Eigendomsstatuut, betaalbaarheid,woongeschiedenis Kristof Heylen – Sien Winters 9 maart 2007De Schelp, Vlaams Parlement Nieuwe gegevens over de bewoners 1

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 2 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Inhoud 1.Eigendomsstatuut 2.Kostprijs van het wonen 3.Betaalbaarheid van het wonen 4.Financiering van het wonen 5.Enkele kenmerken van de woongeschiedenis 6.Beleidsvragen

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ 1.Eigendomsstatuut 1.1 Algemene evolutie eigendomsstatuut Volkstelling 1991 SEE 2001Woonsurvey 2005 Eigenaar68,87374,4 Huurder Private huurder Sociale huurder 29, ,1 18,5 5,6 Gratis bewoner1,621,5 100

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ 1.Eigendomsstatuut 1.2 Naar socio-economische huishoudkenmerken Aandeel eigenaars stijgt tot 70 jaar, sterke daling na 80 Huurders hebben zwakker socio-economisch profiel dan eigenaars EigenaarsHuurders Gemiddeld equivalent inkomen 1496 euro1170 euro 20% laagste inkomens16,6 %28,4 % Werkloos3,010,6 Hoger onderwijs29,419,8 Eenoudergezin5,412,5 Alleenstaand19,241,7

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 5 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Eigendomsstatuut 1.3 Evolutie aandeel eigenaars, naar leeftijd en naar inkomen (actieve leeftijd, < 65 jaar)

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 6 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Kostprijs van het wonen 2.1 Kostprijs van de woningverwerving Woningen verworven sinds 1995 Gemiddelde aankoopprijs: euro Inclusief renovatie: euro Gemiddelde prijs bouwproject: euro Bivariate analyses aankoopprijs Vlaams-Brabant > overige provincies Multivariate analyse aankoopprijs Effecten voor een ‘identieke woning’ Vlaams-Brabant = Antwerpen = West-Vlaanderen. Prijzen in Limburg en Oost-Vlaanderen liggen significant lager. Overgangsgebied > groot en - regionaalstedelijk gebied

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 7 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Kostprijs van het wonen 2.2 Naakte woonkost: huurprijs Private markt: gem. 431 euro/maand Sociale huur: gem. 258 euro/maand Samen: gem. 396 euro/maand stijging met 33 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen Huurprijs private markt, bivariate analyse geen verschil appartement - eengezinswoning Huurprijs private markt, multivariate analyse appartementen goedkoper dan eengezinswoningen grootstedelijk gebied duurder dan kleinstedelijk gebied, overgangsgebied en platteland. huurprijs gemiddeld hoogst in VL- Brabant, laagst in Oost-Vlaanderen effect comfort > effect uitwendige kwaliteit

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 8 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Kostprijs van het wonen 2.2 Naakte woonkost: afbetaalde som Gemiddeld 633 euro/maand Stijging met 140 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen 2.3 Verbruikskosten Elektriciteit, water, gas, stookolie, onderhoud gemeenschappelijke delen etc. Eigenaars: gem euro/jaar=172 euro/maand Huurders: gem euro/jaar=122 euro/maand

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 9 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.1 Drie indicatoren voor betaalbaarheid van wonen Woonquote: gemiddelde en aandeel HH’s boven 20% of 30% Equivalent resterend inkomen: gemiddelde en aandeel < 250 euro Subjectieve indicator

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 10 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.2 Situatie % is eigenaar zonder afbetaling Wonen beter betaalbaar voor afbetalende eigenaars dan voor huurders Gemengd beeld private/sociale huurders Gemiddelde woonquote alle HH’s: 13% afbetalende eigenaars (21,7%) < huurders (27,8%) private huurders (29,5%) > sociale huurders (22,3%)

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 11 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.2 Situatie 2005 Aandeel woonquote > 30% alle HH’s: 12,7% afbetalende eigenaars (17,1%) < huurders (32,9%) private huurders (39,2%) > sociale huurders (12,2%) Equivalent resterend inkomen, gemiddelde afbetalende eigenaars (1451 euro) > huurders (880 euro) private huurders (929 euro) > dan sociale huurders (720 euro) MAAR aandeel met ERI < 250 euro hoger voor private huurders (4,4% versus 2,1%)

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 12 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.2 Situatie 2005 Subjectieve benadering: “problemen met betalen van huur/lening en/of verbruikskosten?” huurders > afbetalende eigenaars sociale huurders > private huurders

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 13 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.3 Evolutie gemiddelde woonquote SEP ‘76-‘85-‘92, PSBH ’95-’97-’99-’02, Woonsurvey ’05

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 14 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.4 Verklaring evolutie gemiddelde woonquote

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 15 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken Analyse met meerdere betaalbaarheidsindicatoren Groepen voor wie betaalbaarheid in gedrang komt: Private huurders die tot de 40% laagste inkomens behoren 65-plus HH’s op de private huurmarkt (18,4%) 72% zonder woonkost Alleenstaanden en éénoudergezinnen met woonkost Huishoudens met een ziek/arbeidsongeschikte of werkloze referentiepersoon

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 16 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut Figuren: aandeel met woonquote > 30%, naar inkomen en leeftijd en eigendomsstatuut

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 17 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut Figuur: aandeel met woonquote > 30%, naar huishoudtype en eigendomsstatuut

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ 3.Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut Absolute aantallen voor groepen met woonquote > 30% Afbetalende eigenaars Private huurSociale huur Eerste inkomensquintiel Tweede inkomensquintiel Samen

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 19 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Betaalbaarheid 3.6 Betaalbaarheid naar socio-economische kenmerken: evolutie Figuur: evolutie gemiddelde woonquote naar activiteitsstatus

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 20 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Financiering van het wonen Woningen verworven sinds 1995: Hypothecaire lening 89% van de bouwprojecten; 82,3% van de aankopen Volledige financiering: één op vijf aankoop, één op tien bouw gem euro = 61,2% van verwervingsprijs Eigen middelen 81,3% van de bouwprojecten; 67,7% van aankopen volledige financiering: meer bij kopers gem euro = 54,1% van verwervingsprijs Schenking 17,7% van bouwprojecten; 12,4% van aankopen gem euro = één vierde van de verwervingsprijs Overheidspremies voor woningverwerving gem euro = 2,3% van verwervingsprijs

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 21 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Laatste verhuis (wie verhuisde sinds 1995): Van eigenaar naar huurder (1) oververtegenwoordiging ouderen, alleenstaanden en éénoudergezinnen 46% (echt)scheiding als voornaamste verhuisreden kwaliteit/comfort: over het algemeen achteruitgang Van huurder naar eigenaar tewerkstelling ‘conditio sine qua non’ kwaliteit/comfort: doorgaans verbetering nu: huurder eigenaar voorheen: huurder47,90%51,3% (2) eigenaar 35,7% (1)62,30%

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 22 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Belangrijkste verhuismotief (voor wie verhuisde sinds 1995) Wens eigenaar te worden (20%) (Echt)scheiding (11,6%) Te kleine woning (8,8%) Omgevingsfactoren weinig aangehaald

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 23 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Ervaren discriminatie op de woningmarkt (huurder/koper) “afgewimpeld/geweigerd om niet ter zake doende reden” 4% van alle huishoudens (n=5209) 23,3% financiële situatie/ 23,7% alleenstaand/ 17% huidskleur of afkomst Selectie van huurders door verhuurders (n=347) “Geen enkel bezwaar”/ “minder prettig maar aanvaarden”/ “andere huurder zoeken” Van andere afkomt: 27% andere huurder zoeken Afhankelijk van huurwaarborg OCMW: 41,4% Alleenstaand met kind(eren): 10,8%

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ 5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Wie wil verhuizen? 24% van de huurders /5% van de eigenaars Waar naar toe? Eengezinswoning (78,1%) appartement (16,6%) Eigendomswoning (49,2%), Huurwoning (39,2%), om het even (11,7%) Wie wil eigenaar worden: Koopwoning (37,3%) bouwgrond (5,5%) StadscentrumStadsrandDorps- centrum Verkaveling buiten het dorpscentrum Platteland 16,336,312,413,221,8

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 25 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.1 Dé kernvraag: Hoe ver wenst Vlaanderen te gaan in de trend naar steeds meer eigenaars? Debat namiddag

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 26 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.2 Tweede vraag: is er een beleid nodig ter verbetering van de betaalbaarheid? Neen, er is geen algemeen probleem van betaalbaarheid Ja, de betaalbaarheid van het wonen komt ernstig in het gedrang voor sommige groepen: Vooral huurders Vooral laagste inkomens, eenoudergezinnen, oudere huishoudens

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 27 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.2 Derde vraag: Welk beleid is gewenst ter verbetering van de betaalbaarheid van het wonen? Algemeen beleid dat streeft naar voldoende inkomen voor zwakke groepen: Inkomensbeleid: minimuminkomens en vervangingsinkomens Tewerkstellingsbeleid Onderwijs- en opleidingsbeleid Woonbeleid, dat streeft naar: betaalbaar en kwaliteitsvol wonen met woonzekerheid met bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 28 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.3 Vierde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst? Voor eigenaars: Geen recent onderzoek beschikbaar Voor huurders (rapport ‘Op weg naar een Vlaamse huursubsidie): Huursubsidie Kan betaalbaarheid selectief verbeteren Kan gekoppeld aan kwaliteitsnormen Of sociale huisvesting? Idem Bijkomend (sterk) argument: ingrijpen in woningallocatie

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 29 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen Opmerking: sociale huisvesting kreeg in survey zeer positieve beoordeling: Woningkwaliteit beter dan van eigendom en private huur Bereikt zwakke huurders Ondanks lage inkomens toch betere score voor betaalbaarheidsindicatoren 89% van huurders ‘zeer tevreden’ of ‘tevreden’ met woning 45% wil zeker niet verhuizen als men mogelijkheid had Zie studiedag ‘De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen, 21 juni 2007’

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 30 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.3 Derde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst? Voor verhuurders (aanbodbeleid) Zie studiedag ‘Een nieuw beleid voor de private huurmarkt’, 20 april 2007

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 31 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen 6.4 Vierde vraag: waar komt overheidssteun terecht? Wie komt in aanmerking (Vlaamse tegemoetkomingen)? Sociale leningen VMSW / VWF: 74% / 76% van de huurders en gratis bewoners Sociale huur: 42% van alle huurders (raming ) 36% van private huurders (raming ) Huursubsidie: 22% van alle huurders VAP: 26% van alle eigenaars Nieuwe renovatiepremie: 42% van alle eigenaars; 58% van alle eigenaars met woning ouder dan 25 jaar

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 32 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Beleidsvragen Waar komt de steun terecht? (vlaamse, provinciale en lokale tegemoetkomingen, enkel voor wie eigenaar werd laatste 10 jaar) Enkel ruwe gegevens in survey Min of meer gelijk verdeeld over alle inkomens Verklaringen: Sommige kleinere premies niet inkomensgebonden Als betaalbaarheid niet verzekerd is, maakt men geen gebruik van de steun Inkomens stijgen over de levenscyclus Administratieve drempels, gebrek aan kennis bij zwakke groepen

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Pagina 33 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart Besluit Uitspraken over de betaalbaarheid van het wonen vragen genuanceerde analyse, met voldoende aandacht voor verschillen tussen groepen en rekening houdend met de kwaliteit van het wonen De Woonsurvey 2005 relativeert dat er een algemeen betaalbaarheidsprobleem zou zijn op de woningmarkt bevestigt dat de kloof tussen huurders en eigenaars verder groeit en verplicht ons tot een ernstige bezinning over het te voeren beleid.