Kaders portefeuillestrategie Eigen Haard Bijeenkomst Alert, 12 november 2015.

Presentatie over: "Kaders portefeuillestrategie Eigen Haard Bijeenkomst Alert, 12 november 2015."— Transcript van de presentatie:

1 Kaders portefeuillestrategie Eigen Haard Bijeenkomst Alert, 12 november 2015

2 Aanleiding Nieuwe Woningwet; passendheidsnormen, scheiding daeb en niet –daeb, nieuw WWS Nieuwe ondernemingsstrategie

3 Doel/definitie PS Een onderbouwing en verdieping van de toekomstvisie en missie op het gebied van wonen, vastgoed en financiën. De portefeuillestrategie vormt daarmee het kader voor projectontwikkeling en het portefeuillemanagement op tactisch en operationeel niveau.

4 Belangrijkste basis voor PS Uitgebreid woningmarkt- en woonbehoefteonderzoek in de stadsregio Amsterdam. Uitkomsten stakeholdersdialoog

5 Aanknopingspunten stakeholdersdialoog Betaalbaarheid is belangrijkste Veel en sober bouwen Ongedeelde stad en regio garanderen Tijdelijke huurcontracten aanbieden Inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn geoorloofd Woningkwaliteit in lijn brengen met de huurprijs Verantwoordelijkheid voor leefbaarheid delen met bewoners Energiezuinig gedrag belonen Monumenten behouden (niet ten koste van alles), met hogere huren

6 Thema’s binnen de PS Huurprijs Toewijzing Vijvers Vastgoed Checks en randvoorwaarden

7 1. Huur Huursom maximaal benutten, in principe door indexatie Jaarlijks wettelijk voorgeschreven maximale stijging huursom benutten. In eerste instantie alleen met de jaarlijkse huurverhoging Differentiatie jaarlijkse huurverhoging middels staffels binnen indexatie Indexeren afhankelijk % max. redelijke huur Huursomneutraal harmoniseren Uitgangspunt is huidige huur = streefhuur. Huursom totale portefeuille na nieuwe huurharmonisatiebeleid niet laten stijgen of dalen, wel onderling verschuivingen omhoog en omlaag Gebruik inkomensafhankelijke huurverhoging (+4%) Inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren voor inkomens > € 39.000

8 2. Toewijzing Passend toewijzen: 100% huurtoeslagontvangers woning € 575/618 Alle woningen passend toewijzen aan de BBSH doelgroep 1 en 2 p.s.h.h. <575 en meerpersoons h.h. <618 Dure SH segment € 618-710 passend toewijzen (betaalbaar en wettelijk toegestaan) Dure sociale segment voor BBSH + en groep € 34-39.000 m.u.v. eenpersoonshuishoudens en met voorrang voor gezinnen Vrije sector huur aanbieden aan middeninkomens tot € 50.000 VSH woningen tot maximaal € 850/€1000 exclusief aanbieden voor midden inkomens tot max. 43.000/€ 50.000, naar huur en inkomen gedifferentieerd per gemeente

9 3. Vijvers Herijken VSH vijver -> 10%: liberaliseren woningen met markthuur € 710-1000 VSH maximaal 10% portefeuille, gedifferentieerd naar gemeente Minder en minder kleine woningen verkopen uit bestaande voorraad. Herijken verkoopvijver; optimaliseren bestaande verkoopvijver en (op termijn) aanvullen met duurdere woningen Inperking verkoop vijver en verkoop woningen met hoge markthuur

10 4. Vastgoed Verbeteren energie-labels en toegankelijkheid Wegwerken slechte labels en fysieke toegankelijkheid bezit verbeteren Conditie/verversing nog nader uitwerken: wat is nodig ? Uitgangspunten t.a.v. verversingsgraad en daarmee verbonden definities worden nog verder uitgewerkt Kwaliteit (uitrusting/WWS) uitwerken i.r.t. huurprijs: wat is reëel? Gewenste / beoogde kwaliteit per huursegment nader uitwerken Nieuwbouw nieuw concept: ook klein, goedkoop en standaardisatie

11 5. Checks / randvoorwaarden Voor Amsterdam checken op 75% afspraak 75% van SH aanbod onder aftoppingsgrenzen aanbieden, minimaal 65% VSH <€971 aanbieden aan middeninkomens Check portefeuillebeleid op gemeente en soms buurtniveau (verkoop) Check op (aanbiedings)afspraken per gemeente Financiële haalbaarheid Ook m.b.t. knippen van de portefeuille in een Daeb en niet-Daeb tak Zo simpel mogelijk voor de uitvoering Geen onduidelijkheden voor de operationele afdelingen