Planning sociale woonprojecten en bescheiden wonen Basiscursus lokaal woonbeleid 6 mei 2014 Jeroen Van Pottelberge.

Presentatie over: "Planning sociale woonprojecten en bescheiden wonen Basiscursus lokaal woonbeleid 6 mei 2014 Jeroen Van Pottelberge."— Transcript van de presentatie:

1 Planning sociale woonprojecten en bescheiden wonen Basiscursus lokaal woonbeleid 6 mei 2014 Jeroen Van Pottelberge

2 Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale huur: Geen eigen woning Inkomensgrens (2014, netto belastbaar inkomen) 23.269€ (alleenstaande) 25.219€ (gehandicapte) 34.902€ +1.951€ per persoon ten laste (overige) Opm.1: gebaseerd op onderste deciel inkomens uit arbeid Opm.2: bestaansminimum 9.808,37 € (alleenstaande)

3 Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale koop: Geen eigen woning Inkomensgrens (2014, netto belastbaar inkomen) 35.717€ (alleenstaande) 39.283€ (gehandicapte) 53.569€ + 3.567€ per persoon te laste (overige) Opm.1: in kernsteden of Brusselse Rand +5% Opm.2: meer dan 85% aangiftes in VL onder 50.000€

4 Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: = Omvangsbeperking: kavel max. 500m² eengezinswoning max. 550m³ appartement max. 240m³ (+ 50 m³ vanaf 3 slk.) ( niet cumulatief ) Doelstelling voor gewest (niet per gemeente)

5 Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: Niet gereglementeerd maar reglementeerbaar: verkocht/verhuurd aan marktprijs, (maar inkomensgrenzen mogelijk) geen kwaliteitsnormen (maar normering mogelijk) vrije verkoop/verhuur (maar toewijzingsreglement mogelijk)

6 Overzicht namiddag Deel I: Grond- en pandenbeleid: Sociale woonprojecten (laten) opstarten + bescheiden wonen Deel II: Financiering Sociale woonprojecten realiseren

7 Deel I: Grond- en pandenbeleid

8 Decreet grond- en pandenbeleid In werking sinds 1 sept. 2009 Introduceert voor lokaal woonbeleid:  nieuwe instrumenten  nieuwe doelstellingen “betaalbaar wonen” Opgelet: deel sociale last vernietigd! Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid

9 Wat doet het decreet? 1.legt aantallen sociale woningen vast voor alle gemeenten = “bindend sociaal objectief” 2.laat de invulling open => opdracht voor gemeente 3.creëerde sociale woonprojecten in bouw- en verkavelingsprojecten – vernietigd 4.middelen om kansen voor wonen in kaart te brengen

10 Wat decreet doet = structuur Structuur: I.Wat is het bindend sociaal objectief? II.Voortgangstoetsen: hoe ver staat het? III.Nieuwe sociale projecten creëren 1.door verplicht actieprogramma 2.door aansnijding nieuwe gebieden 3.mogelijkheden in RUP’s en overige IV.Bescheiden wonen als last in projecten

11 I. Het bindend sociaal objectief 1.sociale huurwoningen 2.sociale koopwoningen 3.sociale kavels 4.bescheiden wonen

12 I. Bindend sociaal objectief Doelstelling voor Vlaanderen  65.610 sociale woningen  43.440 huurwoningen voor 2023  21.170 koopwoningen voor 2020  1.000 kavels voor 2020 = bindend sociaal objectief voor Vlaanderen

13 I. Bindend sociaal objectief Bindend sociaal objectief voor Vlaanderen = (meestal) proportioneel verdeeld naar het aantal huishoudens = bindend sociaal objectief voor provincies en gemeenten

14 I. Bindend sociaal objectief 1.Sociale huurwoningen Volledig verdeeld door formule decreet Regel = proportionele verdeling naar huishoudens Uitzondering:  gemeenten met > 9 % sociale huurwoningen: vrijgesteld van het sociaal objectief  gemeenten die 9 % zouden overschrijden: beperking tot 9 %  gemeenten < 3 % sociale huurwoningen: + inhaalbeweging

15 I. Bindend sociaal objectief Gemeenten met +9% sociale huur Hoeven geen extra huurwoningen te realiseren (geen of beperkt objectief huur) Maar: mogen het wel! Praktisch: sociaal woonbeleidsconvenant afsluiten (voorrang voor stedelijk gebied) NB: ook provincies mogen objectief optrekken (protocolakkoord)

16 I. Bindend sociaal objectief Gemeenten met < 3 % sociale huur inhaalbeweging bovenop (proportioneel) objectief voor 2025 proportioneel met huishoudens en achterstand sociale huur

17 I. Bindend sociaal objectief Basis = nulmeting decreet sociale huurwoningen SHM’s + SVK-woningen op 31.12.2007 aantal huishoudens op 1.1.2008 Verhouding huurwoningen/huishoudens = percentage sociale huur

18 I. Bindend sociaal objectief Lommel 496 huurwoningen (SHM’s) 19 SVK-woningen = 515 totaal, op 12.738 huishoudens = 4,04 %  objectief geldt: 218 voor 2020  geen inhaalbeweging

19 I. Bindend sociaal objectief Kapellen 35 huurwoningen (SHM’s) 0 SVK-woningen = 35 totaal, op 10.629 huishoudens = 0,32 %  objectief geldt: 177 voor 2020  + inhaalbeweging: 80 voor 2025 (ver onder 3 % + relatief veel huishoudens)

20 I. Bindend sociaal objectief Overzicht sociale huur www.rwo.bewww.rwo.be: Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst 6.2.2012 = actueel)

21 I. Bindend sociaal objectief Effect Vloedgolf? Druppel op een hete plaat?

22 I. Bindend sociaal objectief Wat is het effect in 2020? (prognose) Gemeenten boven 3 %:  zwakke gezinsverdunning: + ca. 1 % soc. huur  sterke gezinsverdunning: + ca. 0,85 % Gemeenten met inhaalbeweging:  zwakke gezinsverdunning: + max. 2,5 % soc. huur  sterke gezinsverdunning: + max. 2,2 %

23 I. Bindend sociaal objectief Absolute aantallen: titanenwerk Proportioneel: stelt weinig voor

24 I. Bindend sociaal objectief 2.Sociale koopwoningen en kavels Stappen: 1.decreet verdeelt 21.171 koop en 1000 kavels over provincies (= proportioneel met huishoudens) 2.gemeenteraden maken voorstel voor verdeling  advies door lokaal woonoverleg  motivatie (context, behoefte, ruimtelijke overwegingen) 3.deputatie (provincie) beslist over verdeling (binnen verhoudingen steden en buitengebied RSV)

25 I. Bindend sociaal objectief Overzicht objectief koopwoningen www.rwo.bewww.rwo.be: Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst 6.2.2012 = actueel)

26 I. Bindend sociaal objectief Overzicht objectief sociale kavels www.rwo.bewww.rwo.be: Beleidsinformatie > Grond- en pandenbeleid > Sociaal Objectief (opgelet: lijst 6.2.2012 = actueel)

27 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen: Objectief 6000 bescheiden woningen van 2012-2023 Te realiseren: in projecten met een last bescheiden wonen, of door huisvestingsmaatschappijen (geen gemeentelijke objectieven!)

28 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Vlaamse regering: 1.Verhuring en verkoop regelen (enkel SHM’s) Gemeente: 2.Verordening Bescheiden Wonen 3.Reglement Bescheiden Wonen 4.Toewijzingsreglement Bescheiden Wonen

29 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1.Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) inkomensgrens geen eigen woning toegewezen volgens inschrijvingsvolgorde (eventueel +gemeentelijk toewijzingsreglement) => enkel voor SHM’s => bescheiden koopwoningen niet geregeld

30 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1.Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) Inkomensgrenzen (op 1 jan. 2014) : 28.643€ (alleenstaande) 30.316€ (gehandicapte) 42.961€ (overige)

31 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 2.Gemeente: Verordening Bescheiden Wonen Omvang verder inperken “Moduleren in functie van gezinsgrootte” - whatever Percentage in projecten verhogen Motieven om te verminderen (tot 10%) (voor alle actoren)

32 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 3.Gemeente: Reglement Bescheiden Wonen Kwaliteitsnormen woningen en woonomgeving Verdeling over typologieën Kracht van verordening (voor alle actoren)

33 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 4.Gemeente: toewijzingsregels Bescheiden Wonen gemeentelijk of intergemeentelijk vullen gewestelijke regels aan of wijken ervan af noodzaak onderbouwen overleg met relevante actoren (enkel SHM’s, huur en koop)

34 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor privé-ontwikkeling Omvang inperken, aandeel in projecten verhogen of verlagen (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) => Gemeente regelt

35 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor SHM’s: Omvang inperken (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) Toewijzingsregels (reglement) gewest voorrang op gemeente

36 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Extra voor SHM’s (Wooncode): max. 20% investeringsvolume per jaar Aparte boekhouding Koper/huurder zonder eigen woning Opbrengst mag naar sociaal wonen financieren

37 I. Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Voorbeelden: 4 verordeningen Aantal bescheiden woningen: Privé: onbekend SHM: nihil => Effecten afwachten…

38 II. Voortgangstoets 1.Wat 2.Voortgangstoets 2012 3.Voortgangstoets 2014

39 II. Voortgangstoets Stand objectief = voortgangstoets Elke 2 jaar Maatstaf: groeiritme Vlaanderen (2012 en 2014) groeipad objectief (later)

40 II. Voortgangstoets 2012 Voortgangstoets 2012 130 gemeenten volgden groeiritme 22 gemeenten “voldoende inspanningen” 156 gemeenten “onvoldoende inspanningen” Plan van aanpak opmaken (inspanningen en plannen) OK

41 II. Voortgangstoets 2012 Resultaten plan van aanpak: 126 gemeenten plan goedgekeurd 30 gemeenten begeleidingsoverleg Samenwerkingsovereenkomst Gemeente & sociale woonorganisatie (+ Vlaamse regering) OK

42 II. Voortgangstoets 2014 Voortgangstoets 2014 (toestand 31.12.2013) Wat telt mee? Alle realisaties + geplande projecten Gepland = meerjarenplanning bij VMSW Sinds 1.1.2008 Data van VMSW (enkele uitzonderingen)

43 II. Voortgangstoets 2014 Maatstaf Sociale huur 21,63% gerealiseerd, of 25,95% gerealiseerd + gepland Sociale koop 15,84% gerealiseerd + gepland

44 II. Voortgangstoets 2014 Beoordeling Volgt groeiritme OK Goedgekeurd plan van aanpak of begeleidingsovereenkomst 2014-2016 = voldoende inspanningen Volgt groeiritme niet => plan van aanpak

45 II. Voortgangstoets 2014 Plan van aanpak 2014 1.Gronden SHM’s en Vlaamse besturen 2.Instrumenten aanwenden: “Geen strijdige normen” Actieprogramma gronden Vlaamse besturen Leegstandsregister geactualiseerd 2x per jaar woonoverleg: Doelgroepen Projectlocaties

46 III. Nieuwe projecten creëren 1.door gemeentelijk actieprogramma 2.door aansnijding nieuwe gebieden 3.door RUP’s en andere middelen

47 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A.Lijst Gronden oplijsten Wettelijk verplicht:  bouwgronden langs uitgeruste weg  kavels in verkaveling  Tip: bekijk ook binnengebieden en WUG Wettelijk mogelijk:  Gronden van semipublieke rechtspersonen  Tip: enkel indien gronden met bijzondere kans

48 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A. Lijst

49 III. Nieuwe projecten creëren Hoe gronden vinden? https://datamanager.rwo.be

50 III. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport Register van onbebouwde percelen

51 III. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport, detail Register van onbebouwde percelen

52 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen B.Programma Selectie maken: 25% van de oppervlakte Initiatieven ( om gronden in te zetten voor sociaal wonen) Opgelet:  gemeente heeft geen dwangmiddelen  wél: VCRO art. 4.3.1, §3: vergunning toetsen aan actieprogramma  (eventueel wel “dwang”: Vlaamse overheid na 2023)

53 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Praktisch Overleg met de besturen – regisseursrol Motivatoren:  Openbaar bestuur = openbaar belang (speculatieverbod)  Sociale ontwikkeling is kans, ook voor bestuur (geen confiscatie)

54 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving

55 III. Nieuwe projecten creëren 1.Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C.Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving

56 III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties krijgen steeds een vergunning indien aan woongebied grenzend Voorwaarden:  respect goede ruimtelijke ordening  geen overstromingsgebied  geen bouwverbod  geen speciale natuurbescherming

57 III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: Principe: enkel voor sociale woningen Maar:  bescheiden wonen mogelijk  in resterende sociaal deel mag 20% middelgrote woningen/kavels middelgrote woning = max. 650 m³ middelgrote kavel = 650 m²

58 III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: => Mogelijk project in woonuitbreidingsgebied:  20% bescheiden  16% middelgroot  64% sociaal (huur/koop)  min. 1/3 huur = 22%  max 2/3 koop = 42% geen inkomensvoorwaarde

59 III. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (II) Andere actoren enkel indien: akkoord van de Deputatie Deputatie vraagt advies: gemeentelijk “ja” is noodzakelijk gemeente maakt binnen het jaar een voorontwerp RUP Tip: = sterke onderhandelingsbasis voor visie

60 III. Nieuwe projecten creëren Achtergrond Arrest Vernietigde sociale last in vergunningen en plannen Ingreep in privérechten: => motivering nodig => Ingreep moet evenredig zijn met doel 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1

61 III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorschriften sociaal wonen mogelijk Voorwaarde 1: waarom is opleggen nodig? Noodzaak aantonen: Bindend sociaal objectief Tekort aan sociale woningen

62 III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 2: kan het niet elders? Grondencheck sociale woonorganisaties en Vlaamse besturen geen reservegronden of niet ontwikkelbaar of gebrek aan spreiding => niet realiseerbaar zonder privégronden

63 III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 3: is erover gepraat? Overleg met huisvestingsmaatschappijen en privé- eigenaars en ontwikkelaars Tip: overleg vanuit visie of plan vooraf = beleidslijn Reden: RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter

64 III. Nieuwe projecten creëren Waarom overleg? RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter!

65 III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 4: goede voorschriften gebiedsspecifiek (specifieke zone afbakenen) evenredig (om aan nood te voldoen, niet meer) rechtszeker (duidelijk en uitvoerbaar) Rechtsbasis: art. 1.1.4 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening “Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen”

66 III. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen – Omzendbrief RWO/2014/1 Werk vooraf plan uit om het uit te voeren Instrumenten als: Overeenkomsten met privé-eigenaars, bijv. over: Verkoop Ontwikkeling Voorkooprecht …

67 III. Nieuwe projecten creëren 4. Grondposities verwerven = Strategische aankopen/bezittingen

68 III. Nieuwe projecten creëren 5. Onteigenen Kan door gemeente of OCMW of huisvestingsmij. Noodzaak en dringendheid aantonen:  wachtlijsten en wachttijden  bindend sociaal objectief  plek motiveren  gebrek aan andere mogelijkheden

69 III. Nieuwe projecten creëren 6. Vrije onderhandelingen bij vergunningen Gemeente met ontwikkelaar Overleg bij grote projecten meer en meer normaal => Sociaal wonen meenemen Rechtsbasis = art. 1.1.4 Vl. Codex Ruimtelijke Ordening Tip: grote en strategische projecten

70 III. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Bemiddelingsrol opnemen bij projectontwikkeling Stem af met SHM of SVK overleg

71 III. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Maak plan of visie transparant  in ruimtelijk structuurplan  in woonplan  in beleidsplan… = duidelijk voor iedereen en vooraf = argument bij onderhandelingen en bemiddeling visie

72 III. Nieuwe projecten creëren Forum voor visievorming: woonoverleg 1.Woonprojecten voor wie? 2.Waar bouwen? 3.Met wie?

73 Dendermonde Aalter Voor wie: wachtlijstanalyse Jonge gezinnen Ouderen alleen

74 Waar: register van onbebouwde percelen

75 IV. Bescheiden wonen 1.Vergunningen 2.Ruimtelijke uitvoeringsplannen

76 IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Last bescheiden wonen bij vergunningen vanaf: 10 loten of 10 woningen > 0,5 ha (ongeacht aantal loten) 50 appartementen steeds alle aansluitende gronden bekijken

77 IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Percentages bij vergunningen naar eigendomsstatuut: (semi)publiek: 40 % bescheiden wonen privé: 20 % bescheiden wonen

78 IV. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Uitvoeringswijze: In natura (zelf) Grondverkoop (aan SHM, gemeente, OCMW) Afkopen (38.000€ op 1.1.2014)

79 IV. Bescheiden wonen 2. Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUPs) 40% bescheiden wonen verplicht indien:  woonuitbreidingsgebied > woongebied  < 0,5 ha  bindend sociaal objectief nog niet gehaald (cumulatief) Elders: altijd percentage mogelijk Opgelet: = percentage bij vergunning (geen zone)

80 Meer informatie? www.wonenvlaanderen.be > ondersteuning voor professionelen > grond- en pandenbeleid

81 Vragen? – Helpdesk! Wonen Antwerpen hilde.luyts@rwo.vlaanderen.behilde.luyts@rwo.vlaanderen.be – 03 224 61 14 joeri.laureys@rwo.vlaanderen.bejoeri.laureys@rwo.vlaanderen.be – 03 224 94 22 Wonen Limburg jos.gorssen@rwo.vlaanderen.bejos.gorssen@rwo.vlaanderen.be – 011 74 22 36 Wonen Oost-Vlaanderen jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be – 09 276 25 07 jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be veerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.beveerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.be – 09 276 25 08 Wonen Vlaams-Brabant johan.baeten@rwo.vlaanderen.bejohan.baeten@rwo.vlaanderen.be - 016 66 59 31 kristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.bekristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.be – 016 66 59 32 bruno.depondt@rwo.vlaanderen.bebruno.depondt@rwo.vlaanderen.be – 016 66 59 35 Wonen West-Vlaanderen pieter.vanvlaenderen@rwo.vlaanderen.bepieter.vanvlaenderen@rwo.vlaanderen.be – 050 24 82 51 stefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.bestefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.be – 050 24 82 57 christof.lombaert@rwo.vlaanderen.bechristof.lombaert@rwo.vlaanderen.be – 050 24 82 56