Welkom iedereen, ik presenteer voor jullie vandaag/vanavond de resultaten van de Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007. 1

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 inleiding Meting van de winkelstraten ? - Aanbod inventariseren in 57 winkelgebieden in stad Antwerpen zowel winkelhart, wijkcentra,… - Evoluties nagaan (metingen van 2004, 2001 en 1997) Een meting van de Antwerpse winkelstraten, wat is dat? Elke drie jaar neemt de dienst Detailhandel en Horeca het initiatief om de winkelstraten van de stad Antwerpen te bezoeken om het aanbod te inventariseren. Er is heel wat dynamiek in het winkelgebeuren zowel in het winkelhart als in de wijkcentra, in de stadsdeelcentra enz. Het goed monitoren, het goed bijhouden van evoluties in het winkelaanbod is steeds een belangrijke doelstelling geweest van het stadsbestuur. Er waren reeds metingen in 1997, 2001 en 2004, dus er kunnen evoluties nagegaan worden tot 10 jaar terug in de tijd. Hieruit kunnen conclusies getrokken worden, over waar het goed gaat en waar het minder goed gaat. Het stadsbestuur kan dit onderzoek daarom gebruiken om haar beleidskeuzes rond detailhandel op te baseren. Maar ook tal van handelaars, expansie-verantwoordelijken, ontwikkelaars en investeerders zien deze studie als een interessante bron voor inspiratie. Conclusies trekken! Waar gaat het goed, waar gaat het minder goed? >>> BELEID 2

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Aantal commerciële panden 75 aanbodcategorieën 57 winkelgebieden (of 126 winkelstraten, galerijen, shopping centra…) Hoeveel winkels? Hoeveel horecazaken? Hoeveel niet-commerciële panden? Hoeveel onderbrekingen? … Waar hebben we die meting uitgevoerd? Wel: we onderzochten het aanbod met een lijst van 75 aanbodcategorieën in 57 winkelgebieden in de stad Antwerpen, die 57 winkelgebieden bundelen 126 winkelstraten, galerijen, shopping centra enz. De eerste interessante cijfers zijn algemeen: hoeveel winkels zijn daar nu? Hoeveel horecazaken? En hoeveel niet-commerciële panden (zoals woningen, kantoren en bedrijven of garages)? 3

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Aantal commerciële panden 8666 geïnventariseerde panden 6090 commerciële panden 1. HANDEL: 3660 (60%) Convenience: 870 (14%) Shopping: 1801 (30%) Speciality: 989 (16%) 2. DIENSTEN: 1354 (22%) 3. HORECA: 1076 (18%) In de 57 winkelgebieden onderzochten we het commercieel of niet-commercieel karakter van 8666 panden. Van die 8666 panden waren er 6090 actieve commerciële panden. Hiervan is 60% een handelszaak (hetzij convenience, shopping of speciality), 22% een dienstenaanbieder (bank, wassalon, schoenmaker enz.) en 18% een horecazaak (een duizendtal horecazaken gevestigd in winkelgebieden) 4

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Winkeldichtheid Winkelhart 78,51% Wijkcentra 64,45% Stadsdeelcentra 75,70% Baanwinkelcentra 72,15% De verhouding van aantal actieve commerciële panden t.o.v. het totaal aantal panden noemen we winkeldichtheid. Die bedraagt in de winkelgebieden van stad Antwerpen 70%. In wijkcentra ligt dat percentage lager (daar zijn meer woningen, vaak ook meer leegstaande panden), in het winkelhart is dat bijna 80%. Vergeleken met vorige twee metingen in er een positieve evolutie (stijging van 5%) wat duidt op een flinke groei van detailhandel in de winkelgebieden. 5

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Winkeldichtheid Winkelgebieden en hun winkeldichtheid 2007 Melkmarkt 90% Meir-Stadsfeestzaal-GB 90% Hoogstraat 87% Falconplein-Klapdorp 32% Lange Leemstraat 46% Victor Roosensplein-Oude Bareellei 48% HOOG LAAG t.o.v. 2004 Koningin Astridplein +13% Ekeren Donk +12% Quellinstraat +9% Kasteelpleinstraat -5% Mechelsesteenweg -6% Minderbroedersrui -7% Paardenmarkt -9% GESTEGEN GEDAALD Welke van de 57 winkelgebieden scoren goed op dit criterium. Dat zijn Melkmarkt, Meir, Hoogstraat met 90% winkeldichtheid; winkelgebieden met een zeer lage winkeldichtheid (tot onder de 50%) zijn Falconplein, Lange Leemstraat en Victor Roosensplein. Deze straten hebben in feite niet meer echt het karakter van winkelstraat. De evoluties t.o.v. 2004 maken duidelijk dat Ekeren Donk (renovatie Donk Patio) en Quellinstraat (Brico, Natuzzi) positief evolueren. Een daling is merkbaar in de winkelgebieden net buiten het winkelhart: Kasteelplein, Mechelsesteenweg, Minderbroedersrui en Paardenmarkt. 6

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Leegstand Winkelhart 7,87% Wijkcentra 15,51% Stadsdeelcentra 12,03% Baanwinkelcentra 2,29% Een tweede criterium is het percentage leegstaande commerciële panden in een winkelgebied. Voor stad Antwerpen zien we dat het percentage daalt (al sinds 2001) tot 12% in deze meting. De wijkcentra scoren hoger, in het winkelhart bedraagt de leegstand slechts 7%. 7

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Leegstand Winkelgebieden en hun leegstand 2007 Falconplein-Klapdorp 56% Diepestraat 27% Lange Leemstraat 25% Provinciestraat 23% Anselmostraat 1,7% Melkmarkt 1,7% Bist 1,4% Schuttershofstraat 1% HOOG LAAG t.o.v. 2004 Paardenmarkt +10% Handelstraat +9% Mechelsesteenweg +4% Kerkstraat -19% Quellinstraat -18% Van Wesenbekestraat -11% GESTEGEN GEDAALD Winkelgebieden met een hoog leegstandspercentage zijn o.a. Falconplein-Klapdorp, Diepestraat-Lange Beeldekensstraat, Lange Leemstraat en Provinciestraat met meer dan 20% leegstand. De winkelgebieden met quasi geen enkel leegstaand pand zijn o.a.Anselmostraat, Melkmarkt, Bist en Schuttershofstraat. De evolutie van de leegstand t.o.v. 2004 is voor o.a. Paardenmarkt, Handelstraat-Korte Zavelstraat en Mechelsesteenweg negatief (stijgingen tot 10%). Een daling van de leegstand noteerden we o.a. in de Kerkstraat, Quellinstraat-Frankrijklei en van Wesenbekestraat. 8

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Ketenfilialen Winkelhart 21,89% Wijkcentra 3,70% Stadsdeelcentra 18,89% Baanwinkelcentra 54,39% Een derde criterium dat veel zegt over de bovenlokale aantrekkingskracht vooral van shoppinggebieden is het percentage ketenfilialen. Een hoog percentage ketens duidt immers op een typisch shoppingkarakter. De trend voor de stad Antwerpen is ook hier positief, met name dat er sinds 1997 een continue groei is, bijna een verdubbeling van het percentage ketenfilialen. Stadsdeelcentra hebben bijna 20% ketens, wat hen onderscheidt van de wijkcentra die maar 4% ketens hebben. 9

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Ketenfilialen Winkelgebieden en hun ketens 2007 1. Meir-GB-Stadsfeestzaal 71% 2. Bredabaan Baanwinkels 58% 3. Schuttershofstraat-Hopland 57% 4. Boomsesteenweg 48% 5. Wilde Zee 37% 6. De Keyserlei-Century Center 27% 7. Kammenstraat 25% 8. Steenhouwersvest 24% 9. Abdijstraat-Den Tir 23% 10. Bredabaan Centrum 17% HOOG t.o.v. 2004 Kammenstraat +25% Schuttershofstraat - Hopland +20% Nationalestraat +11% Abdijstraat-Den Tir +10% Wilde Zee +8% GESTEGEN De top 10 van winkelgebieden met de meeste ketenfilialen ziet er als volgt uit. De Nationalestraat en de Leopoldstraat valen net buiten de top 10. Sterkste stijgers zijn… 10

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Imagoverlagende handel Winkelhart 1,96% Wijkcentra 9,08% Stadsdeelcentra 3,69% Baanwinkelcentra 1,75% Een vierde criterium is het percentage imagoverlagende commerciële panden. Deze omvat een limitatieve lijst van zeven aanbodcategorieën, met name nachtwinkels, internet/telefoonwinkels, erotische diensten, tweedehands/stockverkoop, gokwinkels, horeca vzw’s en import/exporthandelaars. We noemen ze imagoverlagend omdat, wanneer ze in grote getale geconcentreerd voorkomen in een winkelgebied, deze een negatief effect hebben op het imago van een winkelstraat. Eén solitaire nachtwinkel of tweedehandswinkel in een winkelgebied kan immers -in tegenstelling tot imagoverlagend- een meerwaarde zijn voor een winkelgebied. Het percentage daalt lichtjes tot 5,8% voor stad Antwerpen. In de wijkcentra zit het percentage nog op 9%, wat toch wel aanzienlijk is. 11

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Imagoverlagende handel Winkelgebieden en hun imagoverlagende handel 2007 Handelstraat 27% Gemeentestraat 21% Provinciestraat 20% Kerkstraat 18% Jezusstraat 0% Fruithoflaan 0% Diamantwijk 0% Bist 0% HOOG LAAG t.o.v. 2004 Lange Leemstraat +5% Lange Kievitstraat +3% Herentalsebaan +2% Koningin Astridplein -8% Provinciestraat -4% Gemeentestraat -4% Carnotstraat -4% GESTEGEN GEDAALD Winkelgebieden waar die concentratie hoog is, zijn de Handelstraat (vooral het einde tegen Schoolplak, waar vooral veel horeca vzw gevestigd zijn), het verlengde van de Handelstraat (Korte Zavelstraat) doet het veel beter wat betreft imagoverlagende handel. De Gemeentestraat, Provinciestraat en Kerkstraat hebben eveneens een hoog percentage. Sommige hebben geen enkel imagoverlagend pand. Vergeleken met 2004 zijn het vooral de lange Leemstraat, de Lange Kievitstraat en de Herentalsebaan die stijgen (zij het wel beperkt). De Gemeentestraat en de Provinciestraat die hoog scoren hebben daarentegen wel een daling van de imagoverlagende handel t.o.v. 2004. 12

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Boodschappen vs. Shopping Winkelgebieden en hun positionering BOODSCHAPPEN BOODSCHAPPEN GESTEGEN Van Wesenbekestraat 85% Linkeroever 82% Stenenbrug 82% Diksmuidelaan 75% Bredabaan Centrum +10% Fruithoflaan +12% Stenenbrug +13% t.o.v. 2004 2007 SHOPPING GESTEGEN SHOPPING Een laatste criterium voor we naar de conclusies overstappen. Is de verhouding Boodschappen-Shopping/Speciality. Wanneer een winkelgebied zich focust op één van beide aanbodtypes, zien we dat dit een positief effect heeft (voor de consument, voor de communicatie en promotie van de gebieden enz.). Typische concentraties van boodschappen zijn: Typische concentraties van shopping of speciality zijn: Een groei in het boodschappenkarakter zien we in Bredabaan Centrum (een trend naar meer wijkcentrum?) en bij het shoppingkarakter zien we de Vlaamsekaai-Waalsekaai waar de designshopping gegroeid is en de Nationalestraat/Kammenstraat waar het aantal boetieks en kledingketens sterk is toegenomen. Kloosterstraat 92% Steenhouwersvest 92% Minderbroedersrui 91% Meir-GB-Stadsfeestzaal 89% Vlaamse/Waalsekaai +9% Nationalestraat +8% Kammenstraat +8 13

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 CONCLUSIES Welke straten doen het goed? Welke minder goed? Groei van het winkelhart Effect van impulsen? Wat nu met de resultaten? 14

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 1 Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 1. Welke straten doen het goed? Gezondheid Vergeleken met andere winkelgebieden van dit type, scoort het winkelgebied beter of slechter? (leegstand, winkeldichtheid, imagoverlagende panden,..) Trends Vergeleken met de meting van 2004, scoort het winkelgebied beter of slechter? (leegstand, winkeldichtheid, imagoverlagende panden,..) Het is niet evident om de 57 winkelgebieden op te splitsen in twee groepen: de goede en de minder goede. Want elk winkelgebied heeft zo zijn eigenheid, zijn karakter en deze meting focust zich vooral op het aanbod zonder te kijken naar bijvoorbeeld omzetcijfers of passantentellingen. We kunnen enerzijds vergelijken met andere winkelgebieden van het zelfde type en dan zeggen scoort het beter of slechter op de criteria, en anderzijds vergelijken met 2004 en de vraag dan stellen of het op de criteria positief of negatief evolueren. Zo krijgen we vier groepen. 15

Categorie 1: Goede gezondheid, positieve trends Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 1. Welke straten doen het goed? Categorie 1: Goede gezondheid, positieve trends Winkelhart: Meir, Wilde Zee, Schuttershofstraat-Hopland,… Wijkcentra: Anselmostraat, Ekeren Dorp, Sint-Jansplein-Sint-Gummarusstraat, Turnhoutsebaan, Fruithoflaan, Kioskplaats-Kapelstraat, Herentalsebaan,… Stadsdeelcentra/Baanwinkels: Abdijstraat-Den Tir, Bist, Bredabaan Baanwinkels,… Categorie 2: Goede gezondheid, negatieve trends Winkelhart: Leopoldstraat-Sint-Jorispoort (o.a. leegstand hoek Mechelsesteenweg) Wijkcentra: Driekoningenstraat-Statiestraat, Gitschotellei (o.a. groei imagoverlagende handel),… Categorie 3: Minder goede gezondheid, positieve trends Winkelhart: Diamantwijk, Steenhouwersvest, Quellinstraat, Sint-Katelijnevest, … Wijkcentra: Deurne-Noord, Volkstraat, Provinciestraat, Carnotstraat, Handelstraat,… De eerste zegt goede gezondheid, positieve trends, dwz vergeleken met de andere winkelgebieden in het winkelhart scoren Meir, Wilde Zee enz. beter dan het gemiddelde én scoren zij beter dan 2004. Hetzelfde voor de wijkcentra, stadsdeelcentra en baanwinkels. De tweede categorie stelt dat er een goede gezondheid is, maar dat er vergeleken met 2004 enkele negatieve evoluties zijn b.v. in de Leopoldstraat (groei van leegstand vooral ter hoogte van Mechelsesteenweg), hetzelfde voor wijkcentra. De categorie 3 omvat de straten waar er minder goede gezondheid is, maar waar er wel positieve trends zijn. De vierde tenslotte is een groep waar we in de toekomst eens goed moeten gaan kijken wat we als stad kunnen doen, want er zijn negatieve trends gecombineerd met een minder goede gezondheid. Categorie 4: Minder goede gezondheid, negatieve trends Winkelhart: Lange/Korte Koepoortstraat, Mechelsesteenweg, Minderbroedersrui Wijkcentra: Lange Leemstraat, Paardenmarkt, Brederodestraat, Kasteelpleinstraat,… Stadsdeelcentra/Baanwinkels: Bredabaan Centrum 16

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 2. Groei van het winkelhart Uit vorige slide kunnen we duidelijk concluderen dat het winkelhart een zeer goede gezondheid heeft. Er zijn duidelijk tal van strategische ontwikkelingen geweest in het winkelhart en heel wat nieuwe ketens hebben hun stek gevonden. Enkel voorbeelden. 17

het Antwerps winkelhart Shoppingzone Winkelzone (speciality, boodschappen) Op deze kaart zien we het winkelhart, het shoppinggebied van Antwerpen zoals afgebakend in 2004 in het groen, het rode zijn de andere winkelzones. 18 het Antwerps winkelhart - situatie 2004 het Antwerps winkelhart

het Antwerps winkelhart - situatie 2007 Groei van de shoppingzone Stadsontwikkelingsproject Paleis Lange Koepoortstraat CMB-project New Look Natuzzi Brico Modewijk Winkelgalerij Centraal Station Stadsfeestzaal Leopoldstraat Oudaan-Lange Gasthuisstraat In 2007 merken we in het donkergroen dat er een aanzienlijke uitbreiding is van het shoppinggebied: meer concreet: de Winkelgalerij in het Centraal station, die volgend jaar ook toegang zal bieden naar de ontwikkelingen op het kievitplein, de komst van grote namen Natuzzi en Brico in de zijstraten Quellinstraat/Frankrijklei die tal van leegstaande omgevormd hebben tot een grote trekkers. Ook de plannen van het Hyllit Hotel om uit te breiden naar Quellinstraat worden meer en meer concreet. De Stadsfeestzaal natuurlijk die een groei van shopping in Hopland heeft teweeg gebracht. Het CMBproject, de NewLook herontwikkeling, de Torfs-JBC en binnenkort ook herontwikkeling van het SJBcollege. In het zuiden zien we dat de shopping uitdeint richting Oudaan, Lange Gasthuisstraat, Leopoldstraat. Een nieuwe grote trekker in Sint-Jorispoort: Kringloopwinkel. De grootste uitbreiding is er in het zuid-westen met de Modewijk. Ten noorden noteerden we nog een inplanting van grote zaak met jonge kleding Paleis. Kringloopwinkel Sint-Jorispoort 19 het Antwerps winkelhart - situatie 2007

het Antwerps winkelhart – toekomst? Lange Koepoortstraat Lange Koepoortstraat De Coninckplein Centraal Station A’pen Noord Kievitplein Operaplein Handelsbeurs Handelsbeurs Gulden poort Volkstraat Jeugdherberg Parking Nationale Bank Theaterplein In de toekomst verwachten we nog verdere ontwikkelingen richting Kievitplein door de plannen in het Centraal Station en de tweede spoortoegang, het Centraal Station zal in belang toenemen wat uitstroom van de passanten ook moet mogelijk maken richting Noorden o.a. ook door de plannen van VESPA op het De Coninckplein en het Operaplein. We verwachten dat de evolutie richting zuiden zich verder zet richting Volkstraat, daarenboven worden in het project Gulden Poort nog zes commerciële units bij gecreëerd wellicht in de lijn van de bestaande kledingboetieks. De opening weldra van de parking aan de Nationale Bank biedt perspectieven richting Sint-Jorispoort, Leopoldstraat en Theaterplein. Eventueel is er daardoor ook toekomst voor de as Kronenburgstraat-Terninckstraat richting Sint-Jorispoort. De ontwikkelingen richting Lange Koepoortstraat worden mogelijk geïnitieerd door de plannen op de Falconplein en het Eilandje en de Handelsbeurs in de loop van de komende jaren letterlijk de deuren richting Sint-Katelijnevest en Minderbroedersrui. Kasteelplein 20 het Antwerps winkelhart – toekomst? het Antwerps winkelhart – toekomst?

Sint-Jansplein-Sint-Gummarusstraat Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 3. Effect van impulsen? ENKELE STRATEN DIE HET GOED DOEN Sint-Jansplein-Sint-Gummarusstraat Abdijstraat-Den TIR Offerandestraat-Dambruggestraat IMPULSEN Vastgoed AG VESPA (grond- en pandenbeleid) omvorming leegstaande winkelpanden tot één grote trekker Express (GB), beeldkwaliteit, gevelrenovatie, terreinmanagement Aantrekken van nieuwe handelszaken via shopping center DEN TIR, terreinmanagement, beeldkwaliteit,… De vraag wordt vaak gesteld of daar waar we de voorbije jaren impulsen hebben gegeven we positieve evoluties kunnen zien. Enkele voorbeelden: door de vastgoedontwikkeling van Vespa in de Sint-Gummarusstraat is er positief effect geweest in dit winkelgebied (o.a. daling leegstand). De projecten rond beeldkwaliteit, gevelrenovatie en terreinmanagement zijn minder gemakkelijk te koppelen aan criteria, maar in het totaalbeeld is hier duidelijk positief. Hetzelfde met de Abdijstraat, waar de inspanningen rond Den Tir duidelijk groei van handel in dit gebied hebben teweeg gebracht (o.a. een stijging van de ketens), ook in de Offerandestraat-Dambruggestraat zien we een goede gezondheid (met hoge winkeldichtheid en weinig imagoverlagende panden). Beeldkwaliteit, gevelrenovatie, terreinmanagement 21

Strategische visie voor de winkelgebieden Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 4. Wat nu met de resultaten? Strategische visie voor de winkelgebieden Werken aan een goede profilering van de winkelgebieden: de stad wil de juiste retailers op de juiste locatie aantrekken. Een duidelijke afbakening van winkelgebieden maken om versnippering en wildgroei tegen te gaan en de winkeldichtheid te verhogen. Beleidskeuzes nemen in nauw overleg met de handelaarsverenigingen en belangenverenigingen Kwaliteit blijft aandachtspunt. Kwaliteit in het straatbeeld, in de etalages, de handelspanden, de buurt. Deze meting moet een basis vormen voor beleidskeuzes, stelde ik in het begin, en dit in de vorm van een strategische visie voor de winkelgebieden. Wat is er van belang? Dat de goede profilering van winkelgebieden een must is. 22

Onduidelijke profilering & positionering Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Positionering en profilering Enkele straten die het minder goed doen Kasteelpleinstraat Paardenmarkt Provinciestraat Mechelsesteenweg Lange Leemstraat Minderbroedersrui Onduidelijke profilering & positionering Thematisering… maar beperkt of achteruitgaand Shopping… maar te ver van passage winkelhart Boodschappen… maar te weinig trekkers Horeca aanwezig… maar geen kern Duidelijke profilering & positionering Enkele straten die het goed doen Bist Ekeren Dorp Kioskplaats-Kapelstraat Wat we zien dat de straten die het minder goed doen, vaak straten zijn waar er een onduidelijke profilering of positionering is. Daar waar de positionering en profilering duidelijk is, gaat het bijna steeds goed. Wijkcentra/stadsdeelcentra in districten! 23

Strategische visie voor de winkelgebieden Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 4. Wat nu met de resultaten? Strategische visie voor de winkelgebieden Werken aan een goede profilering van de winkelgebieden: de stad wil de juiste retailers op de juiste locatie aantrekken. Een duidelijke afbakening van winkelgebieden maken om versnippering en wildgroei tegen te gaan en de winkeldichtheid te verhogen. Beleidskeuzes nemen in nauw overleg met de winkeliersverenigingen en belangenverenigingen Kwaliteit blijft aandachtspunt. Kwaliteit in het straatbeeld, in de etalages, de handelspanden, de buurt. Een tweede is de duidelijke afbakening van winkelgebieden. Ten derde: de beleidskeuzes moeten genomen worden in nauw overleg. Ten slotte, moet kwaliteit een aandachtspunt blijven. 24

Meting van de Antwerpse winkelstraten 2007 Meer informatie? Dries Van Hofstraeten Werk en Economie | Detailhandel en Horeca Meir 21 2000 Antwerpen MAIL: dries.vanhofstraeten@stad.antwerpen.be TEL: 03/205.61.19 25