Asset Management & Twee voorbeelden

Presentatie over: "Asset Management & Twee voorbeelden"— Transcript van de presentatie:

1 Asset Management & Twee voorbeelden

2 Vragen Op een complex bestaande uit 6 panden zit een aanschrijving voor funderingsherstel. Is het verantwoord om daar 1.6 miljoen euro te investeren? Zo ja, hoeveel levert dat op? Voor een complex bestaan plannen om daar 10 woningen te realiseren. Moet dat plan worden uitgevoerd? Is er een alternatief? Voor een complex is euro casco onderhoud begroot? Is het verantwoord / rendabel om dat te investeren?

3 Meer vragen … Hoe kunnen we het rendement op de portefeuille verbeteren? Moeten we dit complex verkopen of juist houden?

4 Informatie Huur-verschil Maximale huur Nieuwe huren Huren Markthuren
WWS Liberalisering

5 Meer informatie … Mutatie Opname Begroting Plan Sloop Nieuwbouw
Investering Onderhoud

6 Wat te doen ?

7 Vastgoedstrategie STARTSITUATIE 2/ Verkoop Complex 1/ Exploitatie
Desinvesteren Verkopen ? 2/ Verkoop Complex Investeren ? Verbouwen ? ( Investeren door koper ) 3/ Doorexploitatie Verhuur na Investering Splitsen ? Verkopen ? 4/ Verkoop Uitponden / Ontwikkeling

8 1 Exploitatie Exploitatie in de huidige situatie Activiteit Huurders
Contracthuren Mutaties Kosten Onderhoud / MJOP Activiteit Commercieel beheer

9 2 Verkoop Complex Verkoop in de huidige situatie Acties Met huurders
Met huurcontracthuren Met leegstand Zonder investering Zonder verbouwing Acties Uitplaatsing Kiezen verkoopmethode

10 3 Investeren voor Verhuur
Investeren in een complex Investeren voor onderhoud Investeren voor verhuur Investeren voor verkoop Activiteiten Verzamelen huur- en kostengegevens Financiële analyse Investeringsbeslissing

11 4 Verkoop Woningen Verkoop van woningen op de woningmarkt Acties
Grondgebonden woningen Appartementen leeg en gesplitst Verkoop na investering en verbouwing Acties Ontwikkelen plannen (Ver)Bouwen Verkopen (via makelaar)

12 Strategische keuze Hoe maak je de strategische keuze?
Investeren of verkopen? Investeren voor verhuur of verkoop? Hoe kunnen we de vier strategieën vergelijken? Hoeveel vermogen is ermee gemoeid? Wat is het rendement? Wat is de waarde? Wat is het risico?

13 Investeringsanalyse Berekening van de haalbaarheid en het resultaat van een investering in vastgoed Netto Contante Waarde Het resultaat in euro’s Intern Rendement Het resultaat in procenten De NCW-Methode integreert alle informatie over opbrengsten en kosten tot een oordeel over investeringen NCW is gebaseerd op de Tijdswaarde van geld en wordt uitgedrukt in euro’s van nu.

14 Rendement 1/ Exploitatie NCW bij huidige huren
2/ Verkoop Complex N.V.T 3/ Doorexploitatie NCW bij nieuwe Huren na Investering (Mutaties) 4/ Uitponden NCW bij nieuwe huren en verkoopopbrengsten

15 Waarden 1/ Exploitatie Huurmarkt Balanswaarde 2/ Verkoop Complex
Beleggingsmarkt Verkoopwaarde 3/ Doorexploitatie Huurmarkt Waarde bij nieuwe hogere huren 4/ Verkoop Woningmarkt Waarde Leeg (Vrij van Huur en Gebruik)

16 Kasstroomprognoses Bepalen van alle inkomende en uitgaande geldstromen voor de komende jaar. Waarde Kosten Onderhoud Investeringen Huuropbrengsten Verkoopopbrengsten

17 Huurstromen

18 Tijdswaarde Heb je liever 1.000 euro nu of over 10 jaar?
Iedereen voelt aan dat euro nu meer waard is dan euro later. Als je nu euro op een spaarrekening zet krijg je over 5 jaar euro (bij 5 procent rente) Tijdswaarde is omgekeerde renteberekening: euro die je over 5 jaar ontvangt is nu euro waard Geld dat je in de toekomst ontvangt of uitgeeft is minder waard dan geld dat je nu ontvang of uitgeeft. Met huren die je in de toekomst ontvangt moet je een investering die je nu doet terugverdienen Met Tijdswaarde reken je een heel project door in euro’s van nu (Contante Waarde / Huidige waarde / Present Value).

19 Project Locatie NCW en IRR KASSTROMEN UITPONDSCENARIO Periode
WONINGEN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Aantal 10 8 7 6 5 4 3 2 1 HOTELS SCENARIO Verkoop Woning Verkoop Hotel KASSTROMEN UITPONDSCENARIO KAS Inbrengwaarde Investeringen / Huren Hotels 79.424 Huren Woningen 63.262 64.274 57.140 58.054 50.557 51.365 43.489 44.185 35.914 36.488 27.804 28.249 19.134 19.440 9.876 Kosten 5.917- Onderhoud MJOP - Verkoop Hotels JAARTOTALEN Periode 9 11 12 13 14 15 Discontofactor 1,0000 0,9615 0,9246 0,8890 0,8548 0,8219 0,7903 0,7599 0,7307 0,7026 0,6756 0,6496 0,6246 0,6006 0,5775 0,5553 CONTANTE WAARDE UITPONDSCENARIO NCW 61.802 52.829 51.610 43.216 42.219 34.370 33.577 26.242 25.636 18.783 18.350 11.951 11.675 5.703 7.000- 6.821- 3.417- Verkoop Won CWAARDE JAAR

20 Verhuurscenario

21 Verkoopscenario

22 NCW-Methode

23 3 Verhuur na Investering
Project 1 Exploitatie Waarde Exploitatie geen optie Funderingsherstel Aanschrijving Desinvesteren Verkopen 2 Verkoop Complex Waarde Marge = € Lage opbrengst wegens onderhoud Investeren € ( Investeren door koper ) 3 Verhuur na Investering G.Vermogen NCW = € IR= 10,3 % Splitsen = OK Verkopen kan 4 Verkoop Woningen Verkoopprijs NCW = € IR= 23,0 %

24 Project - Advies Investering 1.651.220 op waarde 1.420.000 (1,16)
Hoge NCW bij verhuur 2.6M en verkoop 3.8M (bij mutatie/verkoop om de 2 jaar) Mogelijkheid om bij oplevering 2 woningen te verkopen voor Goede rendementen ( > 10 % ) over geïnvesteerd vermogen Flexibiliteit tussen verhuur en verkoop Advies : Investering doen Funderingsherstel en aanschrijvingen opgelost Degelijk complex voor de beleggingsportefeuille Bij oplevering over verkoop 2 woningen beslissen Bij mutatie woningen renoveren voor markthuur of verkoop Bij faillissement hotel kan ruimte worden omgezet naar woningen (verhuur of verkoop)

25 ( Investeren door koper )
Project 2 1/ Exploitatie Waarde Nu buiten Exploitatie Desinvesteren Verkopen 2/ Verkoop Complex (leeg) Marge = € Investeren Plan A € ( Investeren door koper ) 3 Verhuur na Investeren G. Vermogen NCW = € IR= 8,24 % Splitsen = OK Verkopen kan 4/ Verkoop Woningen Opbrengst Marge NCW = € IR= 9,46 %

26 Project 2 -Advies Investering 1.092.859 op 325.000 waarde (3,36x)
Leegwaarde na uitplaatsen 2 huurders. Marge euro. Winst op ontwikkeling en verkoop (taxatie) mogelijk euro. NCW Huur = ; NCW Koop Er is sprake van een onzekere marktsituatie: Een belegger renoveert 105 woningen in de buurt waarvan 60 in dezelfde. Er is concurrentie van koopwoningen (prijzen onbekend) die worden aangeboden op het moment dat de eigen ontwikkeling klaar zou zijn. Advies De investering en verbouwing (nu) niet uitvoeren. De mogelijkheid van verkoop van het complex onderzoeken. Verkoop van het complex geeft de hoogste opbrengst ( euro) , zonder de investering, zonder het werk en zonder markt-, verhuur- en verkooprisico. Alternatief Investeringsbudget bepalen en besteding zoeken voor doorexploitatie op markthuurniveau. Ontwikkelingen twee tot drie jaar aankijken en over enkele jaren de strategische opties opnieuw beoordelen.