Losbreken van contractuele verplichtingen Studiedag 25 april 2013 Losbreken van contractuele verplichtingen bij project- en gebiedsontwikkeling mr. Wouter van de Wetering en mr. Manfred Fokkema

Inhoud ingehaald door de crisis Losbreken – Waarom Inhoud ingehaald door de crisis Meer en/of ander aanbod dan vraag (Opgelegde) prioritering door overheid Niet in staat tot nakoming Loket bank is dicht: geen externe financiering Vasthouden aan overeengekomen kavelprijzen

Losbreken – Waarom Risico strijdigheid met aanbestedingsrecht en regels staatssteun Vraag is of gemeente zich hier wel op kan beroepen Hof Leeuwarden (KG) 15 mei 2012, BR 2012, 111 (Winsum) HR 22 januari 1999, NJ 2000, 305 (Uneto-De Vliert) HR 28 mei 2010, NJ 2010, 299 en HvJ EU 8 december 2011, NJ 2012, 124 (Residex)

Opties Houden aan contract = contract Niets doen en afwachten Let op mogelijke toekomstige verplichtingen Garanties Dreiging faillissement Losbreken Wijzigen Beëindigen

Wijziging en beëindiging – Algemeen Stap 1: Wat is de aanleiding? Stap 2: Wat staat in het contract? Stap 3: Wat is betekenis van het contract? Stap 4: Aandachtspunten bij wijziging of beëindiging Stap 5: Afspraken schriftelijk vastleggen

Stap 1 – Aanleiding Wat is de aanleiding? Bijvoorbeeld: Noodzaak ander programma Verzoek verlaging grondprijs Aanpassing fasering, zowel realisatie als betaling

Stap 2 – Wat staat in contract Bevat overeenkomst bepalingen over: Aanleiding Wijziging en/of beëindiging Onvoorziene omstandigheden

Stap 2 – Wat staat in contract Algemeen: Tot op heden weinig procedures Meestal over: contract = contract (betekenis) versus onvoorziene omstandigheden Contractuele regeling onvoorziene omstandigheden ziet vaak op: programma en RO, maar niet op financiën

Crisis als onvoorziene omstandigheid? Artikel 6: 258 BW “1. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. 2. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.”

Crisis als onvoorziene omstandigheid? Beroep op art. 6: 258 BW wordt - tot op heden - niet gehonoreerd Tenzij beide partijen eens Rb. Utrecht 12 oktober 2012, LJN: BY 1322 Marktontwikkeling = risico koper Rb. Rotterdam 5 oktober 2011, LJN: BT 7320 Kredietcrisis en schommeling markt = geen onvoorziene omstandigheid Rb. Amsterdam 5 december 2012, LJN: BY 7459 Rb. Zutphen 30 september 2009, LJN: BK 3761 Geen financieringsvoorbehoud = blokkeert beroep op .... Rb. Zwolle 18 maart 2009, LJN: BI 2304

Crisis als onvoorziene omstandigheid? Loket financiering gesloten = onvoorziene omstandigheid? Nog niet uitgewerkt in jurisprudentie Rb. Roermond 16 maart 2011, LJN: BP 8532 “Dat de aanvraag werd geweigerd had te maken met het feit dat Aegon vanwege kredietcrisis onverwacht strengere eisen stelde bij de beoordeling van de aanvraag” Geen nakoming indien hiertoe financieel niet in staat Rb. Breda 7 september 2011, LJN: BR 6977

Stap 3 - Betekenis van contractuele bepalingen Hoe relevante bepaling(en) te interpreteren Taalkundig versus bedoeling van partijen Taalkundige betekenis Bij commerciële overeenkomsten: ‘van groot gewicht’ Tegenbewijs mogelijk HR 19 januari 2007, NJ 2007/575 HR 29 juni 2007, NJ 2007/576 Bedoeling van partijen HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex

Stap 3 - Betekenis van contractuele bepalingen Taalkundig of Haviltex? Vrijheid feitenrechter HR 5 april 2013, LJN: BY8101, Lundiform/Mexx Gedragingen van partijen na totstandkoming In kader van Haviltex ook acht slaan op latere gedragingen HR 12 oktober 2012, NJ 2012/589, Montessori Amsterdam Rb. Arnhem 20 februari 2013, LJN: BZ 5207

Stap 4 – Aandachtspunten bij wijziging Flexibiliteit: programma en RO Conclusie AG Wathelet, C-576/10 (Doornakkers Eindhoven) HvJ EU 25 maart 2010, C451/08 (Helmut Müller) Art. 122 Woningwet, nietigheid (art. 3:40 BW) Mate van detaillering bestemmingsplan, wijzigingsplan etc. Bouwplicht, afnameplicht, terugleverplicht en –recht Hof Leeuwarden 15 mei 2012, BR 2012, 111 (Winsum) Wijze van grondwaarde bepaling, betalingsmoment en zekerheden Invloed afdeling 6.4 Wro

Stap 4 – Aandachtspunten bij wijziging Staatssteun Verlaging grondprijs en (kwijtschelding) exploitatiebijdrage Beschikking EC, zaaknummer SA.24123, C (2013) 87 (Leidschendam-Voorburg) Bepalingen over gewijzigde omstandigheden in de toekomst

Stap 4 – Aandachtspunten bij beëindiging Wettelijke mogelijkheden Ontbinding Tekortkoming nodig (art. 6:265 BW) Wegens gewijzigde omstandigheden (art. 6:258 BW) Opzegging Benoemde overeenkomsten en duurovereenkomsten Contractueel Let op bij ontbinding van rechtswege Financiële bepalingen

Stap 5 – Afspraken schriftelijk vastleggen Bij voorkeur: geen zaken onbesproken laten Open deur, maar toch: formuleer helder

Contactgegevens: mr. W. van de Wetering KienhuisHoving N.V. Postbus 109 7500 AC ENSCHEDE Tel. nr. 053 - 480 42 30 wouter.vandewetering@kienhuishoving.nl mr. M. Fokkema Tel. nr. 053 - 480 47 73 manfred.fokkema@kienhuishoving.nl