Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015.

Slides:



Advertisements
Verwante presentaties
Huurverhoging 2013 Informatieavond bewonerscommissies De Key.
Advertisements

WSN Volle kracht vooruit. Het roer om: volle kracht vooruit WSN staat er weer •Juist nu kunnen en willen we betekenisvol zijn in Nieuwkoop. •Huis op orde.
Technicus Conferentie 2005 Positie Zweefvliegtechnicus en Klein en groot onderhoud.
Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. REGISSEREND OPDRACHTGEVERSCHAP OnderhoudNL congres 25 november Marc Calon Voorzitter.
Vakwerk 26 april 2011 Els van Betten netwerkmanager
Woningfinanciering een inleiding
Onroerend Goed investeren en beheren
De ogen en oren krijgen nu ook handen en voeten
INVESTERINGSPROJECTEN
Externe verslaggeving
GROTE LIJN HUURPLANNEN DEKKER 1. Meer ruimte om de huren te door liberalisatie van 25% van de huurwoningen en huurverhogingen boven inflatie 2.Hardere.
Groot huurprijsdebat tussen corporaties en huurders 18 november 2008 Mozes en Aäronkerk.
Toelichting kaderbesluit voor de sociale huur (KSH) en nieuwe financiering (NFS2) 21 juni 2007 Tom Vanden Eede Departement RWO – Afdeling woonbeleid.
Henk de Kok Wouter van den Wildenberg Willem Heineke Congres Maatschappelijk Vastgoed Elba Media 17 april 2013 Gemeentelijk vastgoed Verdienvermogen mogelijk?
De Wet Bibob en vastgoedtransacties
Actualiteiten in de Volkshuisvesting en betaalbaarheid vanuit huurdersperspectief Simone Bovenhorst Consulent Nederlandse Woonbond Zwolle, 20 november.
Alkmaar, 18 november 2013 Drs. F.S. de Miranda MRICS RT RMT Presentatie Eigenarenvereniging Vastgoed Alkmaar.
Hybride vastgoed-constructies tussen koop en huur
4.4 Een eigen huis of niet? Mensen kiezen vaak bewust om een huis te kopen, of juist te huren. Aan beide zitten voor- en nadelen. Deze voor- en nadelen.
3.4 Hoe woon je? Als je gaat verhuizen kun je een huis kopen of huren.
Voorjaarsbijeenkomst Afdeling Noord Actualiteiten
Frank Wassenberg & Hanneke Schreuders – Platform31
De Ruyterkade 112 C 1011AB Amsterdam Model betaalbaar wonen Effecten van diverse ‘knoppen’ Jan Kraak Steven Kromhout.
Continuïteitsparagraaf doel en proces investeringen Jola Bink 23 september 2015.
Martin Post Dirk van den Berg Aandachtspunten bij verhuur van tankstations.
Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. PRESTATIEAFSPRAKEN NIEUWE STIJL.
Nieuwe Woningwet Algemene ledenvergadering
PGB jaarovergang Renate van Huizen.
Najaarsbijeenkomst Afdeling West-Zuid Actualiteiten Mr. L.M. (Laurens) Miserus Beleidsmedewerker Vastgoed Belang.
Pag 65 t/m 77. Boxenstelsel WET IB 2001 Box 1: wat valt hieronder: Salaris Ondernemerswinst uit eenmanszaak, VOF, CV, MTS Eigenwoningforfait (0,6% van.
R EKENEN MET MAATSCHAPPELIJK V ASTGOED Henk de Kok Assetmanager winkels, horeca, bedrijfsruimten en kantoren Stadsontwikkeling Rotterdam 19 december 2011.
SamenLeven Rivierenland Verslag van de bijeenkomst op 9 november 2015 Bouwstenen voor een coöperatie van zzp’ers en andere ondernemers.
Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. Opdrachtgeverschap en intern toezicht 25 februari 2016.
HERZIENE WONINGWET.
Welkom! Meindert Bakker Hoofd projecten woningstichting Het Grootslag.
Kaders portefeuillestrategie Eigen Haard Bijeenkomst Alert, 12 november 2015.
Thema-avond Betaalbaarheid 15 maart 2016 De Kracht van 2500 huurders.
Europese beschikking Staatssteun Oktober De staatssteundiscussie op hoofdlijnen 1 Voorafgaand: 1957: Oprichting EG 2002: Melding bij EC door Nederland.
Algemene Ledenvergadering 17 maart 2016 Marianne Hilbolling Consulent Drenthe.
Drie perspectieven: geïntegreerd of gesplitst? Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance IPD/aeDex Marktpresentatie, 26 april 2012.
Prognose Grondbedrijf Financiële positie per Adviescommissie
Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. REIN HAGENAARS Bestuurder Wonen Noordwest Friesland Lid algemeen bestuur Aedes Lid.
Informatieavond subsidie- en accommodatiebeleid Gulpen, 2 juni 2009.
Opening Met mooi logo enzo De Nieuwe Woningwet. Inleiding.
Mijn WOZ en toezicht mr. J.G.E.Gieskes WAARDERINGSKAMER.
Scenario Huurverhoging 1 juli 2016 Augustinus Tuparia.
Indexering herberekening 2016 inkomenstarief. Aanleiding Context en cijfers Stand van zaken ICT Stand van zaken communicatie Stand van zaken Kind en Gezin-Lijn.
Alternatief voorstel erfpacht conversieregeling
wonen voor spoedzoekers
Overleg Alert en Eigen Haard
Asset Management & Twee voorbeelden
Huurverhoging 2017.
GROTE LIJN HUURPLANNEN DEKKER
GROTE LIJN HUURPLANNEN DEKKER
Integraal Vastgoedrekenen
Vruchten plukken van marktwaardering
Havo 4 Lesbrief Vervoer.
Routekaart naar CO2-neutraal RVO door W/E en Woonbond
Frank Bouwman 2 februari 2018
Overdrachtsbelasting en onroerend goed
(Verlengd) afkopen van de canon
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Huren of kopen Voordelen van huren:
Overlegvergadering Woonbelang-BOC
EIGEN WONING © Dia van Berry Hagendijk.
Kantershof Sherin Abdoel 30 maart 2019.
Actualiteiten Huurprijzen o.a. Huurverhoging 2019
Transcript van de presentatie:

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. WELKOM 1.Voorstellen presentatoren/moderatoren 2.Technische zaken (beeld/geluid) 3.Werkwijze vragen 4.Enquête aan het eind

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. PROGRAMMA 1. Welkom 2. Stap 1 t/m Vragen 4. Enquête

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 1 TOT EN MET 10 Stap 1: Waarom marktwaarde? Stap 2: Waarderingshandboek (begrippen) Stap 3: Macro-economische parameters Stap 4: Woongelegenheden Stap 5: Maatschappelijk vastgoed/Bedrijfsvastgoed Stap 6: Overig vastgoed: parkeervoorz./intramuraal vastgoed Stap 7: Basis en full-versie Stap 8: Dataverzameling/pakket Stap 9: Organisatie Stap 10:Communicatie

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 1 WAAROM MARKTWAARDE ? Wat? Woningwet artikel 35 lid 2 BTIV – artikel 29 Waarom? Transparantie Vergelijkbaarheid Professionalisering Consistentie tussen sturing en verantwoording Beter inzicht in ‘besteding’ maatschappelijk bestemd vermogen Wanneer? dVi 2015 en Jaarrekening 2016 Waarderingsgrondslag voor scheiding DAEB/niet-DAEB

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Geactualiseerde versie: begin december 2015 Basisversie (uniform): goede waardering op portefeuilleniveau Full versie (maatwerk): goede waardering op complexniveau

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (2) Waarderingsmethodiek = contante waarde van toekomstige marktconforme kasstromen (DCF-methode) Doorexploiteerscenario: Bij mutatie verhuur tegen maximaal realiseerbare huur Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 Uitpondscenario: Bij mutatie verkoop tegen WOZ-waarde Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 Marktwaarde = hoogste van de twee scenario’s

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (3) Definitie marktwaarde (International Valuation Standards): ‘’ Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ Definitie markthuur (International Valuation Standards): ‘Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder, waarbij elke der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (4) 4 objectsoorten: Woningen: egw, mgw, studenteneenheden, zorgeenheden (extramuraal) Maatschappelijk/bedrijfsmatig onroerend goed Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen Intramuraal zorgvastgoed Waarderingscomplexen: Vergelijkbare verhuureenheden: type, bouwjaar, locatie Als eenheid aan derde in verhuurde staat te verkopen

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 3 MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS Prijsinflatie (jaarlijkse indexering; CPB/ECB) Contracthuur, maximale huur, markthuur, belastingen/verzekeringen Loonstijging (CPB) Beheerkosten, exclusief zakelijke lasten Bouwkostenstijging (CPB loonstijging) Onderhoud Leegwaardestijging (lange termijn inflatie) Verkoopopbrengst bij uitponden Verschillend per provincie en 4 grote steden (2015 en 2016)

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – OBJECTGEGEVENS Objectgegevens (verhuureenheid): Locatiegegevens, Woningtype, Bouwjaar Waarderingscomplex Oppervlakte (GBO) Zelfstandig of onzelfstandig DAEB/niet-DAEB WWS-punten Leegstand Actuele contracthuur WOZ-waarde Achterstallig onderhoud, bedrag Erfpacht, canon, einddatum, evt. afkoopbedrag Objectgegevens (waarderingscomplex): Mutatiekans Aangebroken of gesplitst complex Mate van verkoopbelemmering

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS Modelparameters: Leegwaarde (= WOZ-waarde t-1, geïndexeerd boekjaar) Markthuur: realiseerbare huur na mutatie, afgeleid van referentiewoning (tussen 3,25% en 10% leegwaarde) Markthuur referentiewoning: 6,18% leegwaarde, geschat o.b.v. NVM-cijfers Percentage verhoogd/verlaagd afhankelijk van: Leegwaardeklasse:(16 klassen) Bouwjaarklasse (6 klassen) Woningtype (2 typen) Oppervlakteklasse (6 klassen) COROP-gebied (40 gebieden)

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (2) Referentiewoning (markthuur 6,18% leegwaarde) Effect ander woningtype (EGW) = -0,20% Markthuur: 6,18% – 0,20 = 5,98% leegwaarde Kenmerken referentiewoningKlasse LeegwaardeTussen en euro Bouwjaar1990 en later WoningtypeMGW OppervlakteTussen 100 en 149 m² COROP gebiedAgglomeratie ‘s-Gravenhage

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (3) Exploitatiekosten: Instandhoudingsonderhoud (15 jaar): normbedragen naar type woning en bouwjaar Mutatieonderhoud (15 jaar): één normbedrag per type woning: € 608 tot € 810 Achterstallig onderhoud: indien in MJOB, en niet al in WOZ Beheerkosten: één normbedrag per type woning: € 339 tot € 408 Belastingen/verzekeringen: excl. OZB 0,13% WOZ Verhuurderheffing: % WOZ-waarde voor zelfstandige woningen met huur onder liberalisatiegrens (per 1-1)

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (4) Huurstijging: Jaarlijkse huurverhoging o.b.v. prijsinflatie voorgaand jaar Boven inflatoire huurverhoging gereguleerde woningen voor de jaren tot en met 2018 gesteld op 0,5% Huursprong bij mutatie: naar markthuur of maximale huur Bevriezing liberalisatiegrens: eerder markthuur en minder verhuurderheffing in de contante waarde Huurderving oninbaar: 1,0% Mutatiekans: Doorexploiteren: gemiddelde kans Uitponden: mutatiekans bij doorexploiteren + opslag

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (5) Splitsingskosten: € 500 per eenheid Verkoopkosten: 1,7% leegwaarde Erfpacht (eventueel canonbedrag of afkoopsom) Disconteringsvoet (gelijk in beide scenario’s): Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoed sectorspecifieke opslag: 4,90% Markt- en objectrisico (0,70%), afhankelijk van: Bouwjaarklasse Type verhuureenheid Regio Disconteringsvoet referentiewoning: 7,36%

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (6) Eindwaarde Overdrachtskosten: 3% leegwaarde Overdrachtsbelasting: 2% Notaris- en kadasterkosten: 1% Overige punten: Bij studenten- en extramurale zorgeenheden alleen doorexploiteerscenario

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 5 BOG/MOG – OBJECTGEGEVENS Objectgegevens, o.a.: bouwjaar van het verhuurcontract oppervlakte bvo oppervlakte vvo ingangsdatum huurcontract einddatum huurcontract markthuur indicatie verlenging huurcontract herzieningshuur

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 5 BOG/MOG – MODELPARAMETERS Modelparameters: Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: € 5/m 2 Mutatiekosten: Technisch: € 10/m 2 Marketing: 14% van de markt(jaar)huur Achterstallig onderhoud Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur Belastingen en verzekeringen: 0,32% WOZ Erfpacht

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 5 BOG/MOG – MODELPARAMETERS (2) Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% Bouwperiode: < 1960 Type contractvorm: BOG Regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten: Belastingen: 6% Kosten: 1% Overige punten: alleen doorexploiteerscenario

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN Objectgegevens Modelparameters: Leegwaarde Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: Parkeerplaats: € 46/jaar Garagebox: € 154/jaar Beheerkosten: Parkeerplaats: € 25/jaar Garagebox: € 35/jaar Belastingen en verzekeringen: 0,25% WOZ Verkoopkosten: € 500

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN (2) Erfpacht Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 0,64% type vhe: parkeerplaats regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten: bij uitpondscenario (3 jaar DCF)

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED Objectgegevens Modelparameters: Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Instandhoudingskosten: € 8/m2 Achterstallig onderhoud Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur Belastingen en verzekeringen: 0,37% WOZ Erfpacht

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED (2) Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet: 1,76% Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% bouwperiode: < 1960 regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten Belastingen: 2% Kosten: 1% Overige punten Alleen doorexploiteerscenario

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 7 BASIS- EN FULL VERSIE Basisversie: Op portefeuilleniveau een goed beeld van de waarde Op complexniveau mogelijk te hoge of te lage waarde Full versie: Voor elk complex de aannemelijke waarde T.b.v. beleidsbeslissingen op complexniveau (vastgoedsturing) Ondersteuning externe taxateur verplicht Taxateur kan o.b.v. ‘pas toe of leg uit’ aanpassingen doen (onderbouwd en vastgelegd in taxatiedossier) Keuze taxateur/effect wisseling taxateur Doorontwikkeling handboek, uiteindelijk full versie?

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 8 DATAVERZAMELING/PAKKET Databestand of taxatiemanagementsysteem (TMS)? Op basis van welke criteria kies je? Welke pakketten zijn er? Prijzen?

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 9 ORGANISATIE Proces: Voor 1 juli 2016 dVi Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB Jaarrekening 2016 Interne organisatie: Wie Tijdplanning: Wanneer beginnen Accountantscontrole: Hoe gaat dat in z’n werk

Opsomming Gebruik de knoppen op het Start-lint in de sectie ‘Alinea’. STAP 10 COMMUNICATIE Boodschap Intern: medewerkers RvT Gemeente(n) Huurdersorganisatie(s)