31-10-2012 Challenge the future Delft University of Technology Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer.

Presentatie over: "31-10-2012 Challenge the future Delft University of Technology Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer."— Transcript van de presentatie:

1 31-10-2012 Challenge the future Delft University of Technology Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer

2 2 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Inhoud Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen: hoe diep zit de crisis? Discussie: achtergronden prijsontwikkeling en effecten overheidsbeleid Hoe nu verder? Voorstellen regeerakkoord Rutte II

3 3 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Nominale en reële woningprijzen, 1965- 2012 (eerste half jaar)

4 4 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

5 5 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Afzet van nieuwe koopwoningen

6 6 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Aantal verkopen bestaande woningen Bron: Kadaster

7 7 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Vereniging Eigen Huis Marktindicator

8 8 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 VEH marktindicator vertraagd en het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad

9 9 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 VEH marktindicator vertraagd en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen

10 10 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Stellingen De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

11 11 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Stelling I De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

12 12 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2010

13 13 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

14 14 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Modelontwikkeling Constante Verkoopprijs Inkomen Rente Lange-termijn evenwicht (Woonquote) Seizoenseffect

15 15 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

16 16 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Werkelijke en geschatte nominale koopprijsontwikkeling 1971-2012 o.b.v een schatting over de periode 1978-1995

17 17 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Stelling II De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

18 18 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

19 19 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Maximale hypotheekbedrag met NHG

20 20 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Hypotheekrentes in Europa

21 21 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)

22 22 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsachterstand >90 dgn, in diverse Europese landen Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB

23 23 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

24 24 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Hoe nu verder?

25 25 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Hervormingsvoorstellen 2006: De woningmarkt van het slot (REA) 2007: Tijd voor keuzes (VROMRaad) 2008:De Woningmarkt ontsloten Greenfieldstudie (vernieuwde stad) 2010: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (CPB) 2010: Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid (VROMRaad) 2011: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (SER- CSED) 2012: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen advies) 2012: Lente-akkoord 2012: Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM) 2012Nationaal stimuleringspakket woningmarkt (Bouwnijvertheid)

26 26 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen) Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelasting tarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30% (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van 20 jaar Afschaffing van de overdrachtsbelasting Verbeteren financiering hypotheken doordat banken hypotheken doorverkopen aan lange termijn beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars Beperken van de hypotheekschuld van huishoudens (LTV naar 90%) Huren naar marktniveau Geleidelijke verlaging Nationale hypotheekgarantie

27 27 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Wonen 4.0 Hypotheekrenteaftrek lineair afgebouwd voor alle hypotheken in 30 jaar vanaf 2015 Afschaffen overdrachtsbelasting in 2015 Eigendomsneutraal woonbeleid; woontoeslag voor huurders en kopers met een inkomen tot 30.000 euro Verlaging tarieven inkomstenbelasting op inkomens neutrale wijze Huurverhoging inflatie plus 2% tot aan 4,5% WOZ waarde met compensatie via verbeterde huurtoeslag voor 60% huurders Investeringen in nieuwbouw, herstructurering, energiebesparing en krimpgebieden

28 28 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Nationaal stimuleringspakket Normaliseer de financieringsmogelijkheden voor huizenkopers Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden Lever een bijdrage aan startersleningen Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten financieren Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen Verlaag de BTW op grond naar 6% Voorkom een stapeling van negatieve maatregelen voor de woningmarkt Voer voor de bouwnijverheid een tijdelijk een vorm van deeltijd- WW in

29 29 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Regeerakkoord Rutte II (koopsector) Annuïtaire hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar voor nieuwe leningen vanaf 2013 Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (LTV 100%) Vanaf 2014 aftrek in 28 jaar van 52% naar 38% Belastingopbrengst teruggesluisd naar lagere belastingen Betaalde rente op restschulden kan maximaal voor 5 jaar worden afgetrokken Budget startersleningen SVN wordt uitgebreid

30 30 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Regeerakkoord Rutte II (huursector) Huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder: tot 33.000 1,5 plus inflatie 33.000 tot 43.000 2,5 plus inflatie vanaf 43.000 6,5 plus inflatie Huursombenadering toegestaan Woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ waarde Woningen van huurders boven de 43.000 tijdelijk geliberaliseerd Corporaties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van woningen en daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten Extra huurinkomsten worden voor belangrijk via een heffing afgeroomd (in 2017 300 miljoen euro)

31 31 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Eerste observaties regeerakkoord (1) Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wordt groter Geen structurele oplossing financieringsprobleem koopsector Zeer bescheiden stimuleringsmaatregelen Crisis op woningmarkt zal komende twee jaar verdiepen Op termijn integrale maar ovenwichtige hervormingen van de woningmarkt CPB vraagt zich af of onderscheid kopers met een oude en nieuwe lening stand houd bij de rechter Dreigt zowel in de koop als in de huursector administratieve chaos

32 32 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Eerste observaties regeerakkoord (2) Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid Snel oplopende woonuitgaven bij huurders Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van WOZ-waarde bezit en inkomens huurders

33 33 De toekomst van het wonen | 31-10-2012 Vergelijking hervormingsvoorstellen met regeerakkoord Naar een duurzame hervorming van de woningmarkt Wonen 4.0 Nationaal stimuleringspakket

34 31-10-2012 Challenge the future Delft University of Technology EINDE