De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie  Introduceren hoe herverkaveling.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie  Introduceren hoe herverkaveling."— Transcript van de presentatie:

1 Stedelijke Herverkaveling

2 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie  Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen. Inhoud presentatie  Context van stedelijke herverkaveling  Actuele stand van zaken  Introductie simulatie Wie ben ik? Guido Kuijer – Senior Project Adviseur

3 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 3 Kadaster & Stedelijke herverkaveling? 90 jaar ervaring!  Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied  Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), Kadaster heeft een wettelijke Taak  Deze taak heeft het obv  Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder  Onafhankelijke positie (ZBO)  Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring)  Unieke systemen, methodieken etc

4 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 4 Stedelijke herverkaveling Wat willen wij u meegeven?  Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van stagnerende gebiedsontwikkeling  Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit van het instrument vergroten  U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!

5 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 5 Stedelijke herverkaveling Wat is Stedelijke Herverkaveling?  Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.  Privaat-Privaat instrument  Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie Adagium van Stedelijke herverkaveling  “Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”

6 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 6 Stedelijke herverkaveling Status Vastgoed in NL  Leegstand Kantoren  Leegstand Detailhandel  Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen  Kwalitatieve gat in woningmarkt  Kwantitatief overaanbod in woningmarkt  Ruimtelijke effecten van krimp  Grondpositities  Hoge grondprijzen  Duurzaamheidsvraagstuk  Vertrouwingscrisis etc etc etc

7 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 7 Stedelijke herverkaveling

8 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 8 Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen Vianen  Afschalen bouwproductie  Gevraagde prijs kan niet met exploitatie  Minnelijke verwerving dus lastig  Onteigening ook lastig!  Herverkavelen een optie?

9 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 9 Stedelijke herverkaveling Waarom Stedelijke Herverkaveling?  Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.  Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit  Versnipperd eigendom minder groot probleem  Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)  Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager  Winst in doorlooptijd?

10 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 10 Blik over de Grens Buitenland  Herverkaveling toegepast in Europa & Azie  Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije, Finland, Australie, Zuid Korea, Japan...  Elk een eigen karakter, eigen vorm.. Wat kunnen we leren?  Duitsland – strakke regeling, top down, transparant,  Spanje – Urbanisator, verhandelen van eigendomsrechten  Japan – geen onteigening, alles vrijwillig, in 3D

11 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 11 Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling Bestuurlijke context  Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp  Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)  Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling  Pilots Nijmegen en Zevenaar  Commissie Stedelijke Herverkaveling

12 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 12 Stedelijke herverkaveling Commissie Stedelijke Herverkaveling  Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:  Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)  Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)  Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)

13 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 13 Stedelijke herverkaveling Integraal planmatige ruilverkaveling  Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30  Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen  Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.  Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.  Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden  Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)

14 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 14 De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied  Gemeenschappelijke wens goede oost- west verbinding & tweezijdige ontsluiting station  Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)  Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen  Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten- inefficiëntie

15 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 15 Rollen 1 Urbanisatoronafhankelijk 2 GemeenteRechthebbende 3 NSRechthebbende 4 ProrailRechthebbende 5 Ontwikkelaar, A, UWV locatie Rechthebbende 6 Vissers MeubelenRechthebbende 7 Woningcorporatie Portaal Rechthebbende 8 Bewoners Biezen (en de Wolfskuil) Rechthebbende 9 Ontwikkelaar B Potentiële deelnemer 1010 Ontwikkelaar CPotentiële deelnemer Aanpak Nijmegen Hybride aanpak  Eigenaren & belanghebbenden input  Rollenspel & Simulatie  Ontwerp Expertteam  Terugkoppeling Eigenaren & belanghebbenden  Bestuurlijk draagvlak zoeken

16 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 16 Westzijde stationsgebied Nijmegen Uitwerking drie varianten / scenario’s:  Kwaliteit openbare ruimte  Verkeersafwikkeling  Maximaal Uitgeefbaar

17 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 17 Westzijde Stationsgebied Nijmegen Stap 1  Plenair: gezamenlijk vaststellen ambities in gebiedsagenda  Individueel: overleg urbanisator over eigen wensen Eigendom & Gebruik Gebiedsagenda  Wonen: ca. 300 starterswoningen + voldoende parkeerruimte (300)  Commercieel vastgoed: mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of shortstay; beperkt retailfuncties bij nieuwe stationsentree. Voldoende parkeerruimte  Infrastructuur: Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding  Openbare ruimte: aantrekkelijk en verkeersveilig stationsplein westzijde; groene elementen langs belangrijke wegen. groen lint langs spoor  Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling.

18 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 18 “Maximaal uitgeefbaar” Inbrengsituatie 30% uitgeruild Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail

19 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 19 Variant 1 ‘maximaal uitgeefbaar’ Variant 2 ‘optimaal verkeer’ Variant 3 ‘ruimte voor groen en verblijf’ Uitgeruild oppervlak en betrokken eigenaren 30% Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail 36% Groter aantal partijen betrokken in ruil: Ook particuliere woningeigenaren, particuliere bedrijven 42% Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop: Uitkoop particuliere bedrijven Woningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond Kosten en opbrengsten Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 2,8 miljoen laagste te verdelen projectkosten 6,7 miljoen laagste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 56,- / m2 negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau – 9,2 miljoen hogere te verdelen projectkosten 7,5 miljoen hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 63,- / m2 negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau -25 miljoen hoogste te verdelen projectkosten: 11,2 miljoen hoogste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 94,- / m2 Simulatie draagvlakpeiling Meeste bereidheid tot deelnameWeinig bereidheid deelname Minste bereidheid deelname (alleen Prorail / NS) Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en parkeren en weg langs het spoor Obstakels deelname: particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing, woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van hoge investering Obstakels deelname: Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van stationsplein (teveel ruimte voor plein ‘kaalslag’) Te hoge investering / bijdrage en twijfel aan meerwaarde

20 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 20 Verrekening – Optimaal uitgeefbaar Factor: verhouding tussen waarde toegedeelde grond minus overheidsgrond gedeeld door waarde van het blok bij inbreng Factor moet >1 zijn! Nut: voordeel dat gerechtigde heeft van de herverkaveling in de vorm van ligging en positionering van perceel, ontsluiting van perceel en verhouding tot openbare voorzieningen Geschat in drie klasses (is prijs opdrijvend)

21 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 21 Deelruiling 1 E1 E2 E3 D A B K D B K A InbrengToedelingVerschilVerrekening E € E € E €

22 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 22 Deelruiling 2 E1 E4 E2 G F D C C D F G InbrengToedelingVerschilVerrekening E € E € E €

23 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 23 Simulatie Stedelijke Herverkaveling Wat gaat we doen?  Fictieve case naspelen middels rollenspel  Begeleid door Kadaster  Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling  Uitkomst evalueren & prijs uitreiken

24 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 24 Stedelijke herverkaveling Aandachtspunten  Fysiek geweld is niet toegestaan!  Probeer in de rol te blijven; analyseren is voor de borrel!  Tijdschema is strak, luister naar de Kadasterman/vrouw Voor de case geldt:  Past binnen voorliggend Omgevingsplan & anterieure invulling Grex  Verrekening naar rato inbrengwaarde (= marktwaarde bestaande bestemming)  Cijfers zijn gegeven – gaat om de simulatie!  Succes hangt af van de uw inzet

25 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 25 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep A (Johan Groot Nibbelink)  Paul van Dijk Akro Consult  Aad van KlaverenGemeente Alphen a/d Rijn  Klaas PitGemeente Hoorn  Nico Lansink RotgerinkGroenWiel B.V.  Marion Cremers-van As Provincie Limburg  Martijn van HoogenhuijzeGemeente Lansingerland  Jaap de ZeeuwRuimtewerk  Rein JonkhansProvincie Overijssel

26 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 26 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep B (Sanne Holtslag-Broekhof)  Jeroen KrijgsmanBrabantse Ontwikkelings Maatschappij  Joris van BerkelGemeente Alphen a/d Rijn  Gerhard BosGemeente Hoorn  Thomas KantersIndustriële Kring van Etten-Leur / Kanters Investeringen & Beleggingen  Gert TimmermanSchiphol Real Estate  Koen WagemakersWagemakers Ruimtelijke Ontwikkeling  Karin de VriesAiber  Thijs HerngreenGemeente Bussum

27 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 27 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep C (Marc van Geene)  Maarten KruisselbrinkBUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving B.V.  Henk WijnsmaGemeente Apeldoorn  Dick HeesterbeekGemeente Old-Ambt  Peter NielandLocatus  Sander WesselsSecuritas  Tim MeeuwsenKragten  Matthijs BetlemBOM  Wieland Claes Universiteit Hasselt

28 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 28 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep D (Maartje Lof)  Han OldenExpertisecentrum Stedelijke Dynamiek en Duurzaamheid  E. Wijnroks Gemeente Doetinchem  Huub van UumGemeente Oldenzaal  Edwin MarkusMarkus Raadgevend Makelaars voor Wonen & Werken  Jolanda van RenschStadsregio Arnhem/Nijmegen  Thea Kraaij Gemeente Nijkerk  Tom BullensVollmer & Partners

29 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 29 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep E (Martin Tillema)  Frank FrowijnFF Advies  J. Meilof Gemeente Doetinchem  Gert Peter VosGemeente Zaanstad  Laureen GeutherOvermorgen  Oscar KönigSteeds  Arie Pieter VosGemeente Schiedam  Pieter DraaijerSeinpost

30 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 30 Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep F (Charlotte Gillet)  Chris SchaapmanGemeente Alphen a/d Rijn  Tom BronsGemeente Hoorn  Casper de CanneGemeente Zaanstad  Rogier van AakenProvincie Gelderland  Gerko van NesVan Nes Vastgoed  Irma Lissberg-GrondstraGemeente Enschede  Joost HoutkampProvincie Overijssel


Download ppt "Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie  Introduceren hoe herverkaveling."

Verwante presentaties


Ads door Google