Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek Kenmerken annuïteitenhypotheek Berekening van de annuïteit Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode Bepaling van de maximale leencapaciteit hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Kenmerken annuïteitenhypotheek Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit Exponentiële toename aflossingsdeel Exponentiële afname rentedeel Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij m.b.v. formule m.b.v. annuïteitentabel m.b.v. GR m.b.v. Excel hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Lopend voorbeeld Annuïtaire lening met Hoofdsom: € 270.000 Looptijd: 30 jaar Nominaal rentepercentage: 6,0% op jaarbasis Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij Stel A = maandelijks te betalen annuïteit MR met t1 = A / 1,005 R = 1 / 1,005 hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij De som van de contante waarden is gelijk aan de hoofdsom Volgens somformule: Hieruit volgt A = € 1.618,79 hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. formule De annuïteit A is gelijk aan K hoofdsom van de lening n aantal perioden g groeifactor per periode (meestal maand) hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Berekening van de annuïteit m.b.v. formule In voorbeeld: K = € 270.000 n = 360 maanden g = 1,005 Dus: hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante waarde en postnumerando’  annuïteitentabel hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel In voorbeeld: hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. GR Vul alle bekende gegevens in N looptijd I% rentepercentage PV hoofdsom van de lening Restschuld indien niet  FV = 0 anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV Overige instellingen: zie H7 Annuïteit = PMT hoofdstuk 8 drs N.Knoops

Berekening van de annuïteit m.b.v. GR In voorbeeld: Annuïteit = € 1.618,79 hoofdstuk 8

Berekening van de annuïteit m.b.v. Excel Via de financiële functie BET(rente; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) of PMT(rate; nper; pv; fv; type) hoofdstuk 8

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode op GR CASIO TI-84 Bereken eerst de annuïteit Kies in financieel menu voor F4: Amortization Vul periodenummer(s) in bij PM1 en/of PM2 Bereken gewenst grootheid met een van de functietoetsen F1 t/m F5 Scroll in Finance menu naar beneden Kies voor: Bal(k) restschuld na k perioden ∑Prn(m,n) aflossing periode m t/m n ∑Int(m,n) rente periode m t/m n hoofdstuk 8

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel Gebruik een van de financiële functies: IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) CUM.RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) CUM.HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) hoofdstuk 8

Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel hoofdstuk 8

Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen) Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) Annuïteit = mfmaand Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels: Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente) Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages Zie tabellen in bijlage B t/m E hoofdstuk 8

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels (vervolg): Rentevaste periode > 10 jaar  toetsrente = geoffreerde rente Rentevaste periode < 10 jaar  toetsrente = rente door CHF vastgesteld Inkomen van partner telt mee Het financieringslastpercentage is echter gelijk aan dat van het hoogste inkomen hoofdstuk 8

Voorbeeld Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd van 40 jaar en een variabele rente De bank offreert een variabele rente van 4,5% Milou (30 jaar) verdient € 25.000 per jaar; haar samenwonende partner is 33 jaar en verdient € 20.300 Partner heeft een vermogen van € 50.000 op de bank CHF-percentage = 5,8% Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand hoofdstuk 8

Voorbeeld (uitwerking) Looptijd = MIN(40,30) = 30 jaar Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = CHF-rente = 5,8% € 1.500 (3% van € 50.000) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen Totale inkomen = 25.000 + 20.300 + 1.500 = 46.800 euro hoofdstuk 8

Voorbeeld (uitwerking) Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009 gebruik tabel B uit bijlage Financieringslastpercentage = 32,5% hoofdstuk 8

Voorbeeld (uitwerking) hoofdstuk 8

Voorbeeld (uitwerking) maximale financieringslast per maand: max. leencapaciteit bedraagt 161.481 euro hoofdstuk 8

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG In principe als bij Gedragscode, echter: Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen Nog meer extra regels hoofdstuk 8

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG Extra regels: Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast Gebeurt zonder NHG meestal ook Precieze uitwerking van inkomstenbronnen Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaar In buitenland belastingplichtig Koopsubsidie hoofdstuk 8

Inkomstenbronnen bij NHG Het toetsinkomen is gelijk aan de som van: Brutojaarsalaris + vakantietoeslag Pensioen-, AOW of VUT-uitkering Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts) Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, Vaste 13e maand of eindejaarsuitkering Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf Alimentatie ten gunste van de aanvrager VEB-toelage Verminderd met: Jaarlijkse erfpachtcanon Alimentatie ten gunste van de ex-partner Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h hoofdstuk 8

NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. hoofdstuk 8

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Kan gevolg zijn van: Bijleenregeling Meefinanciering van Koopsompolissen Eenmalige inleg bij effectenhypotheek Boeterente bij oversluiten hoofdstuk 8

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen: Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule (sinds 1 jan. 2010: ) waarbij Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage R = toetsrente hoofdstuk 8

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen (vervolg) Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is) hoofdstuk 8

NHG: in het buitenland belastingplichtig Geen profijt van aftrek hypotheekrente Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3,0% Sinds 1 jan. 2010 is de verlaging gelijk aan de som van 1,5 keer de toetsrente en 1,5%-punt Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is hoofdstuk 8

NHG en koopsubsidie Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen hoofdstuk 8