1 Onderzoeksinstituut OTB Nieuwe Woningwet: mogelijke gevolgen voor Woonvisie en prestatieafspraken Zoeterwoude Bijeenkomst PZ en Rijnhart Wonen, Zoeterwoude, 17 september 2015 Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Technische Universiteit Delft

2 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (1) Woningcorporaties en EU Staatssteundossier (1) Staatssteun moet level playing field op relevante markt zo min mogelijk aantasten. Europese Commissie (Neelie Kroes) – Nederlands kabinet (Eberhard van der Laan) kwamen doelgroepdefinitie overeen: per € belastbaar hh. inkomen (wordt geïndexeerd). Voorts: € 650 per maand huurgrens (liberalisatiegrens). Eis: corporaties moeten tenminste 90% van vrijkomende woningen aan doelgroep toewijzen. Herziening Woningwet: doelgroepdefinitie in Nederlandse wetgeving ‘ingedaald’. Geen eisen in relatie tot later optredende inkomensveranderingen.

3 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (2) Woningcorporaties en EU Staatssteundossier (2) Europese mededingingswet vergt dat marktactiviteiten niet worden gesteund via kruissubsidies, cq. dat marktactiviteiten niet risico’s afwentelen op sociale sector. Nieuwe eis (Herziening Woningwet): tenminste administratieve scheiding binnen corporatie tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)/niet DAEB. Staatssteun wordt feitelijk alleen gegeven via rentedrukkend effect op leningen die door WSW worden geborgd, met Rijk en gemeenten als achtervang.

4 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (3) Kwetsbaarheden en risico’s (1) −Woningcorporatie als hybride organisatie: actief op sociale en commerciële woningmarkt (arbitrage tussen markten). −Relaties en stakeholders (vgl. Vastgoedfraude Bouwfonds/Philips Pensioenfonds). B. Bieleman, J. Snippe en N. Tromp, 2010, Corporaties in wonen. Preventieve Doorlichting Woningcorporatiesector, Groningen-Rotterdam (Intraval).

5 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (4) Kwetsbaarheden en risico’s (2) −Organisatie en cultuur: fusies, grondaankopen, gold plating (w.o. salarissen, bonus, secundaire arbeidsvoorwaarden), outsourcing, verbindingen. −Integriteit medewerkers; (falend) intern en extern toezicht. −Financiën en transacties (treasury-beleid, derivaten, ABC-transacties, taxaties). −Overig.

6 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (5) Categorieën en misdragingen corporaties −Te grote risico’s, onderschatting risico’s, speculatie. −Omkoping, corruptie, valsheid in geschrifte, belastingfraude, diefstal. −Zelfverrijking: te hoge beloningen; aftappen winst bij grondtransacties. −Onvoldoende intern/extern toezicht. −Te grote afwijking t.o.v. werkdomein, te grote afstand tot core business. −Miljarden euro’s verlies in niet-DAEB-sector: afgewenteld op DAEB- sector. DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang (= sociaal)

7 Onderzoeksinstituut OTB Voorspel (6) Goldplating Enkele jaren geleden: 110 directeuren van woningcorporaties boven Balkenende-norm. Sindsdien is dit aantal wel gedaald, maar niet spectaculair. Commissie Izeboud: basis van beloning corporatiebestuurders. Hoe meer nieuwbouw, sloop, verbouw: des te hoger beloning. CAO Woningcorporaties: een van de beste in Nederland.

8 Onderzoeksinstituut OTB Nieuwe Woningwet (1) Woningcorporatie mag kiezen tussen administratieve of juridische scheiding tussen sociaal (DAEB) en markt (niet- DAEB). DAEB= Diensten van Algemeen Economisch Belang. Doel: creëren gelijk speelveld corporaties- vastgoedbeleggers. Geen kruissubsidiëring van niet-DAEB. Geen risico’s van markt afwentelen op sociale sector. Woningcorporaties die in meer regio’s actief zijn (circa 20) moeten zich splitsen in corporaties die binnen één regio werkzaam zijn.

9 Onderzoeksinstituut OTB Basis: periodieke Woonvisie van gemeente, regionaal gecoördineerd. Daarop gebaseerd: prestatieafspraken gemeente-woningcorporaties (regionaal gecoördineerd). Meestal voor 4 à 5 jaren. Niet vrijblijvend; tweezijdig; monitoring: jaarlijks bijstellen. Onderwerpen: omvang kernvoorraad, nieuwbouw, renovatie, energiemaatregelen, betaalbaarheid, bereikbaarheid, huisvesting bijzondere groepen (b.v. studenten, ouderen, woonwagenbewoners), transformatie intramurale naar extramurale zorg, relatie wonen-zorg, gebruik verzorgingstehuizen, leefbaarheid, zeggenschap huurders, niet- DAEB investeringen. Woonvisie/prestatieafspraken in overleg gemeente-corporaties- huurdersorganisatie. Nieuwe Woningwet (2)

10 Onderzoeksinstituut OTB Investeringen boven € 3 miljoen: voorafgaande toestemming Raad van Toezicht; boven nader te bepalen bedrag: voorafgaande toestemming minister. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten van corporaties: alleen als gemeente dat ‘noodzakelijk’ acht en als er geen commerciële partijen bereid zijn deze activiteiten te entameren. Ook financiële toets door WSW en toestemming minister nodig. Centraal Fonds Volkshuisvesting: wordt opgeheven. Saneringstaak: van CFV naar WSW. Nieuwe Autoriteit Woningcorporaties voor integraal extern toezicht: financiën, prestaties, staatssteun, integriteit. Nieuwe Woningwet (3)

11 Onderzoeksinstituut OTB Relatie gemeente-corporaties volgens Blok ( ) (1) Minister Blok volgt het advies van de Commissie-Dekker in zijn brief aan Tweede Kamer 29 november aanbieding rapport Bureau Severijn BV, Analyse van de prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties in 2013 (Denekamp). Blok: “Het samenspel tussen gemeenten en toegelaten instellingen moet als volgt verlopen”: ‒ gemeente ‘verankert’ gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid ‘in overleg met andere gemeenten die daar rechtstreeks belang bij hebben’; ‒ bij voorkeur zijn ook huurdersorganisaties bij de totstandkoming van het beleid betrokken; ‒ publieke sturing wordt versterkt.

12 Onderzoeksinstituut OTB Relatie gemeente-corporaties volgens Blok ( ) (2) ‒ corporaties dragen naar redelijkheid bij aan uitvoering van gemeentelijk beleid; ‒ vóór 1 juli (half jaar voor betrokken periode) verschaffen corporaties inzicht aan gemeente “in de wijze waarop de corporatie invulling geeft aan het volkshuisvestingsbeleid”. “Dat kan gezien worden als het bod van de corporatie aan de gemeente”. Corporatie nodigt gemeente uit tot het maken van afspraken waarbij ook huurdersorganisaties zijn betrokken.

13 Onderzoeksinstituut OTB Relatie gemeente-corporaties volgens Blok ( ) (3) Gemeente kan gebruik maken van financiële oordeel CFV over corporatie: ‒ gemeente kan de corporatie zelfstandig om inlichtingen vragen; ‒ afspraken corporatie-gemeente: ‘vertalen’ in concrete activiteiten; ‒ als geschil tussen partijen ontstaat, kunnen zij zich tot de minister wenden; ‒ gemeente ontvangt jaarlijks volkshuisvestingsverslag van de corporatie: hoe heeft corporatie invulling gegeven aan het volkshuisvestingsbeleid?

14 Onderzoeksinstituut OTB Relatie gemeente-corporaties volgens Blok ( ) (4) Vóór 1 juli voornemens (eventueel prestatieafspraken) naar minister zenden. Minister werkt aan ‘rijksbeleidskader’: prioriteiten werken door in regionale en gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken. Vóór 1 juli prestatieafspraken: werken door in gemeentebegroting en in begroting corporaties.

15 Onderzoeksinstituut OTB Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (1) ‒ Gemeente moet in Woonvisie aangeven welke niet-DAEB activiteiten zij noodzakelijk acht. ‒ Alleen als commerciële marktpartijen niet in staat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren. ‒ Dit moet zij afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag). ‒ Voornemens publiceren. ‒ Toestemming minister nodig voor niet-DAEB activiteiten.

16 Onderzoeksinstituut OTB Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (2) ‒ TI draagt naar redelijkheid bij aan uitvoering gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. ‒ TI verschaft gemeente jaarlijks inzicht in bijdrage. ‒ TI nodigt gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties. ‒ Gemeente krijgt inzicht in financiële positie van TI (is inzet TI groot genoeg i.r.t. financiële mogelijkheden).

17 Onderzoeksinstituut OTB Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (3) ‒ Zienswijze gemeente nodig bij: ‒ Verkoop sociale huurwoningen ‒ Uitbreiding werkgebied ‒ Fusie of splitsing ‒ Administratieve scheiding vwb overheveling geliberaliseerde woningen naar niet-DAEB-tak ‒ Beoordeling niet-DAEB werkzaamheden ‒ Vaststelling regionale werkgebied van de TI ‒ Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloop woningen.

18 Onderzoeksinstituut OTB Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (4) ‒ Schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. ‒ Gemeenten dienen gezamenlijk voorstel in, voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzame TI’s. Minister beslist.

19 Onderzoeksinstituut OTB Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (5) Tijdlijn Woonvisie/meerjarenplan is uitgangspunt Februari: financiële beoordeling Minister. 1 juli: bod van corporatie op Woonvisie. Juli – 15 december: prestatieafspraken. 15 december: prestatieafspraken + ‘overzicht voorgenomen werkzaamheden’ naar Minister en WSW. Medio maart/april (t+1): toekennen van het borgingsplafond door WSW.

20 Onderzoeksinstituut OTB Transparante informatievoorziening ‒ Jaarrekening, jaarverslag, VHV-verslag. ‒ Financieel oordeel van de minister. ‒ Visitatierapport van de corporatie. ‒ Prognosegegevens corporatie (dPi). ‒ Verantwoordingsgegevens (dVi). ‒ Inzicht in investeringscapaciteit.

21 Onderzoeksinstituut OTB Voorbereidingen corporaties op Woningwet

22 Onderzoeksinstituut OTB Huisvesting middengroepen Toenemend probleem: huisvesting middengroepen: kunnen sociale huursector niet in. Meestal: weinig aanbod commerciële huurwoningen (bovendien: vaak te duur), hypotheken onbereikbaar voor lage inkomens, ouderen, zzp’ers, flexibele arbeidskrachten : doelgroepgrens tijdelijk naar € per jaar. Liberaliseringsgrens na 2015 tijdelijk bevroren.

23 Onderzoeksinstituut OTB EC-doelgroep (1) EC-doelgroep (2015: € ) groeit van in 2012 tot in 2030 (+5%). Deze doelgroep is niet alleen gehuisvest in de corporatiesector maar ook in particuliere huurwoningen, koopwoningen en Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Tijdelijk: extra 10% voor groep € € Huur % gereguleerd Huur % lib. Koop %BAR %Omvang Doelgroep BAR = Bewoonde andere ruimten. Anders dan in het WoON e.d. zijn dit in Socrates huishoudens in niet-woningen. De doelgroep van EC-beleid omvat ruim 40% van alle huishoudens. Dit aandeel zal eerder stijgen dan dalen. De corporatiesector omvat nu circa 30% van de voorraad.

24 Onderzoeksinstituut OTB Percentage huishoudens in woningen met een gereguleerde huur, EC-DoelgroepMiddeninkomens ( ) Hoge inkomens (> ) %12%17% %12%18% %12%19% %12%21% %12%22% Bron: ABF, Socrates, 2014 EC-doelgroep (2)

25 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (1) Soorten afspraken: Zacht: structurerend op samenwerkingsproces, intenties, uitspraken (0; 25; 4%). Hard: handelings-, garantie- en transactieafspraken (67; 4; 0%). In 2013:aandeel zachte afspraken licht afgenomen. handelingsafspraken sterk toegenomen. ruim een kwart: kwantitatief.

26 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (2) 2013: prestatieafspraken voor 78% van sociale voorraad. 269 gemeenten en 286 corporaties betrokken. In steden: relatief veel afspraken, bovengemiddeld multilateraal, gemeente doorgaans regierol. Meeste overeenkomsten: looptijd 4 of 5 jaar, doorgaans met jaarlijks te herijken werkafspraken. 82% gemeenten en 82% corporaties tevreden over onderlinge relatie en samenwerking. 6% gemeenten en 2% corporaties: verhoudingen niet goed. 18% gemeenten, 16% corporaties: problemen ervaren in onderhandelingsproces.

27 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (3) Negatieve externe invloeden op (multilaterale) onderhandelingen over prestatieovereenkomsten (gemeente/corporaties): ‒ kredietcrisis/economische crisis(48%-62%) ‒ nieuwe Staatssteunregelgeving(58%-40%) ‒ stagnatie woningmarkt(44%-62%) ‒ verhoging saneringsheffing CFV (61%-60%) ‒ voorgenomen verhuurderheffing (68%-66%) hoogste score ‒ regeerakkoord over nieuwe verhoudingen tussen gemeenten en corporaties (29%-16%) laagste score

28 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (4) Investeringsbereidheid woningcorporaties Op dit punt zijn gemeenten pessimistischer dan corporaties.

29 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (5)

30 Onderzoeksinstituut OTB Analyse prestatieafspraken Severijn (nov. 2013) (6) Kwantitatieve afspraken