De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 Utrecht, 19 september 2012 Inleiding door drs.

Presentatie over: "De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 Utrecht, 19 september 2012 Inleiding door drs."— Transcript van de presentatie:

1 De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 Utrecht, 19 september 2012 Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog op CFV-jaarcongres 2012

2 De indeling van deze inleiding 1.Het beeld uit de prognoses van corporaties 2.Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven 3.Prangende kwesties in de corporatiesector 4.Prangende kwesties in het toezicht 5.Perspectieven voor het extern toezicht 2012

3 Het beeld uit de prognoses van corporaties Nieuwbouw voor verhuur, 2010-2016 De investeringsmachine hapert:  De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leeg  Meer aandacht voor een reële huurprijs: aandeel betaalbare nieuwbouw daalt 2012

4 Het beeld uit de prognoses van corporaties Nieuwbouw koop, 2010-2016 2012 Back to core business:  De nieuwbouw van koop daalt nog scherper  De corporaties concentreren hun dalende inspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningen  Ook veel minder investeringen in maatschappelijk vastgoed

5 Het beeld uit de prognoses van corporaties Verkoop van huurwoningen, 2010-2016 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2012 De verkopen blijven de brandstof voor de investeringsmotor:  Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?  Politieke discussie over omvang woningvoorraad  En moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?

6 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit  CFV publiceert vandaag het financieel meerjarenperspectief 2012-2020  Geeft zicht op verwachte ontwikkeling sectorale solvabiliteit  Invloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzen  Verruiming van het huurbeleid 2012

7 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Centrale variant  Tot 2013 hogere huuropbrengsten dan de operationele kosten en lage rente  Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing  De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende solvabel  Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties 2012

8 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Slecht weer variant Bij nominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale variant:  Groot deel van de sector komt in problemen door dalende solvabiliteit 2012

9 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit  beleid = voorkomen dat ongewenste prognoses uitkomen  Er zijn draaiknoppen - investeringen - verkopen - huren - bedrijfslasten  Van corporaties wordt wijs financieel beleid en stuurmanskunst verwacht. 2012

10 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Nettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid  In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten ingezet  Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen  In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken 2012

11 Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven Voorlopig beeld uit verantwoording 2011 Op basis van nog ruwe schattingen en onder voorbehoud van plussen en minnen:  Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgt toch weer met enkele miljarden ten opzichte van 2009 en 2010  Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing)  Corporaties rekenen met stringenter exploitatiebeleid (beheersing bedrijfs- en onderhoudslasten)  Op peil blijven van verkopen en dalend nieuwbouwprogramma  Omvang van materiële vaste activa in ontwikkeling, voorraden grondposities en deelnemingen loopt terug Opvallende trend: back to core business In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatie gaat weer meer lijken op een exploitatiebedrijf 2012

12 Prangende kwesties in de corporatiesector  Lange reeks incidenten vanaf verzelfstandiging in 1993  Private organisaties met maatschappelijke taak  Ordening en regulering: onopgeloste vraagstukken  Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels)  Onduidelijk werkdomein  Markt (onvolledige marktwerking en geringe efficiency en rendementsprikkels)  Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering, faciliteringsvolume en bestedingscontrole  Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen?  Achterban (stichting en raad van toezicht zijn van niemand)  Collectieve zekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheid risico’s af te wentelen op anderen) 2012

13 Perspectieven voor het extern toezicht Van CFV naar FAW Taak  Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op financiële en administratieve aspecten  Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in brede zin Belangrijke elementen voor nieuwe werkwijze  Invulling geven aan zes principes van goed toezicht  Toezicht als continu proces van beoordelen en interveniëren  Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van een interventieladder  Onder toezicht gestelden zijn zelf verantwoordelijk voor kwaliteit informatie, waar nodig worden sancties ingezet 2012

14 Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?  Prioritering: risico-analyse en selectie  Zacht waar het kan, hard waar het moet  Beoordelingen als er aanleiding toe is  Gericht op vaststellen risico’s en overtredingen plus daarbij behorende interventies en sancties  Afschaffen continuïteitsrating 2012

15 Perspectieven voor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken?  Standaard gegevensopvraag gaat in de toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer specifieke informatieverzoeken  Effectiviteit toezicht staat voorop  Waar mogelijk gebruik maken van andere vormen van toezicht: die vervangen extern toezicht niet  Kennisproducten gaan verdwijnen 2012

16 Perspectieven voor het extern toezicht Agenda voor de toekomst  Reguleren van ‘moral hazards’ zekerheidstructuur -bij corporaties zelf - in naadloze aansluiting WSW-CFV  Aanscherpen werkdomein  Juridische / vermogensscheiding Daeb en niet-Daeb  Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij besturen en commissarissen  Faillissement als ultieme disciplinering? 2012