Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie zijn wij? Doel van de presentatie  Introduceren hoe.

Presentatie over: "Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie zijn wij? Doel van de presentatie  Introduceren hoe."— Transcript van de presentatie:

1 Stedelijke Herverkaveling

2 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie zijn wij? Doel van de presentatie  Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen. Inhoud presentatie  Context van stedelijke herverkaveling  Interactieve simulatie herverkaveling  Discussie ahv stellingen

3 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 3 Stedelijke herverkaveling Wat willen wij u meegeven?  Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van stagnerende gebiedsontwikkeling  Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit van het instrument vergroten  U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!

4 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 4 Stedelijke herverkaveling Wat is Stedelijke Herverkaveling?  Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.  Privaat-Privaat instrument  Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie Adagium van Stedelijke herverkaveling  “Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”

5 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 5 Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen Vianen  Afschalen bouwproductie 1800- 750  Gevraagde prijs kan niet met exploitatie  Minnelijke verwerving dus lastig  Onteigening ook lastig!  Herverkavelen een optie?

6 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 6 Stedelijke herverkaveling Status Vastgoed in NL  Leegstand Kantoren  Leegstand Detailhandel  Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen  Kwalitatieve gat in woningmarkt  Kwantitatief overaanbod in woningmarkt  Ruimtelijke effecten van krimp  Grondpositities  Hoge grondprijzen  Duurzaamheidsvraagstuk  Vertrouwengscrisis etc etc etc

7 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 7 Stedelijke herverkaveling

8 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 8 Detailhandel Dordrecht

9 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 9 Stedelijke herverkaveling Waarom Stedelijke Herverkaveling?  Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.  Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit  Versnipperd eigendom minder groot probleem  Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)  Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager  Winst in doorlooptijd?

10 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 10 Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling Bestuurlijke context  Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp  Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)  Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling  Pilots Nijmegen en Zevenaar  Commissie Stedelijke Herverkaveling  Buitenland

11 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 11 Stedelijke herverkaveling Commissie Stedelijke Herverkaveling  Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:  Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)  Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)  Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)

12 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 12 Stedelijke herverkaveling Integraal planmatige ruilverkaveling  Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30  Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen  Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.  Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.  Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden  Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)

13 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 13 De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied  Gemeenschappelijke wens goede oost- west verbinding & tweezijdige ontsluiting station  Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)  Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen  Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten- inefficiëntie

14 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 14 Westzijde stationsgebied Nijmegen Uitwerking drie varianten / scenario’s:  Kwaliteit openbare ruimte  Verkeersafwikkeling  Maximaal Uitgeefbaar

15 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 15 “Maximaal uitgeefbaar” Inbrengsituatie 30% uitgeruild Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail

16 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 16 Fasering ruilingen E1 E2 E3 D A B K D B K A InbrengToedelingVerschilVerrekening E10.25.290.32.12+ 0.06.53- € 104.495 E20.21.490.12.79- 0.08.70+ € 167.515 E30.23.420.25.52+ 0.02.17- € 63.020

17 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 17 Simulatie Stedelijke Herverkaveling Wat gaat we doen?  Fictieve case bespreken  Deze case is door 5 groepen gespeeld; nu interactief met u  Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling  Uitkomsten bediscussiëren

18 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 18 Stappenplan  Stap 1 – Gezamenlijke Gebiedsagenda  Visie  Programma  Randvoorwaarden  Stap 2 – Wenszitting  Individuele wensen tav eigendom en vastgoed  Stap 3 – Gezamenlijk opstellen van Plan van Toedeling  Waar, wie, hoe en wat  Stap 4 – Verrekening middels Lijst Geldelijke Regeling  Hoeveel

19 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 19 Situatiebeschrijving In een provinciestad liggen, tussen een weg en een vaart, 5 langgerekte kavels. Op iedere kavel staat aan de straatzijde een vergelijkbare vrijstaande woning, gebouwd in de jaren zestig. Het betreft particulier woningbezit van de eigenaren A, B, C, D en E. In het verleden zijn de achterterreinen ook voor bedrijfsdoeleinden in gebruik geweest, maar momenteel zijn deze in gebruik als (verwilderde) tuin en opslag. Op de kavel van eigenaar B staat een loods die wordt gebruikt als caravanstalling. Ook is er een kleine haven in het gebied aanwezig op de kavel van eigenaar D.

20 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 20 Inbreng = uitgangspuntenkaart

21 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 21 Het initiatief Tijdens het samenzijn van de buren op de jaarlijkse buurtbarbecue komt de huidige inrichting van de tuinen in het gebied ter sprake. Eigenaar A ziet het wel zitten om huizen te bouwen op de achterterreinen. Het initiatief wordt besproken en hieruit blijkt dat de buren geïnteresseerd zijn in een gezamenlijke aanpak. Eigenaar A neemt het voortouw in het proces en treedt namens de eigenaren in gesprek met de gemeente. Die reageert positief en is bereid de procedure van een projectbesluit te starten. Vervolgens wordt ook een aannemer/ ontwikkelaar uit de vriendenkring van eigenaar B betrokken bij het gebiedsontwikkelingsproces. De partijen gaan in overleg om de mogelijkheden van een herinrichting, door de tuinen te herschikken naar bouwkavels, nader te onderzoeken. De partijen spreken af dat iedereen daar op zijn manier beter van wordt…

22 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 22 Gebiedsagenda  Aantal woningen (bv 6 te realiseren)  Schade compenseren met elkaar  Ontsluiting & openbaar groen regelen  Verhuisvergoeding  Borgen van rechten  Bouw via aannemer F  Eventuele huur  Regeling tav haven ...

23 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 23 Rolbeschrijving eigenaar A Begin 50, gelukkig getrouwd en tevreden met je woning, Je ergert je enorm aan de verwaarloosde tuinen. Er is in jouw ogen veel meer te halen uit het gebied. Door middel van een herverkaveling kunnen er op de achterterreinen nieuwe woningen gebouwd worden. Als ondernemende man zie jij kansen om geld te verdienen in het vastgoed. Dankzij de erfenis van jouw schoonmoeder heb jij een bedrag van € 500.000 te investeren. Het liefst realiseer je 3 nieuwe woningen in het gebied, maar met 2 ben je ook tevreden. Het bouwen van huizen om deze vervolgens te verhuren, zie jij als een waardevaste investering voor later. Als investeerder heb jij er belang bij dat er overeenstemming wordt bereikt tussen de eigenaren over een herinrichting van de gronden.

24 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 24 Wensen Eigenaar A

25 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 25 Rolbeschrijving eigenaar C Je bent al enkele jaren weduwnaar en hebt een behoorlijk vermogen weten op te bouwen. Gezien jouw leeftijd van 69 jaar en een chronische ziekte krijg je steeds meer behoefte aan zorg. Er heerst bij jou enthousiasme over het project, omdat jij kansen ziet om jouw woning te verlaten (eventueel te slopen) en in ruil daarvoor 2 nieuwe woningen te bouwen. Deze woningen zullen voldoen aan de eisen van deze tijd en dit is wenselijk in het kader van de benodigde zorg. In één van deze twee woningen zal jouw dochter gaan wonen. Zij kan aan jou dagelijks intensief zorg bieden in de vorm van mantelzorg. Een verzorgingstehuis is voor jou geen optie. Je woont al 40 jaar met plezier in het gebied en wil dat in de toekomst blijven doen.

26 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 26 Wensen Eigenaar C

27 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 27 Rolbeschrijving eigenaar E Je bent al ruim dertig jaar getrouwd en geen kinderen. Rust en ruimte zijn voor jou belangrijke elementen in het leven en je kunt enorm genieten van het varen met jouw eigen boot. Gelukkig is er een erfdienstbaarheid voor het gebruik van de kleine haven gelegen op kavel D. Ook is er een recht van overpad naar het haventje op de kavel van eigenaar D. Na een lang weekend te hebben nagedacht over een nieuwe inrichting van het gebied wil je best verhuizen naar een vrijstaande nieuwbouw woning, maar dan wel aan het water. Sinds een aantal ruzies met directe buurman D over geluidsoverlast (kinderen) en het gebruik van de haven, kun jij niet zo goed meer met hem door één deur. Een herverkaveling kan confrontaties in de toekomst voorkomen. Je hebt een grote financiële buffer opgebouwd, waardoor je dubbele (woon)lasten eenvoudig kunt dragen.

28 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 28 Wensen Eigenaar E

29 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 29 Rolbeschrijving gemeente Het idee van de eigenaren, om door middel van kavelruil het eigendom te herschikken, past binnen het stedelijke verdichtingsbeleid. De wethouder Ruimtelijke Ordening is vooruitstrevend ten aanzien van nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling en wil graag voorop lopen bij burgerinitiatieven. Het ondersteunen van dergelijke initiatieven zal zijn positie versterken (met het oog op de aanstaande verkiezingen). Als gemeenteambtenaar stel jij dat er een goede ontsluiting (toegangsweg) moet worden gerealiseerd. Daarnaast moet er openbaar groen worden aangelegd op een centrale locatie in het gebied. De gemeente is bereid beide tegen symbolisch bedrag in eigendom te nemen. Het jaarlijkse onderhoud kan ze bestrijken uit de extra OZB- inkomsten. Verder zijn in het gemeentelijk beleid minimum eisen vastgelegd. Jij ziet er op toe dat deze minimale maten per type woning in het plan worden gehanteerd, anders zal de gemeente geen omgevingsvergunning verlenen.

30 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 30 Gewenste Ontsluiting

31 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 31 Toedeling_variant 1

32 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 32 Toedeling_variant 2

33 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 33 Toedeling_variant 3

34 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 34 Toedeling_variant 4

35 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 35 Toedeling_variant 5

36 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 36 Lijst Geldelijke Regelingen (Variant 3)  Inbrengwaarde: €1.590.000,-  Waarde toedeling: € 2.602.440  Kosten: € 263.240,-  Verdelen winst: € 749.200,- Totale investering per eigenaar EigenaarLGRBouwkostenTotaal A€ 218.536€ 360.000€ 578.536 B€ 337.055-€ 0€ 337.055- C€ 18.882€ 280.000€ 298.882 D€ 285.259-€ 0€ 285.259- E€ 6.256€ 160.000€ 166.256 F€ 617.280€ 280.000€ 897.280 Gemeente€ 0

37 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 37 Afsluitend Simulatie  In deze simulatie gelukt om de doelen te realiseren  Meer ruimte dan je denkt!  Natuurlijk wel enigszins vereenvoudigde case  Maar praktijk laat zien dat het kan  Wat nu als 1 eigenaar niet zou willen? Wettelijke regeling gewenst? Stedelijke herverkaveling  Geen panacee, wel toevoegende waarde in gereedschapskist!  Stimuleer initiatieven, geef ze vorm, er zijn er voldoende!

38 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 38 Stelling 1 Stedelijke herverkaveling is het juiste instrument om de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vorm te geven

39 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 39 Stelling 2 Een stok achter de deur is noodzakelijk voor succesvolle binnenstedelijke gebiedsontwikkeling

40 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 40 Stelling 3 Het grote struikelblok bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is de waardebepaling van grond en vastgoed. Stedelijke herverkaveling doet hier niets aan af.

41 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 41 Bedankt!

42 CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 42 Contactgegevens Kadaster Ruimte en Advies Marc van Geene (06) 52 48 15 25 Marc.vangeene@kadaster.nl Guido Kuijer (06) 27 19 94 85 Guido.kuijer@kadaster.nl