Woning Waarde Energiesprong 2 juni 2014

Agenda Welkom Introductie Loan to Value / Loan to income Hoe bepaal ik de nieuwe “woning Waarde” na energiebesparende maatregelen? Veldproef Loan to income

Introductie Roland van der Klauw Vanuit NRG031 faciliterend voor Waifer & Wocozon. Voorzitter platform Woningwaarde van Platform 31. NRG031 helpt Nederland met energiebesparing en opwekking door woningvoorraad analyses, energie(besparing) modellen en de financiering ervan (individueel en collectief) Wocozon is de Nederlandse ESCo van en voor woningcorporaties voor Zonnepanelen.

Financiers Woningwaarde Energie ++ / 0 Taxateurs Taxatie validatie Facetten Pand (Loan to Value) Persoon (Loan to Income) Financiers Waarde woning + Waarde van verbetering Financiering obv Van inkomen-lasten toets Woningwaarde Energie ++ / 0 Standaard waardering methode Woonlasten Toets (NIBUD) Financiering in relatie tot woningwaarde Taxatie validatie Taxateurs

Plan van aanpak Werkgroep WW Stroomversnelling Koop Deal Jan- Mei: Voorbereiding plan Juni: Ondertekening convenant met partijen. Validatie Woningwaarde berekeningsmethodiek (juni –aug) Validatie energiebesparingsmethodiek (juni – juli) Implementatie in Taxatiemodel 2015 (jan 2015 / jul 2015) Voorbereiding beheerfase / Herijking (vanaf 2015)

Generieke uitgangspunten I Marktconforme bouwkosten Gevalideerd (energiebesparing) Integraal bruikbaar voor banken, makelaars en taxateurs. Resultaat o.b.v. NCW Onderhoud, levensduur en tijdswaarde meenemen. Controle op kwaliteit uitvoering Energieprestatie Inzetbaar zonder veel bouwkundige kennis Overzichtelijk interface

Generieke uitgangspunten II Besparing over levensduur van maatregel Besparing netto contact maken voor doorrekening. Maximaal tot investeringsbedrag? Integrale / relationele berekening tot maatregelen?

Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015 1 2 3 garantie van de bouwer Gevalideerd Energiebesparings- potentieel (Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc) 2.000 kWh & 1.200 m3 2% inflatie, € 0,23 elektra €0,65 gas Energieprijsstijging Meerwaarde: € 23.000 Macro - economisch Woningwaarde Tool Taxatiemodel 2015 Maatregel eigenschappen 25 jaar levensduur € 12.000 onderhoudskosten Correctie: ‘’Markt’’ / Beleveving Locatie / Situatie Correctiefactoren 1 2 3

1. Energie Berekeningen (Software) Doel: Berekenen van werkelijk energieverbruik Vereisten EPA-Software: NEN & ISO gecertificeerd Rekening houdend met Bewoners gedrag Klimaatinvloeden Gestandaardiseerde graaddagen

‘’Woningwaarde formule’’ Additionele Woningwaarde Energiebesparing [AWE] = (Netto Contante Waarde [NCW] van Energiebesparende Maatregelen [EM] over de levensduur van de Energiebesparende maatregelen [LD-EM] -/- Kosten onderhoud en instandhouding over de levensduur [LD-KOI] )* Correctiefactor Beleving Consument [CF-C] * Correctiefactor Markt [CF-M] * correctiefactor huidige situatie [CF-H]. Waarbij LD-EM is gemaximeerd op de levensduurverlenging van het pand [LDV-P]. Waarbij AWE niet is gemaximeerd tot het investeringsbedrag [IB]

Specifieke uitgangspunten Energieprijsstijging conform prognose lange termijn CPB 2013 (?) Onderhouds- en vervangingskosten conform RVO / DHV 2012 Onderhoudskostenstijging conform prognoses CPB 2013. Levensduur van de maatregel conform (?) RVO / DHV 2012 Maximum levensduurverlening per maatregel of type bouw? Belevingswaarde? Correctiefactor van de markt

2. Woningwaarde Tool Input: EPA-calculaties/Energierekening Energiebesparing (Output gevalideerd model) Macro-economisch Discontovoet Energieprijzen Energie prijsstijging Inflatie Maatregel gebonden factoren Levensduur van maatregelen Onderhoudskosten Correctiefactoren Output: Additionele woningwaarde

Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015 1 2 3 garantie van de bouwer Gevalideerd Energiebesparings- potentieel (Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc) 2.000 kWh & 1.200 m3 2% inflatie, € 0,23 elektra €0,65 gas Energieprijsstijging Meerwaarde: € 23.000 Macro - economisch Woningwaarde Tool Taxatiemodel 2015 Maatregel eigenschappen 25 jaar levensduur € 12.000 onderhoudskosten Correctie: ‘’Markt’’ / Beleveving Locatie / Situatie Correctiefactoren 1 2 3

3. Taxatiemodel 2015 Inclusief energetische component Gevalideerd Gecorrigeerd naar marktwaarde Verbeterde financierbaarheid woningen Nieuwe financieringsconcepten Waardestijging duurzaam vastgoed Bewustwording woonconsument

Modelwoning Stroomversnelling

Resultaten veld validatie dag 26 mei 2014 Organisatie: Vastgoed Pro Team van 18 taxateurs landelijk 2 soorten woningen: - vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k) - rijtjeswoning ( elektra neutraal ) (€210 k) Taxatie waarde van de woning (zie foto) Bepaling waarde door taxateurs van de energiemaatregelen op traditionele wijze Woningwaarde model berekening Discussie marktfactoren

Woning Maassingel gemeten Velddag: Kostprijs maatregelen: €27.000,= Waarde van de maatregelen tov van buren €5.000 – €10.000,= Zeer gedateerd huis met originele stijl kenmerken Maatregel meer in de hobbysfeer dan totaal concept Geen courante woning

Van Goghlaan Velddag: Geschatte kostprijs €90.000,= Waarde van de maatregelen tov van referentiewoning €40.000 – €50.000,= Moderne luxe woning Maatregelen als bewust totaal concept Woning voor specifieke doelgroep

Woning Van Goghlaan (vrijstaand NoM)

En betaalbaarheid – Loan-to-Income? Waar hangen jaarenergielasten vanaf?

En betaalbaarheid – Loan-to-Income? Wat kan ik daar voor lenen?

Loan-to-Value/Loan-to-Income/Investering?

Hypotheekruimte versus Energieindex – De praktijk? case ABN-AMRO

Voorlopige conclusies Objectief rekenen is belangrijk, maar Correctiefactoren zijn nu nog noodzakelijk. Correctie factor markt zal groeien (van ca. 0,75 naar 1) Correctie factor huidige situatie is “expertise” taxateur. Losse maatregelen maken een niet courante woning niet echt veel meer waard. Loan to Income tbv financiering kent ander getal dan LtV