Workshop Berekening van Sociale Huurprijs

Presentatie over: "Workshop Berekening van Sociale Huurprijs"— Transcript van de presentatie:

1 Workshop Berekening van Sociale Huurprijs
Wouter Bosmans Dienst Technische studies VMSW

2 Sociale huurprijs moet enkele randvoorwaarden verzoenen
Betaalbaarheid voor huurders met lagere inkomens Betaalbaarheid voor grote gezinnen die nood hebben aan de grotere gezinswoningen met een hogere marktwaarde dan een studio of kleine één-slaapkamer woning Billijke huurprijsverschillen volgens grootte en kwaliteit van de gehuurde woning voor huurders met eenzelfde inkomen en gezinssamenstelling (=patrimoniumkorting) Tegelijk voldoende huurinkomsten voor de SHM’s garanderen met het oog op financiële leefbaarheid en draagkracht om bijkomende woningen te bouwen, het bestaande woningpark te onderhouden / renoveren, de financiering van haar werkingskosten, …

3 Vroegere huurprijsberekening = Berekeningswijze tot 2008
Reële huurprijs = Inkomenscoëfficiënt x basishuurprijs Minimum huurprijs = halve basishuurprijs Maximum huurprijs = 1/60 inkomen en nooit hoger dan de normale huurprijs Basishuurprijs = vastgelegd door shm met een vork tussen % van de geactualiseerde kostprijs van de woning (initiële bouwkost + investeringen in renovatie) Normale huurprijs = equivalent markthuurwaarde (normale huurprijs > basishuurprijs) Inkomenscoëfficiënt = verhouding netto belastbaar inkomen huurder (na aftrek per persoon ten laste) / referentie inkomen

4 Vroegere huurprijsberekening Voorbeeld lage basishuurprijzen

5 Vroegere huurprijsberekening Knelpunten bij oud systeem
SHM’s hadden vrije hand bij bepalen van basishuurprijs met zéér ruime vork tussen 3 tot 9% van geactualiseerde kostprijs (op jaarbasis) bv. woning van euro met basishuurprijs tussen euro! Om voldoende huurinkomsten te genereren, werd de verleiding groot om de basishuurprijzen voldoende hoog te stellen, om zich zo minimum van de helft hiervan te kunnen verzekeren. Dit gaf soms aanleiding tot scheefgegroeide situaties, waarbij de reële huurprijzen voor de middeninkomens allemaal tegen bovengrens van 1/60 grensden, zonder onderscheid volgens woninggrootte of kwaliteit Bij een verhoging van de basishuurprijs na renovatiewerken, stegen dan enkel de halve basishuurprijzen voor de laagste inkomens en de normale huurprijzen voor de hoogste inkomens …

6 Vroegere huurprijsberekening Voorbeeld hoge basishuurprijzen

7 Huidige huurprijsberekening Berekeningswijze kaderbesluit
Reële huurprijs = 1/55 netto belastbaar inkomen verminderd met gezinskorting en patrimoniumkorting (+/- energiecorrectie + onderbezettingsvergoeding) Minimum huurprijs = tussen 100 en 200 euro Maximum huurprijs = basishuurprijs (markthuurwaarde) Markthuurwaarde = schatting door notaris of extrapolatie op basis van referentieschatting vergelijkbare woning uit het representatief staal Patrimoniumkorting = omgekeerd evenredig met markthuurwaarde, tussen 115 euro voor markthuur > 650 euro en 0 euro voor markthuur < 250 euro Minimumhuurprijs = recht evenredig met markthuurwaarde, tussen 100 euro voor markthuur < 250 euro en 200 euro voor markthuur > 650 euro Gezinskorting = 15 euro per persoon ten laste Netto belastbaar inkomen -> minimaal leefloon in aanmerking genomen

8 Huidige huurprijsberekening Inkomens / markthuurwaarden => zonder sociale correctie

9 Huidige huurprijsberekening Inkomen / reële huurprijzen Rekening houdend met inkomen

10 Huidige huurprijsberekening VOOR & NA => zoek verschillen…
Minimum huurprijs = halve basishuurprijs! /60 grens ~ differentiatie?? Minimum huurprijs Slechts euro! 1/55 - patrimoniumkorting

11 Huidige huurprijsberekening Patrimoniumkorting

12 Huidige huurprijsberekening Minimum Huurprijs

13 Huidige huurprijsberekening Verhoging basishuur na renovatie
HOOFDSTUK VIII. Vaststelling van de huurprijs - Artikel 49 De verhuurder kan beslissen om de basishuurprijs vroeger dan na negen jaar te vervangen door de op dat ogenblik geldende marktwaarde in de volgende gevallen : 1° als de marktwaarde met minimaal 5 % gedaald is ten opzichte van de basishuurprijs; 2° als de marktwaarde met minimaal 10 % gestegen is ten opzichte van de basishuurprijs ten gevolge van werkzaamheden die op kosten van de verhuurder aan de woning zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werkzaamheden die noodzakelijk waren om de woning in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode (=> elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten cfr. Technisch verslag).

14 Huidige huurprijsberekening Verhoging basishuur na renovatie
=> Impact op de reële huurprijs vroeger & nu Vroeger Tot 2008 mocht de investering in renovatiewerken worden toegevoegd aan de geactualiseerde kostprijs van de woning Voorbeeld: Investering van slechts euro leidde reeds tot een mogelijke verhoging van de basishuurprijs met tussen 3-9% van, dit bedrag. Aan 6% geeft dit euro op jaarbasis of een verhoging van 100 euro per maand. Voor de laagste inkomens gaf dit een effectieve verhoging van de minimale halve basishuurprijs met 50 euro extra! Stijging vaak vooral gedragen door de laagste inkomens, huurprijs voor middenkomens werd immers bevroren op het 1/60 plafond ….

15 Huidige huurprijsberekening Verhoging basishuur na renovatie
=> Impact op de reële huurprijs vroeger & nu Huidig kaderbesluit Mogelijke verhoging markthuurwaarde indien minimum met 10% -> aanpassing markthuurwaarde via een nieuwe referentieschatting door notaris of via extrapolatietool op basis van representatief staal -> effect op patrimoniumkorting indien markthuurwaarde < 650 euro, anders blijft de patrimoniumkorting immers bevroren op 0 euro -> effect op begrenzing maximumhuur tot marktwaarde (enkel voor hoogste inkomens) Voorbeeld: totaalrenovatie en verhoging markthuurwaarde met 200 euro of van 550 => 750 euro of stijging met ruim 35%! Verschil reële huurprijs: patrimoniumkorting van -30 euro vervalt en wordt 0 euro. Of beperking op de stijging van 200 euro naar nog 30 euro!

16 Huidige huurprijsberekening Insteek vragen VIVAS …
Hoe hoger het inkomen, hoe zwaarder de kwaliteit van de woning de huurprijs zou bepalen; hoe lager het inkomen hoe zwaarder het gewicht van het inkomen, wat dus zou neerkomen op een verlaging van de huurprijs voor de laagste inkomens. Is die operatie gelukt? Vivas heeft vragen bij de manier waarop de marktwaarde is vastgelegd. Zowel van de woningen geraamd door notarissen als de rest van de woningen waaraan de SHM op basis van die ramingen een marktwaarde heeft toegekend. VIVAS vindt deze regelgeving alles behalve transparant. Hoe lager de marktwaarde, hoe groter de patrimoniumkorting. Maar door het gewicht van de ligging bij de bepaling van de marktwaarde, komt dit er op neer dat woningen van lage woonkwaliteit maar gelegen in een regio met hoge woningprijzen, de patrimoniumkorting toch heel laag is. Denkt men er aan om ook een energiekorting toe te kennen voor energieverslindende woningen en een energietoeslag voor zeer energiezuinig woningen? Wat denk je van het voorstel van VIVAS om dit te integreren in de patrimoniumkorting ?

17 WORKSHOP SOCIALE HUURPRIJS VARIANTE SIMULATIES - HUIDIG

18 WORKSHOP SOCIALE HUURPRIJS VARIANTE SIMULATIES SUGGESTIE?

19 WORKSHOP SOCIALE HUURPRIJS EINDE …
BEDANKT VOOR JULLIE AANDACHT !