Wat verandert er voor de corporatie?

Presentatie over: "Wat verandert er voor de corporatie?"— Transcript van de presentatie:

1 Wat verandert er voor de corporatie?
opening Met mooi logo enzo Wat verandert er voor de corporatie?

2 Regeerakkoord (29 okt 2012) Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd.

3 Wat is wat? 1999: Voornemen tot herziening woningwet. (Nota Remkes)
2011: Herziene woningwet door minister Donner naar Tweede Kamer. 2012: Unaniem aangenomen door Tweede Kamer. Sindsdien ‘herzieningswet’ in Eerste Kamer. Na val kabinet regeerakkoord (vorige sheet). Daaruit: ‘Novelle’ (aanpassing op wet). 2014: (dec.) Novelle aangenomen door Tweede Kamer. 2015: (maart) Herzieningswet en Novelle aangenomen door Eerste Kamer.

4 Van regeerakkoord naar Wet

5 Nu de uitvoering Per 1 juli 2015 nieuwe wet van kracht.
Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vanaf dan vervangen door de Woningwet 2015 en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV): de regels voor woningcorporaties. Concretisering BTIV in Ministeriele Regelingen (MR’s). MR’s in drie termijnen ingevoerd: 1 juli 2015 1 januari 2016 1 januari 2017

6 Wonen DE GEHELE ORGANISATIE KRIJGT TE MAKEN MET DE WONINGWET RvT
Bestuur Strategie en beleid Wonen Vastgoed Financiën en control Fit and proper test Zittingsduur commissaris Functie eisen en bestuurlijke aansprakelijkheid Impact op wensportefeuille en doelgroep Beperking niet-DAEB en MV Marktwaarde waardering Scheiding in administratie Aanpassen AO/IC Toewijzing woningen Leefbaarheid

7 Wijziging in Hoofdlijnen
Relatie met huurders en gemeenten Scheiden of splitsen van DAEB en niet-DAEB activiteiten Beperking werkterrein

8 1 juli 2015 de eerste wijzigingen van kracht
Toetsing bestuurders en commissarissen (Fit en Proper). Gemeentelijke markttoets voor nieuwe niet-DAEB activiteiten. Inkomensgrens voor 10% naar € Meer regels fusies. 1 mei publicatie van BTIV en eerste MR in staatsblad. Dan pas exacte inhoud bekend. NB: zie voor uitgebreider overzicht Routeplanner woningwet op Aedes.nl

9 Routeplanner helpt bij implementatie
Versie 1 (betaversie)- 25 maart 2015

10 Scheiden en splitsen Keuze tussen administratieve scheiding en /of juridische splitsing (waarbij niet-DAEB-activiteiten naar dochteronderneming gaan). Geen verplichting scheiden/splitsen van vermogen bij omzet onder de € 30 mln en minder dan € 5% niet-DAEB. (wel baten en lasten scheiding) Scheidings/splitsingsplan voor 1 jan indienen bij toezichthouder, met daarin onder meer de ‘te liberaliseren’ woningen. Bij inleveren plan uitgebreide set documentatie verplicht. O.a: Zienswijze gemeenten en huurders Financiële plannen Ontwerpstatuten

11 TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWet
zienswijze gemeente en huurdersorganisatie toelichting op bestuurlijke, organisatorische en financiële relaties uiteenzetting beoogde prestaties en continuïteit Onderzoek overheveling en scheiding Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK (VERPLICHT) Oordeel minister Scheiding voltooid Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK (OPTIONEEL) Oordeel minister Goedkeuring rechter of ALV op splitsing Splitsing voltooid 2015 2016 2017 2018 Inventarisatie verbindingen Verbindingen in lijn met Woningwet Na toestemming toezichthouder eventueel 2 jaar extra Inventarisatie governance Governance in lijn met Woningwet

12 Gemeentelijke markttoets
Bij administratieve scheiding dient de gemeente een markttoets te organiseren voor nieuwe niet-DAEB activiteiten. Geïnteresseerde marktpartij heeft voorrang. Ook minimaal rendement vereist (gebaseerd op Bruto Aanvangs Rendement = BAR). Bij herstructurering kunnen kosten sloop e.d. worden ‘achtergelaten’ in DAEB-tak. Oordeel WSW en toezichthouder nodig. Geen markttoets voor niet-DAEB herstructurering van bestaand bezit op grond van corporatie. (wel minimaal rendement en toets toezichthouder)

13 Goedkeuringsregime niet-DAEB activiteiten
Juridisch gesplitst? nee ja Voorwaarden Gemeente acht noodzakelijk Markttoets (door gemeente) Achteraf financieel toezicht en toezicht werkdomein Klacht marktpartij Buiten werkdomein of gegronde klacht Melden vhv-toezicht Werkdomein? Proces markttoets in orde? Klacht marktpartij Externe financiering Vhv-toezicht vraagt zienswijze van gemeente en oordeelt Geen toestemming VOLKSHUISVESTELIJKE TOETS FINANCIËLE TOETS Extern financierbaar? nee Intern financierbaar?** ja Zienswijze WSW Toets financieel toezichthouder * In herstructureringsgebieden kunnen sloopkosten in de DAEB achterblijven tot maximum van 5% WOZ waarde van het DAEB bezit in de wijk **Interne financiering komt uitsluitend uit de reserve verkoop woningen (gevormd vanaf ), alleen bij herstructurering(zoals stads- en dorpsvernieuwing) Toestemming toezichthouder

14 Invoering marktwaarde
Verplichting om in jaarrekening te gaan waarderen op marktwaarde in verhuurde staat: Naar verwachting zomer 2015 waarderingshandboek beschikbaar. Met keuze uit full-, light- en mogelijk basis- variant. Goede ordening basisgegevens nodig voor hanteren marktwaarde. Over 2016 al op die manier waarderen, om ook voorstel scheiden/splitsen o.b.v marktwaarde in te dienen. Omgang WSW met nieuw marktwaardebegrip nog onbekend.

15 financiering Financiering voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten zoveel mogelijk extern en ongeborgd. Interne lening onder voorwaarden mogelijk. Leningen wel tijdig aflossen. Interne leningen o.b.v rente 10-jarige staatslening plus opslag (minister ‘denkt aan’ opslag van 1,5%) Geen interne financiering mogelijk voor niet-DAEB projecten op nieuwe uitleg. Bij juridisch splitsen ook WSW vrijgave onderpand/volmacht nodig. Nieuw treasury-statuut nodig. Dient vooraf voorgelegd aan minister (lees: toezichthouder) Aanvullende eisen aan partijen waarbij leningen mogen worden aangetrokken. Aanvullende eisen aan interne organisatie

16 jaarverslaggeving Vanaf een nog nader te bepalen verslagjaar dient jaarverslag op alle onderdelen voor 1 mei (in plaats van 1 juli) te zijn vastgesteld. Interne procesgang (P&C cylcus) daarop aanpassen Gescheiden verslaglegging over DAEB en niet-DAEB. Aan DVI/DPI zullen ook nieuwe elementen voortkomend uit nieuwe regelgeving worden toegevoegd. Zoals: Passend toewijzen (en nieuwe toewijzingsnorm) Nieuwe toewijzingsnorm (80/10/10) Beleggingen Marktwaarde in verhuurde staat Etc... 15 december dient DPI verzonden te worden.

17 Intern toezicht Verscherpte eisen aan intern toezicht; Fit en Proper-test bij (her)benoemingen. Voor benoeming bestuurder of commissaris positief advies toezichthouder nodig. BTIV kent uitgebreide bijlagen met geschiktheidsvereisten. RvT moet minister (toezichthouder) zo nodig actief informeren zodat minister zijn taak kan uitoefenen. Invoering permanente educatie bestuurders en commissarissen. Onderdelen Aedes governancecode bij wet vastgelegd. Investeringen boven € 3 mln langs RvT, vervreemdingen boven de € 10 mln langs RvT.

18 prestatieafspraken Corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan volkshuisvestingsbeleid in gemeente. Heeft gemeente woonvisie? Dan zijn prestatieafspraken tussen gemeente, huurders en corporatie verplicht. Geschillen kunnen dan worden voorgelegd aan minister (en adviescommissie) Ter voorbereiding prestatieafspraken informeert corporatie gemeente over: ‘indicatieve investeringscapaciteit’. Voornemens verkopen, nieuwbouw, liberalisatie, etc. (jaarlijks voor 1 juli) Gemeenten krijgen meer mogelijkheden tot opvraag informatie. Uiterlijk 15 december verzending DPI aan gemeente, huurders en minister.

19 Jaar n n‐2 n‐1 n n+1 … n+5 START
1/5: Corporatie stelt jaarverslag vast over jaar n‐1 en stuurt dit toe aan minister, gemeente en huurdersorganisaties 1/7: Corporatie doet bod op uitvoeren woonvisie voor jaren n+1 t/m n+5 aan gemeente en huurdersorganisaties Jul‐dec: gemeente, huurdersorganisaties en corporaties spreken over prestatieafspraken: resultaten te behalen in jaarn+1 Informatiepositie Gemeente en huurdersorganisatie krijgen financieel oordeel CFV, faciliteringsvolume WSW en kunnen meer informatie opvragen bij corporatie Gemeente en huurdersorg. geven zienswijze op het jaarverslag n‐1 Geschillen over het maken van prestatie afspraken voor jaar n+1 kunnen de minister worden voorgelegd. Geschillen over de uitvoering van afspraken in jaar n‐1 kunnen de minister worden voorgelegd. Jaar n Gemeente en huurdersorganisatie geven oordeel over uitvoering prestatieafspraken in jaar n‐1 15/12: Corporatie dient voornemens n+1 in(dPi) bij CorpoData. Gemeente krijgt kopie. Jan‐april: corporatie maakt jaarverslag over jaar n‐1 START Jan‐Jun: corporatie bereidt bod voor op uitvoeren woonvisie voor jaar n+1 n‐2 n‐1 n n … n+5

20 Leefbaarheid & maatschappelijk vastgoed
Investeren in leefbaarheid wordt beperkt. Enkel voor eigen huurders en directe nabijheid woongelegenheden. Initiatieven gemeente en huurders kunnen proportioneel worden ondersteund. Sponsoring verboden. Leefbaarheidsuitgaven maximaal € 125 per DAEB-woning. Bestaand Maatschap. Vastgoed is DAEB, nieuwbouw grotendeels niet-DAEB. 10% van maatschappelijk vastgoed mag een commerciële bestemming krijgen. Verzorgingshuizen tijdelijk 25%.

21 regionalisering Gemeenten krijgen mogelijkheid woningmarktregio’s te vormen. Regio’s moeten bestaan uit aaneengesloten gemeenten. Regio's van minimaal huishoudens. Als regio's niet worden gevormd kan minister die na een jaar vormen. Corporaties mogen nog in één regio actief blijven. Daarbuiten koop/nieuwbouw verbod. Minister kan uitzonderingen maken voor activiteit buiten kernregio.

22 Passend toewijzen Per 1 januari 2016 dient bij woningtoewijzing aan 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning onder de ‘aftoppingsgrens’ te worden aangeboden. In praktijk dus vaak meer dan de helft van de DAEB woningen verplicht voor onder de € 577 (‘eerste aftoppingsgrens’) per maand aan te bieden. Toetsingsinkomen zal aansluiten bij EU-toewijzingsregels (IBRI-60 formulier). 90% toewijzingsregel verandert in ‘80/10/10’: 80% onder € 10% tussen € en € 10% ‘vrij’ met voorrang voor urgenten conform huisvestingsverordening

23 Overcompensatie & klachtenreglement
Overcompensatie Formule om te bepalen of DAEB-tak van corporatie te veel voordeel genoten heeft uit staatsteun via borging, achtervang en potentiele sanering (en door bijvoorbeeld lagere grondprijzen). Teveel ‘ontvangen’ dient aan staat betaald te worden. Klachtenreglement -Niet alleen in-house afhandeling van klachten en geschillen -Regionale/landelijke klachtencommissie oprichten voor Klachtenreglement dient te voldoen aan EU-implementatiewet.

24 Tenslotte Veel wetsartikelen zijn nog niet uitgewerkt in een Ministeriele regeling Er volgen nog regelmatig wijzigingen en aanpassingen Desondanks zijn al veel zaken in gang te zetten Kijk voor meer informatie en praktische ondersteuning op

25 BIJLAGE: Drie optionele extra’s
De hierna volgende drie dia’s bieden een overzicht van DAEB en niet-DAEB volgens de nieuwe regels.

26 CORPORATIE (DAEB) Doelgroep Alle in NL wonende huishoudens:
met inkomen tot € (80%) en € (10% tot 1/1/2021) met zorgindicatie voor verblijf, ADL-assistentie (24u ondersteuning), of 10 uur zorg p/week voor min. 1 jaar (zorgplan) eenpersoonshuishoudens met voltijdsstudie in hoger onderwijs Leefbaarheid Woonmaatschappelijk werk in de directe nabijheid van woningen corporatie Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is Budget: max. 125 euro per DAEB-woning per jaar Moet in prestatieafspraken terugkomen Woningen Alle woningen met gereguleerde overeenkomsten Alle woningen met huurprijs onder €710,68 (2015) Diensten Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is In gebieden waar woningen corporatie gelegen zijn  Niet toegestaan: Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO) Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven) Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten Radio- en televisiezender Opleidingen Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast Woninginrichting Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie) Notariële diensten Aanbieden verzekeringen Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen Voor-, tussen- naschoolse opvang Hulp bij voorkomen schooluitval Aanbieden opvoedondersteuning Financieren bovenstaande diensten Maatschappelijk vastgoed Bestaand bezit mag behouden worden In gebieden waar woningen van de corporatie gelegen zijn Buurt/wijkgerichte functie Wordt verhuurd aan een vereniging of stichting Verkoop voortaan volgens specifieke regels Woondomein: opvangcentra, hospices, zorgsteunpunten die inpandig in een woonzorggebouw zijn gevestigd, ruimten voor dagbesteding van gehandicapten of ouderen, incl. inpandige zorginfrastructuur Toegestaan: buurthuizen, gemeenschapscentra, jongerencentra zonder horecavoorziening, basisscholen, centra voor jeugd en gezin, dorps- of wijkbibliotheken, veiligheidshuizen, ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk of welzijnswerk door stichtingen of verenigingen Niet meer bouwen: centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk, brede scholen met bijv. peuterzaal, kinderopvang, buurtsporthal, en –complex (multifunctionele accommodaties), wijksportvoorzieningen, vmbo-mbo-scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs, steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen, multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening, ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten, ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk of welzijnswerk niet door stichtingen of verenigingen. Gemeente Gemeente krijgt informatie van corporatie en heeft informatierecht Corporatie doet bod op woonvisie gemeente Mondt uit in controleerbare prestatieafspraken Toezicht Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind Bedrijfsmatig vastgoed Uitgangspunten maatschappelijk vastgoed Maximaal 10% vloeroppervlak maatschappelijk vastgoed commercieel verhuren (bv. kapper) In voormalig zorgvastgoed 25% van totale vloeroppervlak Financiën Mag staatssteun ontvangen Kan aangeslagen worden voor saneringsheffing

27 ADMINISTRATIEF GESCHEIDEN NIET-DAEB
Doelgroep Geen beperkingen Leefbaarheid Woonmaatschappelijk werk in de directe nabijheid van woningen corporatie Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is Budget: max. 125 euro per DAEB-woning per jaar Moet in prestatieafspraken terugkomen Woningen Alle woningen toegestaan (ook duurdere huur en koop) Bij scheiding: alle woningen met geliberaliseerd contract én huurprijs boven €710,68 (2015) Optioneel: te liberaliseren woningen Bedrijfsmatig vastgoed (incl. maatschappelijk vastgoed) In gebieden waar woningen corporatie gelegen zijn Buurt/wijkgerichte functie Op bebouwde grond Bij onbebouwde grond: moet bijdragen aan DAEB Nieuwbouw: maximaal 25% vloeroppervlak en € ,- van de investering van het project Niet toegestaan maatsch. vastgoed in de DAEB geldt als bedrijfsmatig vastgoed Diensten Niet toegestaan: Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO) Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven) Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten Radio- en televisiezender Opleidingen Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast Woninginrichting Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie) Notariële diensten Aanbieden verzekeringen Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen Voor-, tussen- naschoolse opvang Hulp bij voorkomen schooluitval Aanbieden opvoedondersteuning Financieren bovenstaande diensten Goedkeuring niet-DAEB investeringen Uitzondering: sloop/nieuwbouw op eigen grond. Goedkeuring uitsluitend indien: Gemeente verklaart het voornemen noodzakelijk te achten Geen andere partij bereid is het voornemen uit te voeren Het voornemen binnen het werkdomein past De vhv-toezichthouder geen gegronde klachten uit de markt heeft ontvangen Borgingsinstantie geeft zienswijze over BAR, en gewoonlijke eisen als ICR/LTV De financieel toezichthouder over het geheel positief oordeelt Gemeente Gemeente krijgt informatie van corporatie Corporatie doet bod op woonvisie gemeente Mondt uit in controleerbare prestatieafspraken Financiën Extern en zelfstandig gefinancierd Kan aangeslagen worden voor de saneringsheffing Interne financiering uitsluitend: Met toestemming van de toezichthouder Uit staatssteunvrije middelen (reserve verkoopopbrengsten) Tegen marktconforme condities Indien financiering niet-DAEB in herstructurering niet mogelijk is Indien herfinanciering leningen niet mogelijk is Indien de DAEB-tak geen verlies maakt Toezicht Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind

28 JURIDISCH GESPLITSTE NIET-DAEB (en dochters)
Doelgroep Geen beperkingen Diensten Naar rato aandeel corporatie beperkt tot woondiensten Niet toegestaan: Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO) Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven) Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten Radio- en televisiezender Opleidingen Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast Woninginrichting Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie) Notariële diensten Aanbieden verzekeringen Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen Voor-, tussen- naschoolse opvang Hulp bij voorkomen schooluitval Aanbieden opvoedondersteuning Financieren bovenstaande diensten Woningen Alle woningen toegestaan (ook duurdere huur en koop) Bij scheiding: alle woningen met geliberaliseerd contract én huurprijs boven €710,68 (2015) Optioneel: te liberaliseren woningen Bedrijfsmatig vastgoed (incl. maatschappelijk vastgoed) Beperkt naar rato aandeel van corporatie in BV Nieuwbouw/aankoop: maximaal 25% vloeroppervlak en € ,- van de investering van het project Nieuwe uitleg: draagt bij aan andere werkzaamheden vhv Niet toegestaan maatsch. vastgoed in de DAEB geldt als bedrijfsmatig vastgoed Niet-DAEB investeringen Gebied van de volkshuisvesting Externe financiering Financiën Extern en zelfstandig gefinancierd Kan niet aangeslagen worden voor de saneringsheffing Financiering vanuit DAEB uitsluitend: Startlening Tegen marktconforme condities Indien herfinanciering leningen aantoonbaar niet mogelijk is, met toestemming van de toezichthouder Gemeente Gemeente en woningvennootschap hebben geen wettelijke relatie Toezicht Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind Leefbaarheid Naar rato aandeel corporatie beperkt tot: Gebieden waar woningen gelegen zijn Woonmaatschappelijk werk ten behoeve van eigen huurders Kleinschalige infrastructuur in nabijheid woningen Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is