Eigendom, buren en ruzies Prof. dr. Vincent Sagaert Gewoon Hoogleraar KU Leuven, KULAK en U. Antwerpen Advocaat Balie Brussel.

Presentatie over: "Eigendom, buren en ruzies Prof. dr. Vincent Sagaert Gewoon Hoogleraar KU Leuven, KULAK en U. Antwerpen Advocaat Balie Brussel."— Transcript van de presentatie:

1 Eigendom, buren en ruzies Prof. dr. Vincent Sagaert Gewoon Hoogleraar KU Leuven, KULAK en U. Antwerpen Advocaat Balie Brussel

2

3 I. Inleiding: de ‘socialisering van het eigendomsrecht’ Eigendom: “Het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en hierover te beschikken, voor zover men er geen gebruik van maakt dat in strijd is met de Wetten en de Verordeningen.” (art. 544 Burgerlijk Wetboek) Uiting van de vroeg 19 e eeuwse ‘liberté’-gedachte: de eigendom wordt bevrijd van allerhande lasten uit het Ancien Régime. ““Le propriétaire du Code civil n'a qu'un seul guide: son caprice, qu'une seule ligne de conduite: son bon plaisir, qu'un seul maître: son égoïsme” (Romieu) De sociale dimensie van het eigendomsrecht wordt steeds prominenter sinds 1950.

4 Zowel de foutieve als de niet-foutieve wijze van eigendomsuitoefening kan worden gesanctioneerd. Fout (art. 1382 Burgerlijk Wetboek): o Schending van een specifieke rechtsnorm o Zelfs bij naleving van de specifieke rechtsnormen handelt men foutief als men onzorgvuldig is. Tussen buren: zelfs aansprakelijkheid als men niet foutief handelt: leer van de bovenmatige burenhinder

5 Resumerend: drie gevallen van aansprakelijkheid tussen buren: o Schending van een specifieke norm o Schending van de algemene zorgvuldigheidsplicht bij de uitoefening van zijn eigendomsrecht o Het opleggen aan de buurman van een hinder die de normale ongemakken uit nabuurschap overschrijdt.

6 De schending van specifieke rechtsnormen maakt een fout uit in de zin van artikel 1382 Bijvoorbeeld 1: bomen o Veldwetboek (7 oktober 1886): Hoogstammige bomen moeten op een afstand van twee meter van de perceelgrens worden opgericht; laagstammige bomen en struiken moeten op een afstand van vijftig centimeter worden opgericht (art. 35 Veldwetboek). Bomen die te dicht staan moeten worden gerooid op vordering van de buurman. II. Schending van een specifieke norm

7 Sanctie: rooiing van de bomen. Wortels die doorschieten onder de grond van de buurman, mag de buurman afsnijden, voor overhangende takken moet hij verzoeken aan de buurman dat hij deze afsnijdt.

8 Uitzonderingen: o Bomen die er al meer dan dertig jaar staan: de verjaringstermijn om de boom te doen rooien, is verstreken (foto’s, gemeenteplannen, google earth). Bewijslast ligt bij de eigenaar van de boom o Rechtsmisbruik: men mag zijn recht niet uitoefenen op foutieve wijze (zie hieronder). Bv. schadevergoeding in plaats van rooiing van de bomen. Marche-en-Famenne 21 februari 1995: “Het recht op een degelijk leefmilieu wordt bevestigd door de Grondwet en het begrip "leefmilieu" moet worden begrepen in ruime zin, waartoe ook het esthetisch aspect behoort.”

9 Bijvoorbeeld 2: lichten en uitzichten o Geen vensteropeningen in een muur die onmiddellijk aanpaalt aan een gemene muur. o Geen open uitzicht (balkon, dakterras, enz.) op de buurman, tenzij in een achteruitgebouwde muur. o Indien de licht- en/of luchtopeningen er al meer dan dertig jaar zijn, is er verjaring, zodat men daartegen niet meer kan optreden.

10 III. De schending van de algemene zorgvuldigheidsplicht Zelfs indien een boom op de wettelijke afstanden staat, kan de rooiing ervan toch rechtsmisbruik uitmaken. Rechtsmisbruik = foutieve wijze van rechtsuitoefening, in strijd met wat een normaal zorgvuldig en vooruitziend persoon in dezelfde omstandigheden zou doen.

11 Eerste geval van rechtsmisbruik: handelen vanuit de enkele bedoeling om schade toe te brengen (‘animus nocendi’)

12 Tweede geval van rechtsmisbruik: de keuze hebben tussen twee evenwaardige alternatieven en kiezen voor het alternatief dat het meest schadelijk is. « Si la concurrence est un droit dérivé de la liberté du commerce, celle-ci a ses limites, comme la propriété, et qu'entre différentes façons d'exercer son droit, avec la même utilité, il n'est pas permis de choisir celle qui sera dommageable pour autrui" (Cass. 12 juli 1917, Pas. 1918, I, 65)

13 Derde geval van rechtsmisbruik:

14 A junior vordert de afbraak na 23 jaar. "Overwegende dat, rekening houdende met het feit van een sedert 23 jaar bestaande toestand, met de beperkte berokkende schade en het, buiten alle verhouding daarmede, uit de eventuele afbraak voor verweerders voortspruitende nadeel, de rechtbank heeft kunnen oordelen dat, in de gegeven omstandigheden, het eisen van afbraak kennelijk de grenzen te buiten ging van de normale uitoefening door een voorzichtig en bezorgd persoon van het recht op afbraak..." (Cass. 10 septembre 1971)

15 III. Theorie van de bovenmatige burenhinder Schoorsteenarrest en Kanaalarrest (Cass. 6 april 1960): zelfs indien men geen fout maakt, kan men toch aansprakelijk worden gesteld.

16 Arrest: “Dat, aangezien naburige eigenaars sindsdien een gelijk recht op genot hebben, hieruit blijkt dat, (…), het aldus geschapen evenwicht in stand moet worden gehouden tussen de respectieve eigenaars; Overwegende dat de eigenaar van een onroerend goed die door een niet foutief feit dit evenwicht verbreekt, bij het opleggen aan een naburige eigenaar van een stoornis die de maat van de gewone buurschapsnadelen overschrijdt, hem een rechtmatige en passende compensatie, waardoor het evenwicht hersteld wordt, verschuldigd is;”

17 Uiteraard: strikte voorwaarden nodig voor de toepassing van de leer der bovenmatige burenhinder.

18 Eerste voorwaarde: nabuurschap Wie is buur? “hij die een attribuut van het eigendomsrecht uitoefent” o Ook de huurder, vruchtgebruiker, enz. o Een aannemer kan niet aansprakelijk zijn op grond van burenhinder. Indien de aannemingswerken bovenmatige hinder veroorzaken, is de bouwheer aansprakelijk voor bovenmatige burenhinder. De aannemer is enkel aansprakelijk indien de hinder foutief wordt veroorzaakt.

19 Tweede voorwaarde: bovenmatigheid van de hinder “Hinder die de normale ongemakken uit de nabuurschap overschrijdt”. Aantal feitelijke criteria in de rechtspraak uitgewerkt: o Plaatsgesteldheid

20

21 o Factor intensiteit van de hinder: frequentie o Factor tijd: nachtelijke hinder tegenover hinder tijdens de dag o Factor eerstingebruikneming: wat was er eerst, de hinder of de klagende buurman?

22 Het feit dat werken vergund zijn, verhindert niet dat er sprake kan zijn van bovenmatige burenhinder: vergunningen worden altijd verleend “salva rerum tertium”. Indien een bouwvergunning bijvoorbeeld de rechten van de buurman schendt (bv. erfdienstbaarheden), dan is het gebouw toch illegaal.

23

24 Derde voorwaarde: toerekenbaarheid van de hinder Cass. 3 april 1999: “Iemand kan slechts tot vergoeding van schade ingevolge een abnormale burenhinder gehouden zijn, indien die burenhinder is veroorzaakt door een daad, een verzuim of een gedraging die hem kan worden toegerekend.” Hof van Beroep Gent 17 november 2006: hinder veroorzaakt door Russische piloot toerekenbaar aan de luchthavenexploitant?

25 IV. Hinder door werken aan de openbare weg Inkomenscompensatievergoeding van Programmawet van 3 december 2005: o Een vergoeding van 76,30 euro per kalenderdag (= geïndexeerd bedrag voor 2015) voor de zelfstandigen die werkzaam zijn in een onderneming die tijdelijk moet worden gesloten. o De vergoeding is pas verschuldigd vanaf de achtste dag volgend op de sluitingsdatum van de gehinderde inrichting. o Vraag: stap vooruit?

26 V. Conclusie Van het onbeperkte karakter van het eigendomsrecht is weinig over (“op de meest volstrekte wijze”) Doorheen alle beperkingen is eigendom het meest beperkte recht van alle zakelijke rechten. Vredevol samenleven: geen kwestie van juridische opvoeding alleen.