Betaalbaar wonen, nu en straks Normen, woonlasten en kwaliteit Steven Kromhout Wilma Bakker

Aanleiding Alarmerende berichten Aedes-congres Advies Bestuurscommissie Relatie met kwaliteit

Onderzoek in twee delen Deel 1: Inzicht in de omvang van de huidige betaalbaarheidsproblematiek Deel 2: Aan welke knoppen kunnen we draaien om problemen te verminderen?

Tussenstand Bron: WoON 2012, geactualiseerd (2014) Drie stedelijke regio’s: Amsterdam, Rotterdam, Brabantse stedenrij In deze presentatie vooral landelijke resultaten

Opbouw Inkomensgroepen en woonlasten Normen voor betaalbaarheid Betaalbaarheid in cijfers Relatie met kwaliteit

Inkomensgroepen

Inkomensgroepen per sector

Inkomensgroepen per huurklasse (huurders corporaties)

Inkomensgroepen per hhtype (huurders corporaties)

Typen huishoudens (huurders corporaties)

Huurklassen per hhtype (huurders corporaties)

Woonsituatie landelijk (huurders corporaties)

Woonsituatie Regio Amsterdam (huurders corporaties)

Woonsituatie Regio Rotterdam (huurders corporaties)

Woonsituatie Brabantse steden (huurders corporaties)

Gem. woonlasten per hhtype (huurders corporaties)

Normen voor betaalbaarheid Wat is betaalbaar wonen?

Wat is betaalbaar wonen? Woonquote-benadering: Woonlasten nemen maximaal X% van besteedbaar inkomen in beslag Budgetbenadering: Na aftrek van woonlasten blijft voldoende over voor overige (noodzakelijke) uitgaven Ruimte voor woonlasten = (besteedbaar inkomen) – (kosten overige uitgaven)

Budgetbenadering Nibud

Dilemma’s Norm afhankelijk maken van inkomen? Sociale participatie meenemen? Hoe om te gaan met energielasten? Wat zijn redelijke woonlasten voor de laagste inkomens?

Drie varianten ‘Adviesvariant’ o.b.v. gemiddelde bedragen, conform Nibud-advieshuren ‘Basisvariant’ o.b.v. basisbedragen excl. sociale participatie ‘Basis-plusvariant’ o.b.v. basisbedragen incl. sociale participatie Nibud verwerkt sociale participatie soms voor een deel in berekening advieshuren

Inkomen en overige uitgaven (alleenstaande tot 65 jaar)

Bestedingsruimte incl. energie (alleenstaande tot 65 jaar)

Keuzes Twee normen: basis en basis-plus Argumentatie: Totale bestedingsruimte in beeld Huishoudens kiezen zelf hun bestedingen Het is niet aan corporaties om dat te bepalen Sociale participatie wel relevant

Betaalbaarheid in cijfers

Betaalbaarheid per sector  % te hoge woonlasten corporatie   overige verhuurder koop  inkomensgroep basis plus primaire doelgroep 10% 28% 31% 48% 40% 50% secundaire doelgroep 4% 8% 14% 20% 17% 22% middeninkomens 0% 1% 7% 12% hogere inkomens 2% totaal 6% 16% 15% 23% 9% aantal (x 1000) 133 356 131 202 354 501 Alleen corporatiewoningen

Betaalbaarheid per regio (huurders corporaties)  % te hoge woonlasten Regio Amsterdam   Regio Rotterdam Brabantse steden  inkomensgroep basis plus primaire doelgroep 11% 30% 12% 34% 15% 31% secundaire doelgroep 5% 10% 3% 9% 8% Middeninkomens 0% 1% 2% hogere inkomens Totaal 7% 17% 21% 18% Alleen corporatiewoningen

Betaalbaarheid per huurklasse (huurders corporaties)  % te hoge woonlasten primaire doelgroep secundaire doelgroep midden-inkomens hogere inkomens  huurklasse basis plus tot kwal.kortingsgrens 4% 25% 2% 3% 0% tot 1e aftoppingsgrens 6% 21% tot 2e aftoppingsgrens 10% 32% 13% 1% tot huurtoeslaggrens 15% 39% 16% vrije sector 87% 96% 26% 38% 11% totaal 28% 8% Alleen corporatiewoningen

Betaalbaarheid per hhtype (huurders corporaties)  % te hoge woonlasten primaire doelgroep secundaire doelgroep midden-inkomens hogere inkomens huishoudentype basis plus alleenstaande tot 65 jaar 13% 38% 4% 6% 0% alleenstaande vanaf 65 jaar 5% 9% paar tot 65 jaar 20% 47% 12% paar vanaf 65 jaar 2% eenoudergezin 3% 17% gezin 35% 88% 10% 48% 1% totaal 28% 8% Alleen corporatiewoningen

Betaalbaarheid per hhtype (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep) Gehanteerde norm: basis-plusvariant

Relatie met kwaliteit In hoeverre verwonen huishoudens met te hoge woonlasten ‘te veel’ kwaliteit?

Betaalbaarheid en huurprijs (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep)

Relatie huurprijs en type woning (huurders corporaties)

Betaalbaarheid en type woning (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep)

Relatie huurprijs en bouwjaar (huurders corporaties)

Betaalbaarheid en bouwjaar (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep)

Relatie huurprijs en energielabel (huurders corporaties)

Betaalbaarheid en energielabel (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep)

Relatie huurprijs en WOZ /m2 (huurders corporaties)

Betaalbaarheid en WOZ /m2 (huurders corporaties uit primaire en secundaire doelgroep)

Norm passende grootte Te krap: minder dan 1 kamer per persoon 4 kamers passend t/m 6 personen 5 kamers of meer altijd passend Te ruim: meer kamers dan personen plus 1

Te hoge woonlasten / grootte betaalbare woonlasten   te hoge woonlasten huishoudentype te krap te ruim alleenstaande tot 65 jaar 0% 66% 62% alleenstaande vanaf 65 jaar 80% 78% paar tot 65 jaar 1% 57% 6% 52% paar vanaf 65 jaar 60% 55% eenoudergezin 2% 41% 45% gezin 9% 12% 11% totaal 64% 4% 47%

betaalbare woonlasten Verschillen per regio betaalbare woonlasten   te hoge woonlasten huishoudentype te krap te ruim Regio Amsterdam 1% 50% 8% 40% Regio Rotterdam 58% 6% 34% Brabantse steden 0% 67% 3% 51% totaal 64% 4% 47%

Is het beeld herkenbaar?

Stelling 1 “Huishoudens wonen betaalbaar zo lang ze genoeg overhouden om de minimale kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen”

Bedroom tax (VK) Korting op Housing Benefit bij teveel slaapkamers (april 2013): Children of both sexes under 10 would be expected to share a bedroom. Children of the same sex under 16 would be expected to share a bedroom. Each adult or couple would have their own bedroom. No extra rooms will be allowed for when someone visits - this includes where a child comes to stay with a parent that they do not normally live with. Only one parent can have the room allowance for the child, even where they share access to the child. No extra rooms will be allowed for medical reasons, for example where a couple need separate rooms because one of them is ill or recovering from an operation.

Stelling 2 “Mensen met overconsumptie van kwaliteit moeten gedwongen worden te verhuizen naar een passende en voor hen betaalbare woning”

Stelling 3 “Duur scheefwonen is geen probleem, want de mensen willen het zelf.”

Aan welke knoppen draaien?