Leerplan BSc 6 Real Estate & Housing Herontwikkelingsplan voor Schiebroek-zuid Desirée Markiet

Doelstelling: Het vervaardigen van een bouwkundig herontwikkelingsplan met investeringsvoorstel voor de stedelijke bouwlocatie namelijk Schiebroek-zuid. Op grond van dit plan moet één of meerdere gebouwen gerealiseerd worden voor de gekozen doelgroepen. Het complex bestaat uit woningen en eventueel winkels, met de nodige voorzieningen als parkeerplaatsen, groenzones en straten. Het bouwplan moet zo goed mogelijk voldoen aan de wensen en eisen van alle betrokkenen: opdrachtgevers, gebruikers, omwonenden, overheden, investeerders en overige belanghebbenden.

Locatie Gebouwd in de jaren ’60 Wijk wordt gekenmerkt door verouderde woningen en voorzieningen Eenzijdige woningvoorraad, namelijk sociale huurwoningen Veel mobiliteit en weining buurtgebondenheid Gevolg criminaliteit, verwaarloosde groenzones en een onveilig gevoel bij de bewoners.

Locatie Peiling bewoners, politiek, gemeente Inwoners:   Veiligheid in de buurt (verkeer/criminaliteit) Behoud genoeg groen in de buurt Behoud genoeg sportaccommodaties in de buurt Vraag naar kinderdagverblijf en naschoolse opvang Politiek: meer woningvariatie schonere wijken, betere onderhoud behoud groen aandacht voor ouderen Gemeente:   Veiligheid in de buurt (verkeer/criminaliteit) Meer woningen in het duurdere segment Plaats voor ondernemers (economie?) Ruimte voor groen

Locatie Visie Ten behoeve van de kwaliteit geldt dat nieuwbouw, ook bij herstructurering, moet plaatsvinden in de prijsklassen middelduur en duur De woningen die ontwikkeld zullen worden zullen deels huurmarktwoningen zijn en koopwoningen.(percentage koopwoningen 25%, vraag blijft stijgen) De herstructurering richt zich dus niet zozeer op herhuisvesting of wooncarrière in de wijk, maar vooral op het aantrekken van gemiddeld economisch meer draagkrachtige bevolkingsgroepen. Uit onderzoek is gebleken dat er vooral voor starters en gezinnen met kinderen te weinig woningen zijn. De locatie heeft goede ov- voorzieningen. In de toekomst wordt nog beter door de komst van de RandstadRail.

Locatie &Doelgroep Doelgroep 1 De doelgroep waarvoor gekozen is om een ontwikkelingsvoorstel voor te doen zijn starters. Met een salaris van 1 tot 1.5 keer modaal. Deze groep werkt in Rotterdam of in de daaromligggende gemeenten en reist deels met het ov en deels met de auto. Deze groep heeft behoefte aan basisvoorzieningen zoals een supermarkt, bakker, sportvoorzieningen. De woning is redelijk standaard. Starters zijn een niet veel-eisende groep die nog kapitaal moet opbouwen. De woningen van de starters worden verhuurd. De huur bedraagt tussen de €350 en €450,- per maand per woning. Doelgroep 2: De tweede doelgroep zijn gezinnen met kinderen. Ook voor deze groep bestaat er een woningtekort. Het gaat hier met name om gezinnen die zoeken naar een goedkope tot middeldure koopwoning. Deze groep wil met name een standaard tot ruime woning. Grondgebonden of in een middelhoog appartementencomplex.Er moet voldoende groenvoorziening en parkeergelegenheid zijn. Ook deze groep heeft met name behoefte aan basisvoorzieningen en reist voor het grootste gedeelte met de auto. De VON prijs van de eengezins huishoudens ligt tussen de €150.000,- en €200.000,-

Eisen en Randvoorwaarden Ten behoeve van de kwaliteit geldt dat nieuwbouw, ook bij herstructurering, moet plaatsvinden in de prijsklasse middelduur(vanaf €105.000,- VON of huur vanaf €470,- per maand) en duur vanaf €220.00,- VON, vanaf €900,- per maand). Afwijken van dit uitgangspint is alleen mogelijk in uitzonderingsgevallen. De Rotterdamse woningkwaliteit is uitgangspunt voor alle woningbouwplannen (minimaal 85m2: appartementen, maisonettes, grondgebonden woningen) Per 1 woning 1 parkeerplaats De donkersingel is omschreven als Stedelijke Groenstructuur met een beperkte natuurfunctie. De Flora- en Faunawet verbiedt ativiteiten die schade toebrengen aan beschermde planten- en diersoorten. Voor het realiseren van ruimtelijke plannen met een negatief effect op beschermde soorten is altijd een ontheffing nodig. Voor ontwikkelingslocaties grenzend aan de donkersingle zal een zogenaamde quickscan moeten worden uitgevoerd om te kijken of de Flora en Faunawet moet worden nageleefd De grondquote voor huurwoningen wordt bepaald via de residuele grondwaarde methode: commerciele waarde- (bouwkosten + bijkomende kosten) De grondquote voor koopwoningenis is gekoppeld aan de VON-prijzen. Voor woningen met een VON prijs tussen de €150.000,- en €200.000,- ligt deze tussen de 20% en 27% starterswoning Eengezinswoning woning 85m2 Woonkamer 15 keuken 7 badkamer 6 Slaapkamer1 12 Slaapkamer2 10 toliet 1.5 hal 4 Bergruimte 2 Leidingkoker 1 woning 120 woonkamer 20 keuken 9 Slaapkamer1 15 Slaapkamer2 12 Slaapkamer3 10 toilet 1.5 hal 6 bergruimte 5 badkamer 8 leidingkoker 1  

Uitgangspunten Er zullen woningen ontworpen worden die het aanzien van de wijk verbeteren. Door de juiste materialen en ‘levendige’ gevels zal dit bereikt kunnen worden. In geval van het slopen van de huidige winkels zullen in de herstructureringsplannen nieuwe winkels opgenomen worden om de bewoners basisvoozieningen aan te bieden. In het geval er gestapelde woningbouw ontworpen wordt, zal de plint een bestemming krijgen. Er is in geen geval sprake van een blinde plint. Er zullen deels huur en koopwoningen worden ontwikkeld zodat er geen eenzijdig woningaanbod meer is in de wijk. De huurwoningen zijn huurmarktwoningen en geen sociale huurwoningen. Toewijzing van de woningen geschiedt door middel van volgorde van reageren ofwel ‘wie het eerst komt wie het eerst maalt’. In de buurt zijn relatief veel groenstroken. Deze worden gezien als een kwaliteit van de buurt. Deze groenstroken moeten zeker gehandhaafd blijven en mogelijk verbeterd worden.