Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen. Inhoud presentatie Context van stedelijke herverkaveling Actuele stand van zaken Introductie simulatie Vragen graag uitstellen tot einde van de presentatie tenzij u echt hele hoge nood heeft Thema’s zijn nadere detaillering van het proces Wie ben ik? Guido Kuijer – Senior Project Adviseur Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Kadaster & Stedelijke herverkaveling? 90 jaar ervaring! Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), Kadaster heeft een wettelijke Taak Deze taak heeft het obv Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder Onafhankelijke positie (ZBO) Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring) Unieke systemen, methodieken etc Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Wat willen wij u meegeven? Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van stagnerende gebiedsontwikkeling Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit van het instrument vergroten U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng! Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Wat is Stedelijke Herverkaveling? Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren. Privaat-Privaat instrument Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie Adagium van Stedelijke herverkaveling “Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen” Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Status Vastgoed in NL Leegstand Kantoren Leegstand Detailhandel Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen Kwalitatieve gat in woningmarkt Kwantitatief overaanbod in woningmarkt Ruimtelijke effecten van krimp Grondpositities Hoge grondprijzen Duurzaamheidsvraagstuk Vertrouwingscrisis etc etc etc Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen Afschalen bouwproductie 1800-750 Gevraagde prijs kan niet met exploitatie Minnelijke verwerving dus lastig Onteigening ook lastig! Herverkavelen een optie? Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Waarom Stedelijke Herverkaveling? Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen. Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit Versnipperd eigendom minder groot probleem Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit) Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager Winst in doorlooptijd? Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Blik over de Grens Buitenland Herverkaveling toegepast in Europa & Azie Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije, Finland, Australie, Zuid Korea, Japan... Elk een eigen karakter, eigen vorm.. Wat kunnen we leren? Duitsland – strakke regeling, top down, transparant, Spanje – Urbanisator, verhandelen van eigendomsrechten Japan – geen onteigening, alles vrijwillig, in 3D Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA) Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling Pilots Nijmegen en Zevenaar Commissie Stedelijke Herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Commissie Stedelijke Herverkaveling Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien: Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’) Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’) Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’) Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Integraal planmatige ruilverkaveling Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30 Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc. Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc. Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie) Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte) Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Aanpak Nijmegen Hybride aanpak Eigenaren & belanghebbenden input Rollenspel & Simulatie Ontwerp Expertteam Terugkoppeling Eigenaren & belanghebbenden Bestuurlijk draagvlak zoeken Rollen 1 Urbanisator onafhankelijk 2 Gemeente Rechthebbende 3 NS 4 Prorail 5 Ontwikkelaar, A, UWV locatie 6 Vissers Meubelen 7 Woningcorporatie Portaal 8 Bewoners Biezen (en de Wolfskuil) 9 Ontwikkelaar B Potentiële deelnemer 10 Ontwikkelaar C Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 15

Westzijde stationsgebied Nijmegen Uitwerking drie varianten / scenario’s: Kwaliteit openbare ruimte Verkeersafwikkeling Maximaal Uitgeefbaar Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Westzijde Stationsgebied Nijmegen Stap 1 Plenair: gezamenlijk vaststellen ambities in gebiedsagenda Individueel: overleg urbanisator over eigen wensen Eigendom & Gebruik Gebiedsagenda Wonen: ca. 300 starterswoningen + voldoende parkeerruimte (300) Commercieel vastgoed: mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of shortstay; beperkt retailfuncties bij nieuwe stationsentree. Voldoende parkeerruimte Infrastructuur: Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding Openbare ruimte: aantrekkelijk en verkeersveilig stationsplein westzijde; groene elementen langs belangrijke wegen. groen lint langs spoor Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 17

“Maximaal uitgeefbaar” Inbrengsituatie 30% uitgeruild Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling   Variant 1 ‘maximaal uitgeefbaar’ Variant 2 ‘optimaal verkeer’ Variant 3 ‘ruimte voor groen en verblijf’ Uitgeruild oppervlak en betrokken eigenaren 30% Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail 36% Groter aantal partijen betrokken in ruil: Ook particuliere woningeigenaren, particuliere bedrijven 42% Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop: Uitkoop particuliere bedrijven Woningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond Kosten en opbrengsten Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 2,8 miljoen laagste te verdelen projectkosten 6,7 miljoen laagste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 56,- / m2 negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau – 9,2 miljoen hogere te verdelen projectkosten 7,5 miljoen hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 63,- / m2 negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau -25 miljoen hoogste te verdelen projectkosten: 11,2 miljoen hoogste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 94,- / m2 Simulatie draagvlakpeiling Meeste bereidheid tot deelname Weinig bereidheid deelname Minste bereidheid deelname (alleen Prorail / NS) Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en parkeren en weg langs het spoor Obstakels deelname: particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing, woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van hoge investering Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van stationsplein (teveel ruimte voor plein ‘kaalslag’) Te hoge investering / bijdrage en twijfel aan meerwaarde Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Verrekening – Optimaal uitgeefbaar Factor: verhouding tussen waarde toegedeelde grond minus overheidsgrond gedeeld door waarde van het blok bij inbreng Factor moet >1 zijn! Nut: voordeel dat gerechtigde heeft van de herverkaveling in de vorm van ligging en positionering van perceel, ontsluiting van perceel en verhouding tot openbare voorzieningen Geschat in drie klasses (is prijs opdrijvend) Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Deelruiling 1 E1 E2 E3 D A B K D B K A Inbreng Toedeling Verschil Verrekening E1 0.25.29 0.32.12 + 0.06.53 - € 104.495 E2 0.21.49 0.12.79 - 0.08.70 + € 167.515 E3 0.23.42 0.25.52 + 0.02.17 - € 63.020 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Deelruiling 2 G F E1 E4 E2 G F D C C D Inbreng Toedeling Verschil Verrekening E1 0.72.34 1.29.39 + 0.57.05 + € 585.425 E2 0.10.61 0.85.92 + 0.75.31 + € 76.375 E4 1.32.36 0.00.00 - 1.32.36 - € 661.800 Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Simulatie Stedelijke Herverkaveling Wat gaat we doen? Fictieve case naspelen middels rollenspel Begeleid door Kadaster Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling Uitkomst evalueren & prijs uitreiken Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling Aandachtspunten Fysiek geweld is niet toegestaan! Probeer in de rol te blijven; analyseren is voor de borrel! Tijdschema is strak, luister naar de Kadasterman/vrouw Voor de case geldt: Past binnen voorliggend Omgevingsplan & anterieure invulling Grex Verrekening naar rato inbrengwaarde (= marktwaarde bestaande bestemming) Cijfers zijn gegeven – gaat om de simulatie! Succes hangt af van de uw inzet Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep A (Johan Groot Nibbelink) Paul van Dijk Akro Consult Aad van Klaveren Gemeente Alphen a/d Rijn Klaas Pit Gemeente Hoorn Nico Lansink Rotgerink GroenWiel B.V. Marion Cremers-van As  Provincie Limburg Martijn van Hoogenhuijze Gemeente Lansingerland Jaap de Zeeuw Ruimtewerk Rein Jonkhans Provincie Overijssel Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep B (Sanne Holtslag-Broekhof) Jeroen Krijgsman Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Joris van Berkel Gemeente Alphen a/d Rijn Gerhard Bos Gemeente Hoorn Thomas Kanters Industriële Kring van Etten-Leur / Kanters Investeringen & Beleggingen Gert Timmerman Schiphol Real Estate Koen Wagemakers Wagemakers Ruimtelijke Ontwikkeling Karin de Vries Aiber Thijs Herngreen Gemeente Bussum Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep C (Marc van Geene) Maarten Kruisselbrink BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving B.V. Henk Wijnsma Gemeente Apeldoorn Dick Heesterbeek Gemeente Old-Ambt Peter Nieland Locatus Sander Wessels Securitas Tim Meeuwsen Kragten Matthijs Betlem BOM Wieland Claes Universiteit Hasselt Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep D (Maartje Lof) Han Olden Expertisecentrum Stedelijke Dynamiek en Duurzaamheid E. Wijnroks Gemeente Doetinchem Huub van Uum Gemeente Oldenzaal Edwin Markus Markus Raadgevend Makelaars voor Wonen & Werken Jolanda van Rensch Stadsregio Arnhem/Nijmegen Thea Kraaij Gemeente Nijkerk Tom Bullens Vollmer & Partners Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep E (Martin Tillema) Frank Frowijn FF Advies J. Meilof Gemeente Doetinchem Gert Peter Vos Gemeente Zaanstad Laureen Geuther Overmorgen Oscar König Steeds Arie Pieter Vos Gemeente Schiedam Pieter Draaijer Seinpost Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke herverkaveling - Groepen Groep F (Charlotte Gillet) Chris Schaapman Gemeente Alphen a/d Rijn Tom Brons Gemeente Hoorn Casper de Canne Gemeente Zaanstad Rogier van Aaken Provincie Gelderland Gerko van Nes Van Nes Vastgoed Irma Lissberg-Grondstra Gemeente Enschede Joost Houtkamp Provincie Overijssel Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling