Nieuwjaarsbijeenkomst VSH - De tering naar de nering of Prijsexplosie op komst? Door: Wienke Bodewes Datum: 23.01.2013

Twee markten Albert Cuyp Wall Street

Imperfecte Woningmarkt De wereld voor Rutte II Imperfecte Woningmarkt Sociale huur (gesubsidieerd) Grond Huurtoeslag Geen dividenduitkering Koopwoningen Hypotheekrente aftrek Commerciële huur GEEN SUBSIDIE (behoudens wat huurtoeslag) Dividend uitkering

De consumentenvraag Schaarste Aantal huishoudens groeit Productie blijft achter Subsidie verdwijnt (zeer geleidelijk) De kosten voor wonen gaan voor iedereen toenemen Schaarste Total Dutch population +5% Total # Dutch households +10%

Focusregio’s

Rutte II - koopmarkt Hypotheken (nieuw) Hypotheken (oud) Aftrek annuïtair / lineair Hypotheken (oud) 52% → 38% 3 jaarstermijn dubbele hypotheek Meenemen schuld → extra leenbedrag valt onder nieuwe regels A++ (voorstel) Starters (voorstel) Prognose 2013: 7% daling huizenprijzen Bodem bereikt (vervaardigingsprijs kan niet lager)

Rutte II - huurmarkt Principe: meer liberaal (= gunstig) Huur gereguleerd Gekoppeld aan WOZ waarde (4,5%) Inkomensafhankelijk (Europese eis) Voorstellen uit 4.0! Problemen WOZ waarde verandert per jaar WOZ waarde is laag in zwakke regio’s (Regionale corpo’s) De heffing 2 miljard 2017 Oppervlakte afhankelijk (Zorg, studentenwoningen) Corporaties en beleggers

Nu en na Rutte II Groei schaarste Sterke waardedaling achter de rug -25% t.o.v. Duitsland Direct rendement gaat omhoog 5% 4% Inflatie hedge op huurportefeuille blijft

De markt van vermogensverschaffers Voor Rutte II Koop → huur Vastgoed op één hoop Spreiding investeringen (globaal) Direct return, 1995-2011: Average: + 4,6% Minimum: + 3,6% Maximum: + 6,3%

De funding samengevat Hypotheekmarkt Huurmarkt Lage loan to value (nog steeds) De Nederlander lost af en betaalt trouw Grote winsten op hypotheken Securisatie moet verder op gang komen Huurmarkt Niet-DAEB neemt toe Funding daarvan key-issue Belangstelling beleggers zal groeien

Prognose Aantal sociale huurwoningen zal sterk dalen (tot 1 miljoen?) Niet-DAEB ofwel commerciële huurdeel groeit sterk (mits funding) Eigen woning markt bereikt prijs- en productiebodem binnen 2 jaar Daarna sterk stijgende prijzen (inhaal) in schaarstegebieden (consumentenvertrouwen) Krimp- en evenwichtgebieden profiteren daar niet van Vraag naar kwalitatief goed wonen 80+ stijgt snel

Cross-over corporaties / beleggers Gebruik maken van elkaars kracht Mixed funding Corporatiebalans (210 miljard) Equity professionele investeerders Bonds Financiering Vreemd Vermogen Eerst oplossen → dan debat met Rijksoverheid over spelregels

Nieuwjaarsbijeenkomst VSH - De tering naar de nering of Prijsexplosie op komst? Door: Wienke Bodewes Datum: 23.01.2013