Download de presentatie
De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub
GepubliceerdRaphaël van Dijk Laatst gewijzigd meer dan 8 jaar geleden
1
1 VGN ledenbijeenkomst gevolgen extramuraliseren vastgoed 4 en 5 juni 2013 Mw. mr. T.J. de Groot (Tanja) VBTM Advocaten www.vbtm.nl t.de.groot@vbtm.nl
2
2 Vragen n.a.v. scheiden wonen en zorg Status bestaande huurovereenkomst met de corporatie Enkele aspecten van het huurrecht woonruimte Koppelen wonen en zorg in de huurovereenkomst Toewijzing (inkomenstoets, huisvestingswet) Huurtoeslag huurders met zorg (onzelfstandige woningen) Medezeggenschap
3
3 Status bestaande huurovereenkomst ( tussen instelling en woningcorporatie) Voor bepaalde tijd gesloten: in beginsel gehele periode uitdienen. Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming opzegtermijn in contract. Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract? Redelijkheid en billijkheid.
4
4 Wie sluit huurovereenkomst met de cliënt? A. Corporatie sluit de huurovereenkomst (huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt) B. Instelling sluit de huurovereenkomst (onderhuur) (huidige huurovereenkomst met instelling wijzigt niet) C. Instelling sluit de huurovereenkomst, maar besteedt het beheer uit aan een beheerder (woningcorporatie) In alle situaties: behoefte aan koppelbeding?
5
5 Beginselen van het huurrecht woonruimte Huurrecht is grotendeels dwingend Huurbescherming: alleen beëindiging met wettelijke opzeggronden of ontbinding rechter Positie medehuurder wettelijk geregeld Huurprijsbescherming: hoogte huurprijs gekoppeld aan de kwaliteit van de woning (woningwaardering/puntenstelsel) maximale huurprijsgrens serviceflat: toeslag 35% woningwaarderingspunten Uitzondering: geliberaliseerde woningen: > € 681,02 (= ook huurtoeslaggrens) Huurverhoging/huurverlaging een keer per jaar op voorstel
6
6 Beginselen van het huurprijzenrecht woonruimte Geen hogere huur dan wettelijk is toegestaan Splitsing tussen kale huur en servicekosten: geen all-in prijs! Kale huur: alle kosten gebruik van woonruimte en ‘onroerende aanhorigheden’ (zoals gemeensch. ruimten, installaties, lift, voorzieningen) Servicekosten: woon-gerelateerd zoals nutsvoorzieningen, huismeester, tuinonderhoud, kleine herstellingen (voorschotbetaling en afrekening binnen termijn) Zorgkosten als alarmering, maaltijdverstrekking, recreatie, alarmopvolging zijn geen servicekosten: apart opnemen Huurcommissie beoordeelt huurprijsgeschillen
7
7 Hoofdverplichtingen van de huurder en de verhuurder Huurder: Betalen van de huur bij vooruitbetaling Goed huurderschap Kleine herstellingen Gebruik volgens de bestemming Verhuurder: Ter beschikking stelling gehuurde Herstel van gebreken
8
8 Einde van de huurovereenkomst Opzegging, wederzijdse instemming of ontbinding Tijdelijke huurovereenkomsten eindigen niet vanzelf na afloop (behoudens uitzonderingen) Bij overlijden huurder: huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan eind tweede maand ná overlijden Einde zorg- of begeleidingsovereenkomst betekent niet automatisch einde huur (tenzij koppeling?)
9
9 koppelbeding in (onder)huurovereenkomst huurder/cliënt Koppelbeding zorgovereenkomst? Keuzevrijheid. Onredelijk bezwarend beding: vernietigbaar door huurder tenzij goede argumenten verhuurder Doelmatigheid, veiligheid, investeringen: belangen. Mededingingsaspecten: misbruik economische machtspositie, kartelverbod.
10
10 Overig: toewijzing/huurtoeslag Huurders met zorgindicatie: geen inkomenseisen (art. 4 tijdelijke regeling) Inkomensafhankelijke huurverhoging: huurders met zorgindicatie kunnen bezwaar maken (door minister aangewezen groep) Huurtoeslag alleen bij zelfstandige woonruimte of onzelfstandig indien aangewezen woongebouw. Huisvestingsverordening bepaalt in de regel de volgorde van toewijzing: cliënten in zorg vaak aparte categorie
11
11 Medezeggenschap Huurders en cliënten: verschillende overlegstructuren Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen Wet overleg huurders verhuurder: > 25 huurwoningen Huurdersorganisaties en bewonerscommissies: informatierecht, adviesrecht en soms instemmingsrecht Huurdersorganisatie meestal overkoepelend Bewonerscommissie op complexniveau Alleen instemmingsrecht h.o. bij wijziging servicekostenpakket Individuele huurder alleen recht op informatie
Verwante presentaties
© 2024 SlidePlayer.nl Inc.
All rights reserved.