Bibob en Vastgoed 6 oktober 2014 Reimer Veldhuis en Alain de Jonge

Vastgoed en de Wet Bibob “Behind every successful fortune; There is Crime”? ¹ Onderwerpen: Precontractuele fase; Bibob-advies: en dan?; Bibob ná sluiten overeenkomst. Doel: zuiver zaken doen zonder schade ¹ Mario Puzo, the Godfather

“I will make you an offer Precontractuele fase “I will make you an offer you cannot refuse” Uitgangspunt: contractsvrijheid. Onbegrensd? Nee: afbreken onderhandelingen onaanvaardbaar, i.v.m. gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen of overige omstandigheden van het geval → bijv. :onvoorziene omstandigheden, uitlatingen partijen, duur onderhandelingen gebonden aan onderhandelingsresultaat, zgn. rompovereenkomst → overeenstemming essentialia, openstaande punten ondergeschikt, verklaringen over en weer gericht op gebondenheid algemene beginselen behoorlijk bestuur → bijv. zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel, vertrouwensbeginsel Dus: ‘Rules of Engagement’ vaststellen!

“Never let anyone know what you are thinking.”?? Precontractuele fase Rules of Engagement Voorbehoud maken → een tijdig, uitdrukkelijk en duidelijk voorbehoud staat aan totstandkomingsvertrouwen in de weg   Let op: niet (stilzwijgend) opgeven! Nadrukkelijk blijven herhalen, ook bij overdracht dossier → estafette Voorbehoud ruim formuleren: integriteit/Bibob; andere (politieke/beleidsmatige/bedrijfseconomische) redenen

“Keep your friends close and your enemies closer.” Precontractuele fase “Keep your friends close and your enemies closer.” Bepalen wel/geen advies  Beleid? Informatie (ambtelijk, vragenformulier, LBB, OM, RIEC) geeft aanleiding tot vragen Hoogte aankoopsom of bieding ongebruikelijk in relatie tot de waarde Bedrijfsmatig onroerend goed, meerdere objecten, hoge waarde Informeren? (artikel 32 Wet Bibob) Rechtsmiddelen?

Precontractuele fase “We are all honorable men here, we do not have to give each other assurances as if we were lawyers.” Periode tijdens adviesaanvraag Concept contract opstellen? Kan: maar altijd opschortende voorwaarde inzake Bibob-advies opnemen! Contract sluiten, bij tijdsdruk? Bijv. bestuursorgaan heeft haast, of is ‘verliefd’ op het gebouw → opschortende of ontbindende voorwaarde inzake Bibob-advies opnemen.

Precontractuele fase “Lawyers can steal more money with a briefcase than a thousand men with guns and masks.” Let op bij opschortende/ontbindende voorwaarden: buitengerechtelijke ontbinding bij huur gebouwde onroerende zaken onmogelijk; oplossing: bij huur gebouwde onroerende zaken alléén werken met opschortende voorwaarde ontbindende voorwaarde bij erfpacht/eigendomsoverdracht problematisch ná notariële levering; oplossing: wachten met notariële levering tot na advies opschortende voorwaarde niet ‘verwerken’ door feitelijke levering/ingebruikgeving voorafgaand aan advies oplossing: separaat sleutelcontract sluiten

“I will make him an offer, Bibob – advies, en dan? “I will make him an offer, He can't refuse.” Beoordelen advies en zienswijze (artikel 33 Wet Bibob)? geen gevaar → Bibob staat niet in de weg aan contracteren → Wel integriteitsprobleem en dan? ernstig gevaar → afbreken? → andere mogelijkheden? mindere mate van gevaar → afbreken toch mogelijk? → andere mogelijkheden?

Bibob – advies, en dan? “Never get angry,' the Don had instructed. 'Never make a threat. Reason with people.” Aanvullende voorschriften/verbeterplan: Aanvullende waarborgen doorsnijden relaties extra toezicht/controle hertoetsing op termijn Niet accepteren verbeterplan: afbreken

Bibob ná sluiten overeenkomst “Revenge is a dish which taste best when served cold.” Bibob instrumentarium ook tijdens looptijd overeenkomst wezenlijke rol: Art. 5a Wet Bibob geeft mogelijkheid om tussentijds Bibob- advies te vragen → in overeenkomst bepalen dat overeenkomst kan worden opgeschort, ontbonden of beëindigd indien een van de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties zich voordoet Relevant bij (i) koop/eigendomsoverdracht en (ii) duurovereenkomsten/duurrelaties (huur, erfpacht, bruikleen) (i) koop: ontbinding na notariële levering is complex → financiering, beperkte zakelijke rechten, doorlevering

Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) “Leave the gun, take the cannoli.” (ii) duurovereenkomsten/duurrelaties: Erfpacht Artikel 5:87 lid 2 BW: beëindiging erfpacht alleen bij achterstand canonbetaling of ernstige wanprestatie → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming   Let op: erfpacht veelomvattend recht, beëindiging evenredig? Huur gebouwde onroerende zaken Ontbinding alleen mogelijk via de rechter → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die ontbinding via de rechter rechtvaardigen Huur losse grond/bruikleen Geen wettelijke belemmeringen voor beëindiging → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigen

Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) “Your enemies always get strong on what you leave behind.” Vragen en Antwoorden