Stichting FB studiekring Utrecht 10 januari 2012

Presentatie over: "Stichting FB studiekring Utrecht 10 januari 2012"— Transcript van de presentatie:

1 Stichting FB studiekring Utrecht 10 januari 2012
De Wet WOZ Stichting FB studiekring Utrecht 10 januari 2012

2 Programma Introductie. Achtergrond en toepassing Wet WOZ.
Waardebepaling Wet WOZ Objectafbakening Waardebegrip Waardepeildatum Taxatiewijzers nader bezien Recreatieterreinen Kantoren Incourant O/Z Bijzondere onderwerpen Werktuigenvrijstelling NSW-landgoederen

3 Hoe ziet de tijdsbalk Wet WOZ eruit
Oorsprong? Actualiteit ?

4 Achtergrond Wet WOZ

5 Toepassing WOZ-beschikking
Eigen woning in box 1; Tweede woning in box 3; Bodemwaarde bij afschrijving op gebouwen (VPB en IB); Onroerende-zaakbelastingen; Watersysteemheffing gebouwd O/G; Wet belastingen op milieugrondslag; Schenk- en erfbelasting; Experimentenwet BI-zones; Puntenstelsel huurwoningen; Gebruik door private sector / WOZ-waarde openbaar

6 Waardebepaling Wet WOZ
Objectafbakening (artikel 16 Wet WOZ) Kleinste eenheid die zelfstandig gebruikt kan worden; Binnen eigendomsgrenzen; Tenzij naar omstandigheden beoordeeld sprake is van een samenstel (complexbenadering). Praktijkvoorbeelden

7 Onroerend -roerend Onroerend zijn grond alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd Amercentrale arrest HR 13 juni 1975 Portacabin arrest HR 31 oktober 1997 Jachthaven Scheveningen HR 20 september 2002 Woonark arrest HR 15 januari 2010

8 Waardebepaling Wet WOZ (2)
Fictie van volle eigendom: Recht van opstal / Erfpachtsrecht wordt genegeerd. Fictie van onmiddellijke verkrijging (leegstaat); Verhuurde woningen; Verhuurde kantoorpanden; Niet vastgoed gebonden omzet.

9 Waardebepaling Wet WOZ (3)
Artikel 17, lid 1 WEV Artikel 17, lid 2 Gec. Verv. Waarde Waarde voor de markt of waarde voor de eigenaar

10 Gecorrigeerde vervangingswaarde
Bruto vervangingswaarde opstallen Vervangingswaarde grond Correctie voor technische veroudering Correctie voor functionele veroudering

11 Bruto vervangingswaarde
Invloed subsidies Invloed BTW HR 21 oktober 2011 Don Bosco BTW op grond voor zover levering met BTW plaatsvindt

12 Functionele veroudering
Is ook economische veroudering!!! Verandering bouwwijze Excessieve gebruikskosten

13 ´Nieuwe Kerk arrest HR. 5 juni 1996
Gecorrigeerde vervangingswaarde is voor ´kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis´ maximaal gelijk aan de benuttingswaarde ´Nieuwe Kerk arrest HR. 5 juni 1996 Waarde nihil

14 Alleen voor commercieel gebezigd vastgoed
Factor functionele veroudering dusdanig dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met ´ bedrijfswaarde´ OZ Alleen voor commercieel gebezigd vastgoed Pieperschuurarrest HR. 31 mei 1995 EPON-Nijmegen arrest HR. 8 juli 1997 Arena Amsterdam HR. 8 april 2011

15 Waardepeildatum Waardepeildatum Toestandsdatum
1 jaar voor belastingjaar Toestandsdatum Uiterlijk 1 januari van het belastingjaar HR 13 september 2003 De na waardepeildatum aangebrachte wijzigingen, zoals de aanleg van de tuin, mogen slechts worden meegenomen als in de WOZ-beschikking het van de waardepeildatum afwijkende tijdstip is vermeld.

16 Taxatiewijzers nader bezien
Recreatieterreinen Voorbeeld in Excel

17 Kanttekeningen bij OCF-methode
Definitie kasstromen is onvolledig! OCF is momentopname i.t.t. DCF. Hoe komt ‘leegstandsfictie’ tot uitdrukking. Waarde onderneming versus waarde vastgoed. Toerekening OCF-waarde aan ‘gebouwen’. Gemiddelde omzet versus eigen omzet. Personeelskosten en rechtsvorm. Afdrachten aan holdingmaatschappijen. Rendementseis.

18 Kantoren Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie
Voorbeeld in Excel

19 Incourant vastgoed Voorbeeld gecorrigeerde vervangingswaarde

20 Werktuigenvrijstelling

21 4 eisen voor vrijstelling werktuigen
Verwijdering zonder beschadiging van betekenis Niet op zich zelf een gebouwd eigendom Onroerend

22 Procesgebonden in beginsel wel Gebouwgebonden in beginsel niet
Werktuigen in gebouwen zijn niet ´op zich zelf gebouwd´ , EPON Nijmegen arrest Werktuigen in de open lucht zijn wel ´op zich zelf gebouwde eigendommen´ Uiterlijke herkenbaarheid moet in tact blijven HR 30 juni 1999 Voorbeeld Windmolen. Mast en wieken zijn gebouwde eigendommen. Besturingskast, chassis met draaikrans niet.

23 NSW landgoederen NSW rangschikking Voorwaarden 5 ha
Aaneengesloten gebied Oppervlakte ten minste 30% houtopstand Geen inbreuk op natuurschoon

24 WOZ faciliteiten NSW Vrijstelling ongebouwde eigendommen
Bestemmingswaarde voor woningen Instandhoudingverplichting 25 jaar

25 Afsluiting Vragen Dank voor de aandacht!