Integraal Vastgoedrekenen

Presentatie over: "Integraal Vastgoedrekenen"— Transcript van de presentatie:

1 Integraal Vastgoedrekenen
Den Haag

2 Naam: Jeroen de Jong Functie: Senior Gebiedseconoom Bedrijf:
Uw docent vandaag: Naam: Jeroen de Jong Functie: Senior Gebiedseconoom Bedrijf: Basisboek Vastgoedrekenen (3e druk, 2016)

3 Programma: wat gaan we vandaag doen?
Veel zelf rekenen! De Grondexploitatie vòòr én ná de Crisis CASUS (her)waardering Grondexploitatie DCF-waardering versus BAR-methodiek “het beste van 2 werelden” CASUS waardering herontwikkeling bestaand pand Interactie, vragen, praktijkervaringen…. …………………

4 Integraal Vastgoedrekenen
Herhaling

5 Begrippen Cashflowschema Residuele grondwaarde Grondquote Stichtingskosten Bouwkosten BAR NAR DCF IRR TRR Restwaarde Exit yield WACC

6 = = = Rekenmethodieken Bouw en beheersproces Vastgoedrekenproces Tijd
BAR / NAR / FAKTOR / VON-prijs Bouw en beheersproces Restwaarde / Exit Yield /m2 bvo grondquote IRR / TRR Sloop of herontwikkeling = = = Tijd Residuele grond-waarde WACC Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge (ROI), soms IRR Projectontwikkelaar 1 tot 3 jaar Rekening courant Marge (ROI) Belegger / gebruiker ca. 50 jaar Spaarbankboekje IRR (nooit marge) DCF-waarde Grondexploitatie (Grex) Ook gebiedsontwikkeling genoemd Vastgoed/opstal ontwikkeling In Grex vaak vastgoedexploitatie genoemd; verwarrend Vastgoedexploitatie Transactie Transactie Transactie Transactie Vastgoedrekenproces

7 Rekenkundige samenhang

8 Integraal Vastgoedrekenen
Marktverandering – effect op Grondexploitatie Grondexploitatie toen en nu

9

10 Woningprijzen blijven stijgen

11

12 Prijsontwikkeling NL versus andere landen
BRON:

13 Maar het is nog niet zo lang geleden: De crisis!

14 Casus Lansingerland Grond te duur aangekocht? Te veel kosten gemaakt: Infrastructuur Verwachtte groei Woningprijzen is uitgebleven? Sterker nog: groei is sterke daling geworden! Sterke daling gevolg van sterke stijging sinds jaren 80? Wat doet de waarde van woningen op lange(re) termijn? Is dit probleem alleen in NL (bijvoorbeeld door renteaftrek)?

15 Conclusie: grondexploitatie is veranderd
Veel gemeenten kwamen in de problemen Wat waren die problemen? Hefboom werking op grondwaarde Oplossing? Uitstellen  onzeker, haalbaarheid, marktgroei? Afboeken  rekening voor de Burger Herontwikkelen, markt(vraag) gestuurd

16 Boekhouding grondexploitatie
Grondexploitaties onder nul Grondwaarde wordt bepaald door ……. Afboeken? Wanneer afboeken? Hoe (her)waardering bepalen? Hoe omgaan met (onzekerheid) toekomst? ……….. rekenen!

17 Integraal vastgoedrekenen
CASUS Grondexploitatie CASUS Grondexploitatie

18 Grondexploitatie – vooraan in de keten

19 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Oude situatie (2007)

20 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Nieuw plan

21 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Uitgangspunten planning
Aankoop 2007 Sloop / bouwrijp maken 2008 Start bouw 2009 Doorlooptijd 5 jaar, circa 50 woningen per jaar Gereed eind 2014

22 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Overige uitgangspunten (in 2007!)
Te verwerven gebied ,23 Hectare Bestaande functies: Woningen (3 boerderijen) m2 Tuinbouw m2 Glas (kassen) m2 Nieuw programma: Woningbouw, luxe: Vrijstaande woningen gem. V.O.N. € ,- 2/1 kap woningen 140 gem. V.O.N. € ,- Vrije kavels gem. V.O.N. € ,- (kavel)

23 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Berekenen in Excel:

24 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Berekenen in Excel:

25 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Opzet model (bijvoorbeeld)

26 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - factor tijd!
Bouw zelf een rekenmodel Overige vragen/uitgangspunten: zie casus SUCCES!

27 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Één vraag:
Wat was de maximale verwervingsprijs (residueel) in 2007?

28 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - anno 2016

29 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie: Huidige situatie
Stand van Zaken na crisis : Alles verworven Alles gesloopt 21 woningen verkocht in 2007, daarna niets meer Boekwaarde anno 2016: € - 48,8 miljoen

30 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Onderbouwing afwaardering
Boekwaarde anno 2016: € - 48,8 miljoen Nieuw plan: Planning: vanaf 2017, 100 woningen per jaar

31 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie - Onderbouwing afwaardering
Bereken welke voorziening nodig is om een sluitende grex te presenteren Maak gebruik van het hiervoor gemaakte model

32 Integraal Vastgoedrekenen
DCF versus BAR DCF versus BAR

33 Beheer en gebruik

34 Oefening: DCF - berekening
Kantoorgebouw: 5,000 m2 BVO Verhuurbaar: 85% Contracthuur: 190,- per m2 Huurcontract: 10 jaar Incentive: 6 maanden huurkorting Huurindex: 1,5% Exploitatielast: 35,- per m2 bvo Kostenindex: 2,0% Markthuur: 200,- per m2 Exit Yield: 9% Financieringsrente: 5% VRAAG: Wat is de waarde van dit kantoor?

35 Uitwerking in Excel

36 Uitwerking

37 Inputvariabele: Disconteringsvoet
Wat is een marktconforme Disconteringsvoet? Hoe bepaalt u de juiste Disconteringsvoet? Rendementseis op basis van risico: Risicovrije rente (10-jaars staatslening) + risico opslag Financieringsbereidheid (bank) Financieringsrente Financieringsaandeel Samengestelde rente op basis van WACC

38 Inputvariabele: Disconteringsvoet
Stel: max. financiering bedraagt 60% én Rendement-eis op Eigen Vermogen bedraagt 12,5% Wat is dan de disconteringsvoet? Bereken nu opnieuw de waarde van het kantoor

39 Uitwerking (o.b.v. WACC)

40 Inputvariabele: Disconteringsvoet
Conjunctuur: (voor de crisis): Opgaande markt, veel geld beschikbaar, banken bereidwillig: - hoog % vreemd vermogen, leidt tot hogere waarde vastgoed (anno nu): Minder geld beschikbaar, banken nauwelijks bereidwillig: - hoog % eigen vermogen, leidt tot lagere waarde vastgoed

41 Herhaling: BAR Markthuur 1e jaar Bruto Aanvangs Rendement = Investering

42 BAR als toetsing van DCF
U heeft met een DCF-model berekend wat de waarde is op basis van: Huuropbrengst  toetsbaar aan de markt Explotiatielasten  toetsbaar aan de markt BELANGRIJKSTE: Disconteringsvoet  NIET toetsbaar aan de markt want: heeft te maken met rendements eis, financiering, enz… Maar BAR is wel toetsbaar aan de markt DUS: Toets uitkomst DCF door de BAR te gebruiken

43 Toets DCF met behulp van BAR

44 Toets DCF met behulp van BAR

45 Beste van 2 methoden Met een DCF kunnen meer uitgangspunten worden gehanteerd Object specifieke aspecten kunnen worden mee berekend Met DCF goede analyse mogelijk, bijvoorbeeld aspecten als: - groot onderhoud - leegstand - huurkorting / doorlooptijd huurcontract - enz Toets uitkomst van DCF aan de markt, mbv BAR Verklaar afwijkingen of pas uitgangspunten aan

46 Integraal Vastgoedrekenen
CASUS Herontwikkeling bestaand kantoor CASUS Herontwikkeling bestaand kantoor

47 TE KOOP:

48 CASUS UITGANGSPUNTEN Bestaand pand: 14.037 m2 bvo
Parkeren bij pand: 34 plaatsen Huidige bestemming: kantoor Herbestemming: wonen + commerciële plint Programma: ca. 100 appartementen ( m2 bvo) 2.250 m2 bvo commercieel (plint) Verbouwingskosten Appartementen: € 700,- per m2 bvo Plint: € 500,- per m2 bvo Exploitatiekosten: € 1.250,- per woning/jaar; € 30,- per m2 bvo Groot onderhoud: € 5.000,- per woning/5 jaar; € 150,- per m2 bvo Kostenindex: 2%

49 CASUS (vervolg uitgangspunten)
OPBRENGSTEN: Woningen: 50 app. 100m2 BVO € 800,- 30 app. 125m2 BVO € 950,- 20 app. 150m2 BVO € Plint: € 210,- per m2 vvo (gemiddeld) vvo = 85% bvo Huurindex 1,5%

50 CASUS (3D impressie)

51 CASUS Maak een DCF berekening, rekening houdend met: Verbouwingskosten Aanloopleegstand (1e jaar 50% verhuurd) Marktconforme BAR plint: 8% Marktconforme BAR appartementen: 6% Exit-Yield daalt eerste 5 jaar met 0,1% per jaar (waarom?) Exit-Yield stijgt vanaf jaar 6 met 0,05% per jaar Looptijd 10 jaar Houdt rekening met de actuele marktomstandigheden (hoogte rente, financierbaarheid) Toets marktconformiteit disconteringsvoet met de BAR Vul zelf uitgangspunten aan waar nodig

52 CASUS Beantwoord de volgende vragen: Wat is de huidige waarde als u uit gaat van verkoop (exit) na 10 jaar exploitatie? Wat is de verkoopwaarde na 5 jaar exploitatie, wanneer de aanvangsleegstand eruit is? Doe een inschatting van de waarde van het pand in huidige staat (functie kantoor, veel leegstand, evt verbouwingskosten) Wat zou uw advies zijn te bieden tijdens de veiling? Discussie?

53 Uitwerken in Excel

54 Tot slot Wil je je nog verder verdiepen in Vastgoedrekenen? Denk aan het opzetten van een riskmanagement analyse model…. … en het effect (€) van duurzaamheidsambities op de vastgoedontwikkeling…. Wat is bijvoorbeeld het effect (€) van een warmtenetwerk in een nieuwbouwwijk? Of hoe zorgt een windmolen voor lagere bouwkosten? BENIEUWD? Schrijf je dan nu nog in voor de SPRYG MASTERCLASS VASTGOEDREKENEN!

55 Masterclass

56 Integraal Vastgoedrekenen
Einde

57