Quick scan Dolderseweg 59 Den Dolder Opgesteld door Prof.drs.ir.ing.B.J.G van der Kooij, januari 2011

Den Dolder Spoor Vliegveld Prov. weg

Locatie Dolderseweg 59: ca 4.000 m2 In de nabije omgeving worden een reeks van grote panden op vaak grote percelen – zgn. kapitale villa’s - aangetroffen die gebruikt worden voor enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan huis

Te koop in de omgeving Locatie Vraagprijs Woningtype/Vloeroppervlak Prijs/m² Dolderseweg 42: € 1.495.000,- Villa 195m² (terrein 10.000m²) € 7.687,- Dolderseweg 69A: €  748.000,- Halfvrijstaand 215m² (terrein 609 m²) € 3.479,- Dolderseweg 71A: €  850.000,- Bungalow 190m² (terrein 1.328m²) € 4.474,- Dolderseweg 106: € 1.495.000,- Villa 400m² (terrein 6.000m²) € 3.738,- Dolderseweg 108: € 1.895.000,- Villa 675m² (terrein 4.800m²) € 2.807,- Dolderseweg 120: € 1.795.000,- Villa330m² (terrein 4.000m²) € 5.439,- Dolderseweg 128: € 1.139.000,- Villa 243m² € 4.687,- Gemiddelde Dolderseweg € 4.615,- Hertenlaan West 42: €  595.000,- Vrijstaande woning 105m² € 5.667,- Hertenlaan 37: €  825.000,- Vrijstaande woning 265m² € 3.113,- Hertenlaan 35: € 1.350.000,- Villa 220m² € 6.136,- Gemiddelde Hertenlaan € 4.972,-

Te koop in de (directe) omgeving De markt voor ‘kapitale villa’s’ is in zwaar weer belandt: het aanbod is groot, het aantal daadwerkelijke transacties is beperkt, de tijdsduur tussen aanbieding en verkoping is lang, de prijzen staan onder druk. Voor deze locatie kan een vraagprijs gehanteerd worden van €3.750 voor een grotere villa (stel 350 m²). Gezien de hiervoor genoemde aspecten zal de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs evenwel lager liggen dan de vraagprijs. Met welk percentage die daalt is moeilijk te zeggen maar een daling van 5-10% ligt in de lijn der verwachting. Locatie Vraagprijs Woningtype/Vloeroppervlak Prijs/m² Dolderseweg 106: € 1.495.000,- Villa 400m² (terrein 6.000m²) € 3.738,- Dolderseweg 108: € 1.895.000,- Villa 675m² (terrein 4.800m²) € 2.807,-

Bestemming Bestemmingsplan Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord: Woonbestemming W categorie 1 bestemd voor woondoeleinden alsmede het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen. Op de bestemmingskaart is het bebouwingsoppervlak aangegeven. Hierbinnen dient de bebouwing gerealiseerd te worden. De BOT-bestemming, ‘betreft het woonerf en de tuin van de woningen. Juist dit ruimtelijk beeld is karakteristiek voor het gebied Bosch en Duin draagt zorg voor de sfeer van ‘wonen in het bos’. Bijgebouwenregeling: de gezamenlijke oppervlakte van bouwvergunningplichtige bijgebouwen en overkappingen, mag bij elke woning niet meer dan 40 m² bedragen, te vermeerderen met 2% van het bouwperceel, met een maximum van 100 m²; Het woonperceel mag tot maximaal tot 50% worden bebouwd. Buiten het bouwvlak geldt echter de BOT bestemming, waarin géén (bij)gebouwen mogelijk zijn.

Herbouw Herbouw mogelijk binnen bebouwingsvak, bestaande oppervlak + 30% De bebouwing is door brand dusdanig beschadigd dat er volledige afbraak dient plaats te vinden.

Uitgangspunten herontwikkeling In omgeving passend: De omgeving van het object wordt gekenmerkt door kapitale villa’s met enkelvoudige bewoning, al dan niet met kantoor/praktijk aan huis. Het perceel is geaccidenteerd: De huidige bebouwing ligt enkele meters hoger dan het straatniveau. Hiervan kan bij het ontwerp gebruik gemaakt worden (bv. een verdiepte garage). Het perceel is sterk bebost: De huidige locatie van de bebouwing is daardoor sterk verscholen en het huis ligt verborgen. Een meer open structuur ware te overwegen. Bebouwingsvlak: Dit heeft een vorm waardoor een aan de straat evenwijdige voorgevel niet direct voor de hand ligt. Het ‘contact’ van de woning met de straat kan daardoor worden verstoord. Opmerking: het ware wellicht denkbaar om de gemeente te verzoeken het bouwvlak, dat nu een knik vertoont, dusdanig aan te passen dat de frontlijn t.a.v. de straatweg parallel verloopt. Dit op basis van Artikel 12, lid 5.

Mogelijkheden (1) Enkelvoudige bewoning: Conform vigerende bestemmingsplan Gebruikelijke perceelsgrootte Bebouwingsvlak wellicht aanpasbaar Conform bewoningstype in omgeving

Bebouwingstype

Financieel Noot 1: De gehanteerde ‘vraagprijs’ is gebaseerd op de ‘vraagprijs’ uit de marktverkenning Scenario 1: Bouw van enkelvoudige woning van 275m2 Scenario 2: Bouw van enkelvoudige woning van 350m2 Scenario 1 Scenario 2 Oppervlakte woning VVO 275m² 350m² Vraagprijs/m20 € 3.750,- Vraagprijs € 1.030.000,- € 1.312.500,- Verkoopopbrengst 95% € 975.000,- € 1.245.000,- Bouwkosten € 650.000 ,- € 805.000,- Saldo opbrengsten-kosten € 325.000,- € 440.000,- Projectrendement Nvt € ,- Residuele grondwaarde Gecorrigeerd voor OB € 306.000,- € 415.000,-

Mogelijkheden (2) Dubbele bewoning: Strijdig met vigerende bestemmingsplan Smalle, diepe percelen Probleem bebouwingsvlak Strijdigheid bewoningstype in omgeving

Bebouwingstype

Financieel 2/1 Noot 2: De gehanteerde ‘vraagprijs’ is aangepast gezien het karakter ‘twee onder een kap’. Scenario 3: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 175m2 Scenario 4: Bouw van twee woningen onder een kap van ieder 200m2 Scenario 3 Scenario 4 Oppervlakte woning VVO 175m² 200m² Vraagprijs/m2 € 3.500,- Vraagprijs per woning € 612.500,- 700.000,- Vraagprijs totaal € 1.225.000,- € 1.400.000,- Verkoopopbrengst 95% € 1.160.000,- € 1.330.000,- Bouwkosten € 800.000,- € 900.000,- Saldo opbrengsten-kosten € 360.000,- € 430.000,- Projectrendement Nvt € 30.000,- € 35.000,- Residuele grondwaarde € 330.000,- € 395.000,- Gecorrigeerd voor OB € 310.000,- € 372.000,-

Conclusie Type bebouwing: Gezien het vigerende bestemmingsplan, en het gebruikstype in de omgeving waar enkelvoudige bewoning domineert, is een meervoudige bewoning (type ‘twee onder een kap’) niet direct voor de hand liggend. Ook de gemeente zal niet geneigd zijn hier aan mee te werken. De enige optie is enkelvoudige bewoning (scenario 1 of 2). Bebouwingsmogelijkheid: Het perceel biedt de mogelijkheid tot herbouw/ nieuwbouw binnen het oppervlak van de voormalige woning (scenario 1: 275 m² ). Een groter object (scenario 2: 350 m² ) is evenwel ook denkbaar gezien de uitbreidingsmogelijkheid zoals voorzien in het bestemmingsplan (30% boven bestaande bewoning). Grondwaarde: De residuele grondwaarde ligt – afhankelijk van het bouwvolume – tussen de ca.€ 300.000 resp. € 415.000. Meervoudige bewoning maakt de residuele grondwaarde niet wezenlijk hoger. In het geval van ‘externe ontwikkeling’ gaan dan de projectkosten hier nog van af. Aankoopbedrag: Elk bedrag dat de grondaankoop deze residuele grondwaarde te boven gaat zal terugverdiend moeten worden door verlagen van de bouwkosten.

Opties Grond verkopen Ontwikkeling 2/1 plegen Directe opbrengst Geen ontwikkelingsrisico’s Ontwikkeling 2/1 plegen Vergelijkbare opbrengst doch op termijn Lagere verkoopbaarheid in moeilijke markt Projectkosten (t.b.v. bestemmingswijziging, bouwer & koper zoeken)