Servicekosten en Huurbeleid Buurtraad de Heeze, 19 maart, Apeldoorn

Presentatie over: "Servicekosten en Huurbeleid Buurtraad de Heeze, 19 maart, Apeldoorn"— Transcript van de presentatie:

1

2 Servicekosten en Huurbeleid Buurtraad de Heeze, 19 maart, Apeldoorn

3 Wat zijn servicekosten?
Kosten die de verhuurder naast de huurprijs in rekening brengt voor diensten en service die hij aan de huurder(s) levert omdat ze in het huurcontract zijn overeengekomen. Alleen de woonservicekosten mag de verhuurder doorberekenen in de huur, die vermeld staan in het “Besluit Servicekosten”, geen zorgservicekosten huurdersorganisaties

4 Wettelijke kaders Overlegwet
Informatierecht,- (gekwalificeerd) adviesrecht en instemmingsrecht Artikel 5a WOHV: De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in lid 237, derde lid, van Boek 7 van het BW slechts uit met voorafgaande instemming van de HO.

5 Wettelijke kaders Burgerlijk Wetboek, Artikel 237, lid 3 Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.

6 Welke (woon) servicekosten?
Onderhoud en elektra gemeenschappelijke ruimten (trappenhuizen, liften, portalen, centrale hal) Water en elektriciteit Glazenwassen (rekening huurder, tenzij onbereikbaar) Schoorsteen vegen en reinigen ventilatiekanalen Groenvoorziening (behorend bij het gehuurde, voor rekening huurder) Huismeester (deels doorberekend in servicekosten wanneer de huismeester ook werkzaamheden verricht voor de huurders)

7 Welke (woon) servicekosten?
7. Huisvuil (kosten voor legen vuilstortkoker mogen aan huurders worden doorberekend, tenzij dit een taak is van de huismeester) 8. Kleine herstellingen (rekening huurder, tenzij verhuurder kleine onderhoudsklusjes via een service,- en onderhoudsfonds overneemt en huurders aanbiedt voor enkele euro’s per maand). 9. Electronische apparatuur, zoals videobewaking en internet 10. Meubilering en stoffering 11. Glasschade (rekening huurder, tenzij glasfonds)

8 Wijzigen servicekostenbeleid
Zeggenschap huurdersorganisatie (beleidsniveau) Voor wat betreft de inkoop van service (herziening contracten, meerdere offertes) en de wijze waarop wordt omgegaan met Huurcommissie-uitspraken. Instemmingsrecht t.a.v. Vaststelling servicekosten en bij de procedure servicekosten Zeggenschap bewonerscommissies (complexniveau) Controleert de afrekening en onderliggende documenten en maakt afspraken over de geleverde kwaliteit. Instemmingsrecht bij: wijzigingen in aard,- omvang,- en prijs per complex.

9 Wijziging servicekostenpakket
70% regel – Burgerlijk Wetboek Bij wijziging (uitbreiding of inkrimping) servicekostenpakket die alleen aan alle huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd is 70% of meer instemming van de huurders nodig. (70% regel geldt niet voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs)

10 Afrekening van de servicekosten
Uiterlijk een half jaar na het kalenderjaar Bij boekjaar (mei ‘16 tot mei’17), vóór 1 juli 2018 afrekening. Op afrekening moeten alle posten vermeld staan Recht op inzage rekeningen Toetsing voorschot of kosten (Huurcommissie)

11 Huurtoeslag en servicekosten
Tot een maximum van €12,- per maand/ per onderdeel worden de volgende servicekosten vergoedt; Kosten voor het in bedrijf zijn van de lift-, ventilatie,- hydrofoor,- en alarminstallatie en kosten verlichting Schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten De kosten van de diensten van een huismeester Kapitaals- en onderhoudskosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten

12 Huurtoeslag en servicekosten
Servicekosten worden tot maximaal €48,- gecompenseerd door huurtoeslag In geval de kale huur en de te vergoeden servicekosten boven de €710,- uitkomen komt de huurder bij een nieuwe verhuring niet in aanmerking voor huurtoeslag

13 Ga na of alle kostenposten ook in uw huurcontract staan.
Ga na hoe de afrekening plaatsvindt, is dat inzichtelijk? Wat vindt u van de kwaliteit van de diensten? Staan er servicekosten op die niet in het rijtje van woonservicekosten staan? Vinden u en uw achterban dat er een post bij moet of af kan?

14 Procederen over servicekosten
Alleen bij een geschil Collectief of individueel Bij de Huurcommissie of kantonrechter Juridisch fonds Woonbond

15 Wat speelt er bij uw bewonerscommissie?

16 Huurbeleid 2018 Landelijke Wetgeving Inflatie 1,4%
Max. Huursomstijging 2,4% inflatie + 1% Max. Individuele huurverhoging 3,9% inflatie +2,5% Max. Huurverhoging commerciële sector 3,9% inflatie + 2,5% Max. Huurverhoging IAH 5,4% inflatie + 4% IAH is toegestaan als het gezamenlijk inkomen in 2016 hoger was dan € Huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens waarvan tenminste één lid de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt zijn uitgezonderd

17 Betaalbaarheid Sociale huur Huurprijs van de gemiddelde sociale sociale huurwoning is tussen 2012 en 2017van €457 naar €535 gestegen. 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Gem. €457 €480 €503 €516 €526 €535 Stijging 2,7% 4,8% 4,6% 2,6% 1,8% 1,4%

18 Bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Er is geen verklaring van de belastingdienst meegestuurd Uw inkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) bij u woont Inkomen van een inwonend kind is ten onrechte opgeteld bij het (gezins) inkomen De inkomensindicatie klopt om andere redenen niet Uw huishouden telt minimaal vier personen Minstens één persoon heeft de AOW- leeftijd Iemand in uw huishouden heeft een chronische ziekte of handicap

19 Passend toewijzen Minstens 95% van de woningen zij toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen moet een kale huur hebben onder de aftoppingsgrenzen €597,30 (een-en twee persoonshuishouden) of €640, 14 (grotere huishoudens).

20 Welke inkomens horen hier dan bij?
Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot €710,68 moet worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot €36.798 Max. 10% van de woningen met een huurprijs tot €710,68 mag worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen de € en €41.056 Voor max. 10% van de toe te wijzen woningen hoeven de corporaties niet naar het inkomen van de huurders te kijken, maar wel naar de huisvestingsverordening.

21 Vragen