Marnix Wentink, hoofd Concern- en voorraadstrategie

Presentatie over: "Marnix Wentink, hoofd Concern- en voorraadstrategie"— Transcript van de presentatie:

1 Marnix Wentink, hoofd Concern- en voorraadstrategie
Visie Eigen Haard 12 november 2015, Marnix Wentink, hoofd Concern- en voorraadstrategie

2 Doel, beeldvorming & toetsen van de richting
Mijn doel voor vanavond is dat jullie straks hier de deur uitlopen met een duidelijk beeld van hoe Eigen Haard in haar nieuwe strategie de grote thema’s zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid adresseert en vooral ook waarom. Als vervolg op de enquête van begin dit jaar en de stakeholdersdialoog en voortlopend op het formele adviestraject volgende jaar. Dit verhaal is nog niet gestold, we zitten in de fase van beeldvorming.: zien we hetzelfde? Wat betreft zitten jullie behoorlijk vooraan in het proces. Afgelopen maandag is de richting voor de ondernemingsstrategie besproken in het directieberaad. Vers van de pers dus. Over twee weken (26 november) toetsen we dat ook bij onze RvC. Uiteindelijk willen we in maart de nieuwe strategie vaststellen, we en jullie dus ook hebben nog even de tijd. Plaatje dag en nacht van Escher

3 Huidige strategie: heldere doelen voor markt, wijk en woning
Gezonde regionale woningmarkt Prettig wonen in vitale wijken Eigentijdse vastgoed- kwaliteit Tevreden klanten Financiële continuïteit Professionele organisatie Betrokken belanghouders en partners Hoe zat het ook al weer? In 2011 hebben een ondernemingsstrategie gemaakt die op dit plaat je neerkomt. Drie centrale ambities met daarom heen met wie en voor wie we het doen en wat we er voor nodig hebben. Als je iets nieuws wil dan kun je er voor kiezen om vanaf 0 te beginnen of eerst eens te kijken wat je al hebt. En ook naar de verwachtingen van de omgeving. Tenslotte halen we daar onze legitimatie vandaan. Check bij Alert hoe kijken zij naar deze ambities

4 Omgeving: in beweging wat willen, kunnen en mogen we?
Demografisch - Vergrijzing - Verdunning huishoudens - Krimp- vs groeigebieden - Probleemwijken Economie - Verkoop weer in beweging - Bouw woningen minder - Woningmarkt zit nog vast - Werkloosheid hoger niveau - Toenemende schulden Politiek - Verhuurdersheffing - Huurbeleid/akkoord - Herziening Woningwet - Parlementaire enquête - Centralisatie/decentralisatie Sociaal - Individualisering / verhuftering - Informalisering - Nieuwe vormen samenwerking - Do-it-ourselves - Toestroom vluchtelingen Ecologisch - uitputting fossiele energie-bronnen / verduurzaming - Decentrale energievoorziening Technologisch - Social media - Digitalisering dienstverlening - ICT in woningbouw Verandering is de enige constante. Misschien zitten we wel in een kantelperiode zoals sommigen zeggen. Ontwikkelingen op kortere termijn, maar ook grotere trends. We zien vaak tegengestelde bewegingen en op meerdere fronten tegelijkertijd. Ik heb er hier een aantal naast elkaar gezet. De overheid trekt zich terug: marktwerking en ruimte voor lokale oplossingen; tegelijk veel nadruk op regels voor en risicobeheersing van klassieke organisaties zoals corporaties en ziekenhuizen tweedeling van Nederland: krimp en groei; ruimtelijke segregatie in de stad Vrijheid en mogelijkheden je te uiten versus grenzen aan tolerantie Vergrijzing: langer thuis, veel vitale ouderen (kansen voor buurt & samenleving), ook zorg- en woonproblematiek Nieuwe vormen van samenwerking: burgers willen minder afhankelijk zijn overheid en willen transparantie eigenbelang als drijfveer Duurzaamheid, eigen ecologische footprint uit hoek van nerds en “dominees” ICT: app rules. Opgaven Energie: van centraal, fossiel, naar lokaal, duurzaam Bouw: van aanbod- en productgericht, naar vraag- en dienstgericht Voedsel: van mondiaal, mechanisch, naar lokaal en organisch Zorg: van doelmatig en efficient naar meer mensgericht

5 Waar moet Eigen Haard op inzetten?
Oftewel: waar moet Eigen Haard het geld aan uitgeven? 32% 20% 19% 14% 10% 5% Dit gebeurt om ons heen indexatie + harmonisatie + liberalisatie + inkomensafhankelijke huur scheefhuurders extra huurinkomsten inzetten voor investeringen in prestatieafspraken

6 Wat vraagt de omgeving? En onze stakeholders?
Huurders en stakeholders: Betaalbaarheid Veel en sober bouwen Gemengde buurten Tijdelijke huurcontracten aanbieden Huur inkomensafhankelijk verhogen Woningkwaliteit in lijn met de huurprijs brengen Invloed Woonbehoefte: Sociale huur, goedkoper en kleiner Meer vrije sector voor doorstroming En wat willen onze huurders, woningzoekenden en stakeholders? Herkenbaar?

7 Stel u heeft het voor het zeggen….
Opdracht: teken hoe de ambities zich ten opzichte van elkaar verhouden.

8 Betaalbaarheid en beschikbaarheid, een 4 sterren puzzel..
Opgave: meer betaalbare woningen in een dure regio Voor wie: huishoudens met een inkomen tot € Betaalbaarheid: passend bij portemonnee, gezinssamenstelling en wensen huurder Beschikbaarheid: voldoende voorraad en alternatieven creëren Uit het voorgaande staan twee dingen voorop: betaalbaarheid en beschikbaarheid. Een 5 sterren puzzel zeker in de deze regio met een oneindige vraag. Voor beschikbaarheid was de paflov reactie: bijbouwen. Voor betaalbaarheid was dat een kwestie van een lage maximaal redelijke huur vaststellen. Echter met een teruggang aan investeringsvermogen (heffing, passendheidstoets, huurakkoord) en een gescheiden huishoudboekje dat verplicht steeds meer kenmerken van een commercieel verhuurder gaat vertonen moeten we de bakens verzetten en voldoet de werkwijze uit het verleden steeds minder goed.

9 De stenen, minimaal 55.000 woningen
Inzet bij sociale huur: betaalbaarheid Vasthouden van het huidige volume goedkope (< 460) en betaalbare woningen (< 618): inkomens tot Benutten dure SH ( ) voor inkomens Tijdelijke contracten wanneer dat mag Doelmatig verhuren Inzet middensegment: sleutel voor beschikbaarheid Inkomens Betaalbaar = 750,- per maand Naar behoefte: maximaal 10% van onze voorraad Marktconform verhuren Inzet kwaliteit Verversing door renovatie en nieuwbouw Duurzaamheid: energielasten drukken Toegankelijkheid verbeteren Eigen positie benutten: voorkeur voor duurzaam opererende partners Indexeren; huurklasseverdeling blijft behouden scheefwoners prikkelen door te stromen Betaalbaarheid Wettelijke 90% wij willen 100% passend toewijzen aan huurtoeslaggerechtigden. 75% tot 618, huurtoeslagontvangers krijgen ook voorrang 90% tot 711 voor bbsh+ en gezinnen Doorstromen het liefst vanuit sociale huur … naar middensegment Duurzaamheid & Toegankelijkheid: wegwerken slechte labels en fysieke toegankelijkheid verbeteren

10 Uitgangspunten Mensen kunnen bij Eigen Haard huren zolang ze dat nodig hebben Eigen Haard is er voor mensen die wonen niet op eigen kracht kunnen regelen Eigen Haard beperkt zich niet enkel tot sociale huur

11 Vitale wijken, prettige buurten, niet afwachten
Samen werken aan prettige buurten: Schoon, heel en veilig als basis Bewoners aan zet, Eigen Haard ondersteunt Gemengd woningaanbod Lokale economie faciliteren: kleinschalige bedrijfsruimte We beschouwen onze bewoners als verantwoordelijke en zelfstandige mensen. Tegelijk beseffen we dat niet iedereen hetzelfde is, hetzelfde wil en hetzelfde kan. We onderscheiden verschillende typen bewoners: a) de typische consument: afnemer van goede woning en correcte dienstverlening. B) de actieve bewoner: wil invloed en soms zelf actief zijn; c). mensen die hulp nodig hebben (NB: dus afscheid van “one size fits all”, meer oog voor verschillen)

12 Stellingen Over het algemeen kunnen onze klanten zichzelf prima redden
Veel mensen hebben hulp nodig

13 Wijzelf, beter & slimmer
Omgaan met permanente verandering Wendbaar en duurzaam Slimme inzet personeel Wijzelf Het is een cliché maar verandering is permanent. Dat vraagt wat van de ons als organisatie maar ook van de mensen die er werken. De maatschappij of meer specifiek huurders, huurdersorganisaties en gemeenten bepalen onze licence to operate. En dat willen we samen doen. Best lastig omdat je ook rekening wil houden met toekomstige huurders.

14 Klanten & Stakeholders, Beter & slimmer
Dienstverlening Bewoners tevreden Bereikbaarheid vergroten: meer digitaal Invloed huurders, huurdersorganisaties en gemeenten Open deur: we willen dat bewoners tevreden zijn over dienstverlening. De verwachtingen over en weer spelen daar cruciale rol in. Wanneer is voor ons de balans tussen huurprijs en kwaliteit verstoord? En zijn we daar gelijk duidelijk in? Het ligt voor de hand: meer digitaal. Waar heb je onderhand geen app voor? Hoe bereiken we huurders die we niet aan de balie of via de telefoon spreken? Tegelijkertijd kan een deel van onze dienstverlening digitaal en buiten kantooruren geregeld worden.

15 Stellingen / Vragen Digitaliseren, wat zijn de belangrijkste aspecten; waar moeten we op letten? Hoe ondersteun je kwetsbare groepen? Hoe hou je als huurdersorganisatie aansluiting bij wat er gevraagd wordt?

16 Huishoudboekje, overzichtelijker maar niet eenvoudiger
Inkomsten gemaximaliseerd huursom (inflatie plus 1%) Uitgaven oplopend Verplicht: heffingen, VPB en kosten aangescherpt toezicht Beïnvloedbaar: rente en investeringen Het huurakkoord zorgt er voor dat de inkomsten kant behoorlijk overzichtelijk wordt. Aan de ander kan

17 Nieuwe strategie: heldere ambities, net even scherper
een solide wooncorporatie met een grote maatschappelijke opgave. zoveel mogelijk voor mensen met lagere inkomens in de Metropoolregio Amsterdam.

18 Vragen?