De Poolse kwestie in Nederland Najaarsbijeenkomst Vastgoedbelang afdeling West-Noord 23 november 2010 De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam T: 020 - 683 57 80 F: 020 - 689 10 98 I: www.ungerhielkema.nl Huib Hielkema

EVRM Artikel 1 Eerste Protocol (EP)van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM): bescherming van de eigenaar tegen inmenging van de overheid Europees Hof voor de Rechten (EHRM) van de Mens: schaarse toepasselijke uitspraken over huur(prijs)beschermingswetgeving (o.a. Malta en Oostenrijk)

Poolse kwestie Zaak van mevrouw Hutten-Czapska tegen de Poolse staat: 3 uitspraken door het EHRM (application no. 35014/97): 22 februari 2005 (kleine kamer) 19 juni 2006 (grote kamer) 28 april 2008 (over “friendly settlement”)

Poolse kwestie Oude huurovk’s voor val van het communistisch regime: sterke huurprijsbescherming: maximale hp. = 3% herbouwwaarde (erg laag) Staat had huurder bepaald en huurprijs vastgesteld Na verloop van tijd was de huur: 60% van de onderhoudskosten Pools Constitutioneel Hof: dat is i.s.m. Grondwet: huur moet genoeg zijn voor onderhoudskosten, return on investment plus decent profit

Poolse kwestie EHRM: Legitimate aim in the general interest Fair balance tussen algemeen belang en individueel belang eigenaar Disproprotionele en excessieve last op eigenaars Pilot case: friendly settlement Polen: liberalisatie

Poolse kwestie in Nederland Prof. Mr. T. Barkhuysen, mr. Dr. M.L. Emmerik en mr. H.M. Hielkema, Onrendabele huurwoningen en het Europese eigendomsrecht, WR 2008, 8 Minister Vogelaar, brief 4 november 2008 (Kamerstukken II 27 927, nr 130): Geen sigalen in NL Afwijking van WWS mogelijk bij extra kwaliteit (art. 5 lid 2 Bhw) 206 lid 1: geen herstelplicht bij hoge kosten 6:258 BW:onvoorziene omstandigheden

Sector kanton A’dam 19 januari 2010 (n.g.) Huurovk voor duur appartement sinds 1988. Huidige VH sinds 2002/2003 H vraagt forse huurverlaging bij Huco en krijgt die Ktr. laat huurprijs in stand o.g.v. art 1 EP van het EVRM Huurprijsregulering i.h.a. kan door de beugel H heeft hp. (incl. index) tot 2004 betaald zonder klagen

Sector kanton A’dam 19 januari 2010 (n.g.) VH mocht bij aankoop in 2002/2003 erop rekenen dat H zou blijven betalen: daarop koopprijs en exploitatie afgestemd (anders bij hp.toetsing binnen 6 maanden ex 7:249 BW) Bij aankoop gegevens en zekerheid omtrent hp. moeilijk te vergaren Huurverlaging lijdt tot verlies van € 2 K ruim € 3 K per jaar. Dat is in strijd met rechtszekerheid. Treft VH disproportioneel

Sector kanton A’dam 19 januari 2010 (n.g.) Belang VH weegt op tegen algemeen belang van behoud betaalbare huurwoningen. Deze woning was toch al 15 niet beschikbaar Concl: overeengekomen hp. blijft gehandhaafd Appel ingesteld

Scheefheid Wat is scheefheid? Zijn er voldoende sociale huurwoningen om daarin hen die er vanwege hun lagere inkomen op zijn aangewezen te huisvesten? Of anders gezegd: is er nog wel woningnood, die strenge huurwetgeving noodzakelijk maakt en rechtvaardigt?

Scheefheid Cijfers Amsterdamse woningmarkt: 76% huurwoningen 58% sociale huurwoningen (van totaal aantal woningen) lage inkomens: 35% van alle huishoudens 90.000 sociale huurwoningen “over”

Scheefheid Jonathan D. Price (filisoof en hoofdredactuer van het tijdschrijft The Claron Review ) in de Volkskrant van 18 oktober 2010: “Meer dan 50 procent van de woningen in de stad bestaat uit sociale huurwoningen, het hoogste percentage in Europa. Soms lijkt het of er kort geleden een burgeroorlog heeft gewoed, dat er zoveel panden gereserveerd moeten worden voor armlastigen.”

Scheefheid Geheel Nederland: Slechts 66% (VROM) tot 30 % (andere onderzoekers) van de woningen van woningcorporaties worden bewoond door de doelgroep 820.000 tot 1.664.000 corporatiewoningen worden dus bewoond door mensen met te hoge inkomens Structurele overcapaciteit

Bezit huurwoningen Woningbezit van corporaties: 1947: 198.000 woningen Woningbezit particulieren (incl. institutionelen): 600.000 woningen (20%)

Strenge huur(prijs)wetgeving Alleen te rechtvaardigen bij structureel tekort aan goedkope woonruimte (“legitimate aim”) En mits de verhuurder een redelijk rendement verkrijgt (“fair balance”) Verhuurders subsidiëren huurders via huurprijsregulering Liberalisering van gehele woningmarkt is noodzakelijk (huur- en koopmarkt)

Kansrijke zaken in Nederland Verliesgevende exploitaties: huur < 1,628% dan WOZ-waarde “Huurveteranen” in geliberaliseerde sector (incl “Dekker”) “Huurveteranen in niet- geliberaliseerde sector Huurverlaging wegens all-in huur Monumentenwoningen Bijzondere huurverhoudingen

Kansrijke zaken in Nederland Checklist voor beoordeling kansrijkheid: Huurovk Overzicht huurontwikkeling Puntentelling Huco- en kantonuitspraken Medehuurders? Rechtsvoorgangers VH WOZ-waarde nu en per 1/1/2007 Kosten van de woning

Einde Contact: Huib Hielkema hielkema@ungerhielkema.nl 020 - 683 57 80 De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam T: 020 - 683 57 80 F: 020 - 689 10 98 I: www.ungerhielkema.nl