s Toenemende vraag naar wonen … … hoewel huidig prijsniveau niet evident is qua betaalbaarheid.

Bestaande sociale huisvestingsoplossingen in België kunnen niet voldoen aan de vraag Sociale huisvesting in Vlaanderen vertegenwoordigt om en bij de woningen, hetzij de huisvesting van ongeveer 6 % van de gezinnen (% ligt hoger in grote steden als Brussel en Antwerpen) Sociale huisvesting is een belangrijk deel van de Vlaamse huurmarkt: ongeveer 21% van de huurmarkt bestaat uit sociale woningen Sociale huisvesting wordt in belangrijke mate ingevuld via huisvestingsmaatschappijen: ‐Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen / Sociale Huisvestingsmaatschappijen (Vlaanderen) Deze huisvestingsmaatschappijen hebben een veel grotere vraag dan wat ze kunnen aanbieden, en dienen hun beschikbare middelen in belangrijke mate aan te wenden voor de renovatie van hun bestaande woningenpark Op politiek niveau wordt dit tekort erkend maar het gebrek aan overheidsmiddelen maakt dat een toename van de voorraad sociale woningen via overheidsinvesteringen minder evident is →Sociale Verhuurkantoren (SVKs) in partnership met private eigenaars dragen bij tot een toename van het aanbod →Inclusio, als nieuwe speler op de markt, heeft - als private eigenaar - de intentie een stabiele lange termijn partner te zijn van de SVKs en de overheidsinstellingen Vertrouwelijk4 Gewest% huurders Voorraad sociale woningen (#) % sociale woningen op totaal woningen % sociale woningen op totaal huurwoningen Aantal gezinnen op de ‘wachtlijst’ Brussel59% %14% Vlaanderen27% %21% Wallonië32% %25% BELGIË32% %21% Inclusio’s analyse van de markt in Vlaanderen

Betaalbaar wonen is voor sommigen onvoldoende Vertrouwelijk5 Betaalbaar wonen Werkzoekenden Studenten Werkzamen en jongeren met laag inkomen Eénoudergezinnen met laag inkomen SOCIALE UITDAGING Financiële afhankelijkheid Immigranten Tijdsbeperking en financiële afhankelijkheid Financiële afhankelijkheid Gebrek aan sociale en economische integratie Tijd en middelen om werk en gezin te combineren Sociaal en economisch uitgesloten Moeilijkheden om volledig zelfstandig te leven NOOD Betaalbaar wonen & sociale steun Daklozen Personen met lichte vorm van handicap

Inhoudstafel Vertrouwelijk6 I.Sociale huisvestingsmarkt in België II.Mission statement en business model III.Praktijkervaringen IV.Denkpistes

Filmpresentatie Confidential7 Link naar video:

De missie van Inclusio is maatschappelijke integratie te bewerkstelligen door huisvesting te bieden, gecombineerd met ad hoc partners die effectieve steun bieden Vertrouwelijk8 Kwetsbare segmenten Personen of gemeen- schappen die de markt- prijzen niet kunnen betalen Personen die naast een woning, sociale begeleiding nodig hebben Non-profit organisaties Verrijkende huisvesting Nieuwbouw en renovatie Duurzaam wonen Goede ligging Nabijkheid van openbaar vervoer en faciliteiten Effectieve sociale dienst Door SVK of VZW of ander type Voorzien in diensten voor sociale integratie die bewezen zijn en effectief Missie van Inclusio Maatchappelijke integratie bewerkstelligen voor de kwetsbare segmenten van de samenleving, via: 1)Het aanbieden van betaalbare nieuwbouw- en gerenoveerde wooneenheden; 2)Actieve samenwerking met sociale dienstverleners met bewezen en effective sociale (her)integratiemethoden Sociale integratie - dimensies van impact Onderwijs Gezondheidszorg Toegang tot woning Voorzien in eigen financiering Mobiliteit Professionele integratie Autonomie

Inclusio is een ‘impact investing’ bedrijf Vertrouwelijk9 Inclusio biedt aan haar aandeelhouders een rendement dat een combinatie is van een financieel rendement en een sociaal rendement Onder sociaal rendement wordt verstaan dat de investering er moet toe bijdragen dat ze een positieve impact heeft op onze maatschappij 1 Impact investing 2 B Corp Certificaat Inclusio werd B Corp gecertificeerd door het non-profit B Lab omdat ze voldoet aan de strenge normen inzake sociale- en milieuprestaties, verantwoordingsplicht en transparantie De B Corps zijn een nieuw type bedrijven die werken aan het oplossen van sociale en milieu problemen dankzij hun activiteiten (zie

Inhoudstafel Vertrouwelijk10 I.Sociale huisvestingsmarkt in België II.Mission statement en business model III.Praktijkervaringen IV.Denkpistes

Kostprijs en rendementsberekening Standaard ontwikkelingsdossier: Confidential11 Moeilijkheden: Grondprijzen < 350 EUR/m² BTW ad 6% of 12%

Rendementsberekening Bruto vs Netto Bruto startrendement (via verhuring aan een SVK): +/- 3,48% Onroerende voorheffing:- 0,30% Leegstandhypothese op portefeuille:- 0,10% Renovatiekosten + verzekering:- 0,04% Externe kosten:- 0,02% Interne kosten:- 0,20% Netto rendement (op vastgoed) : +/- 2,82% Netto dividendrendement * : +/- 2,06% Moeilijkheid: Netto dividendrendement veel te laag in vergelijking met netto dividendrendementen van GVV’s (+/ %) Confidential12 * zonder hefboomeffect

Inhoudstafel Vertrouwelijk13 I.Sociale huisvestingsmarkt in België II.Mission statement en business model III.Praktijkervaringen IV.Denkpistes

Een sociaal beheer van het openbaar grondbezit verzekeren Probleemstelling: grondprijsniveau privémarkt te hoog om op een voldoende schaal investering in “betaalbaar wonen” aantrekkelijk te maken vicieuse cirkel: betaalbaar wonen alleen mogelijk in total verloederde buurten Overheid verkiest vaak tegen een hogere prijs haar gronden te verkopen aan klassieke ontwikkelaars/invsteerders Hoe drukken op niveau van de grondprijzen ? 1/ Via opzetting van een centraal beheerde grondbank ? Betaalbare grondprijs i.g.v. betaalbaar wonen Sociale mix Functionele mix 2/ Via stedenbouwkundige lasten 3/ Via PPP’s Confidential14

Fiscale voordelen i.g.v. lange termijn sociale verhuur 1/ BTW:  BTW voor nieuwbouw van “betaalbare woningen” of “sociale huisvesting” igv. lange termijn verhuur terugschroeven naar 6% (of 12%) 2/ Onroerende voorheffing:  onroerende voorheffing drastisch verminderen igv. lange termijn verhuur van “betaalbare woningen” of “sociale huisvesting” 3/ Onroerende voorheffing op dividenden:  O.V. op dividenden terugschroeven van 27% naar 0% voor GVV’s die minstens 80% van hun portefeuille beleggen in “betaalbare woningen” of “sociale huisvesting”. M.n. het vroeger gunstregime voor “residentiele bevaks”, dat logischerwijze onlangs werd afgeschaft, terug invoeren voor GVV’s die voor min 80% aan Social Impact Investereingen doen. 4/ Level playing field :  Zorgen voor een gelijke behandeling tussen privépersonen en vennootschappen voor de renovatiepremies, subsidies e.d. Confidential15

Privéinvesteringen mogelijk maken in de sociale woningbouw Werken op het bestaand patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen: Vlaanderen: bestaande sociale woningen gezinnen op de wachtlijsten sociale woningen leeg Quid via PPP-constructies : -de renovatie + verbetering energieperformanties van het bestaand patrimonium in de hand werken -nieuwbouwprojecten stimuleren Confidential16

Vetrouwen in solvabiliteit van SVK’s opschroeven via waarborgsysteem Probleemstelling: SVK’s zijn vzw’s: erkend + gesubsidieerd + gecontroleerd Maar zijn soms in een wankele financiele situatie (vb: vereffening Wonen Gent) Gevolgen: vetrouwen van de privésector is geschokt Mogelijke oplossingen: Een waarborgfonds opzetten voor de sector van de SVK’s, op zijn beurt gedekt door het Vlaams Gewest Confidential17

Contact Vertrouwelijk18 Xavier Mertens Chief Executive Officer T +32 (0)