Wonen 4.0 Woningmarktplan VEH, NVM, Aedes en Woonbond Provinciale Vergaderingen en Verenigingsraad juni 2012

De woningmarkt is ontwricht Twee voorbeelden De eengezinswoning van de heer en mevrouw Pietersen is eigenlijk te groot sinds de kinderen de deur uit zijn. Daarom willen ze verhuizen naar een appartement in de buurt. Maar de wachtlijst is lang en de huur is twee keer zo hoog als die van hun huidige huis. De kinderen van de familie De Vries (20 en 23 jaar) zoeken een woning in de plaats waar ze zijn opgegroeid. Het kan echter nog wel tien jaar duren voordat ze (eventueel) in aanmerking komen voor een woning.

Aanbod Woonbond april Huurders mogen niet benadeeld worden t.o.v. kopers 2.Inflatievolgend huurbeleid volgens huursombenadering, maximaal + 1% - inclusief huurharmonisatie- is aanvaardbaar als: 1.Geen bezuinigingen huurtoeslag; 2.Hypotheekrenteaftrek substantieel versoberen; 3.Vrijkomende middelen voor volkshuisvestelijke doelen 3.Woonomgevingspunten in woningwaarderings stelsel baseren op WOZ-waarde

Kabinet Rutte-Verhagen • Geen aanpak hypotheekrenteaftrek • Overdrachtsbelasting van 6% naar 2% • Woonvisie: kopen is beter Tegelijkertijd: • Forse bezuinigingen huurtoeslag • 15 – 25 punten extra in schaarstegebieden • Inflatie + 5% bij inkomens hoger dan € • Beperking toegang tot corporatiewoning • Verkleining corporatiesector en heffing

Lente-akkoord ‘Kunduzcoalitie’ • Beperken hypotheekrenteaftrek nieuwe gevallen • Overdrachtsbelasting blijft 2% (1,2 miljard) • Inflatie + 1% voor inkomens € – • Bezuinigingen huurtoeslag (60 milj. in 2013) • Verhuurdersheffing al per • Positie starters verslechtert verder • Bevordert doorstroming niet en leidt niet tot een beter werkende woningmarkt

Huurontwikkeling bij bestaand beleid • Bureau ABF heeft effecten kabinetsbeleid doorgerekend tot 2020 • Huurharmonisatie, Donnerpunten en gluurverhoging van 5% • Huidig kabinetsbeleid leidt tot jaarlijkse huurstijging van ongeveer 1,5% • Inflatie komt daar bovenop • Voornemens politieke partijen?

Waarom hervorming? • Woningmarkt volledig in het slop • Woningtekort en wachtlijsten • Onvoldoende mogelijkheden doorstroming • Onvoldoende inspelen op vraag • Kloof tussen huur en koop, prijsopdrijving • Fors welvaartsverlies door minder mobiliteit, hogere belastingtarieven etc.

Hervorming moet leiden tot: • Meer flexibiliteit, doorstroming en grotere keuzevrijheid • Bevordering investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering • Minder wachtlijsten en gelijkwaardige keuze tussen huur en koop De Woonbond hanteerde twee principiële randvoorwaarden in de onderhandelingen: • Huurders en kopers moeten gelijk behandeld worden • De totale woonlasten (huur, overige woonlasten, woontoeslag en het fiscale effect) mogen als percentage van het inkomen voor lagere en bescheiden middeninkomens niet stijgen

Hoofdlijnen Wonen 4.0 • Integrale hervorming koop- én huurmarkt • Doel is goed functionerende woningmarkt, voldoende aanbod goede en betaalbare woningen voor huishoudens met laag of middeninkomen • Afschaffing hypotheekrenteaftrek in 30 jaar • Invoering huursombenadering met maximaal 2% boven inflatie (incl. harmonisatie) • Maximale huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde, er van uitgaande dat de WOZ reëel omlaag gaat • Inkomens- en budgetneutraal

Traject • Start in 2015, dan trekt economie weer aan • Afbouw hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en eigen woningforfait • Compensatie via belasting en woontoeslag • Mogelijkheden vermogensvorming huurders • Huursombenadering: inflatie + 2%, incl. mutatie • Huurstijgingen boven inflatie in particuliere sector alleen als prijs laag is t.o.v. kwaliteit • Regulering door jaarlijkse stijging, Mietspiegel, 4,5% WOZ

Plussen en minnen Wonen Minnen: 1.Marktconforme huren, met maximum 4,5% WOZ-waarde (maar WOZ gaat reëel omlaag) 2.Inflatie plus max. 2%. Extra inkomsten voor extra woontoeslag, investeringen (niet- vrijblijvende afspraken) en lastenverlaging 3.Geen gelijkere inkomensverdeling

Plussen en minnen Wonen Plussen: 1.Eindelijk huur en koop gelijkwaardig 2.Wachtlijsten en woningtekorten aangepakt 3.Niet-vrijblijvende afspraken investeringen 4.Huursombenadering voor corporaties en beperkte huurverhoging voor huurders van commerciële verhuurders 5.Woontoeslag (huurders en kopers) voor lagere en bescheiden middeninkomens; extra toeslag in spanningsgebieden 6.Corporaties houden brede taakopvatting 7.Goed alternatief voor kabinetsbeleid en Lente-akkoord

Gevoelige punten • Hoe voorkomen we dat huren pan uit rijzen? • ‘Marktconforme huren’, wat zijn dat? • ‘Reële verhouding prijs, kwaliteit en vraag’ • 4,5% WOZ-waarde, maar deze daalt reëel als gevolg afschaffing hypotheekrenteaftrek • 30 jaar huurstijgingen? Blijkt niet uit de cijfers. • Bescherming huurders: Mietspiegel! • Onderhandelingsruimte huurders

Inzet huurbeleid • Woonbond blijft zich verzetten tegen huidige kabinetsmaatregelen • Inzet: maximale huursomstijging (inclusief mutatie) van 1% boven inflatie • Modernisering woningwaarderingsstelsel door beperkte introductie van WOZ-waarde in stelsel • Scheefwonen is beperkt verschijnsel dat met Wonen 4.0 grotendeels verdwijnt • Als politiek tóch kiest voor inkomensmaatregelen, dan op zorgvuldige manier via de overheid

Hoe pakt Wonen 4.0 nu uit? Enkele voorbeeldberekeningen als indicatie • Vergelijking maximale huur Wonen 4.0 en maximale huur nu volgens WWS • Enkele koopkrachtplaatjes met huurquoten en resterend inkomen op basis van Wonen 4.0

Maximale huur Gelderland ArnhemEpeEdeNijmegenTiel 4,5% WOZ- waarde gemiddeld WoonstedeDe Goede Woning TriadaVivareVolkshuis- vesting Tiel Maximale huur nu gemiddeld

Maximale huur vier grote steden AmsterdamRotterdamDen HaagUtrecht 4,5% WOZ- waarde gemiddeld Ymere Havensteder Staedion Mitros Maximale huur nu gemiddeld

Koopkrachtplaatje 1 Meneer de Vries, € per jaar (Berekening OTB)

Koopkrachtplaatje 2 Familie De Jong, € per jaar (Berekening OTB)

Koopkrachtplaatje 3 Mevrouw El Kharimi, € per jaar (Berekening OTB)

Koopkrachtplaatje 4 Familie De Boer, € per jaar (Berekening OTB)

Koopkrachtplaatje 5 Meneer Jansen, € per jaar (Berekening OTB)