Naar een aanbodbeleid voor de private huurmarkt Sien Winters Studiedag ‘Focus op de private huurmarkt in beleid en onderzoek’ Brussel, 11 januari 2018

Gebaseerd op: Rapport: ‘Een nieuwe rol voor de private huur’ (2016) Winters S., Deel 1: Beknopte schets van de problematiek Haffner M.E.A. & Winters S., Deel 2: Internationale verkenning Vastmans F., Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt. Winters S, Deel 4: Van vaststellingen naar beleidskeuzes Vastmans F., Deel 5: Simulaties op het verhuuraanbod https://steunpuntwonen.be/Publicaties/Aflaadbare-rapporten

Inhoud Wat is een aanbodbeleid? Wat zijn mogelijke beleidsinstrumenten? Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat leren we uit de theorie? Wat leren we van andere landen? Wat weten we over de actuele situatie in Vlaanderen? Wat weten we niet (en zouden we moeten weten)? Bespreking van enkele opties Besluit

Aanbodbeleid voor de private huur Definitie: “Een beleid dat er op gericht is het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle private huurwoningen te stimuleren” Doelen (in de huidige beleidscontext): het aanbod uitbreiden de bestaande woningen in de markt houden de kwaliteit verbeteren

Mogelijke beleidsinstrumenten Financiële instrumenten: fiscale kortingen, premies, goedkope leningen, verzekeringen … voor vraag (huurders) en aanbod (eigenaars) breed of selectief gebonden aan voorwaarden betr. huishouden, woning, woningtoewijzing… Regulering: kwaliteit, verhuring, ruimtelijke ordening… Communicatieve instrumenten: informatieverstrekking, advisering, begeleiding …  als alternatieven of complementair maar steeds in onderlinge samenhang te bekijken Een aanbodbeleid is dus veel meer dan enkel een subsidie van het huuraanbod. Bijvoorbeeld: Huurwetgeving die huurders sterk beschermt  versoepeling kan positief effect hebben op aanbod Meer zelfs: Een aanbodbeleid voor de huurmarkt kan ook via wijziging instrumenten voor eigendom. Bv afbouw woonbonus zal positief effect hebben op huurmarkt Als alternatieven bv: fiscale korting en premies zijn alternatieven Maar ook: communicatieve instrumenten zijn alternatief voor financiële instrumenten, bv beheer overnemen door SVK is financieel voordeel voor verhuurder, renedement op verhuring bekend maken is alternatief voor subsidiering Onderlinge samenhang:: impact van ene instrument is mede afhankelijk van modaliteiten van andere instrument Subsidie voor renovatie van huurwoningen heeft minder effect als de huurwetgeving niet toelaat de huurprijs te verhogen

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat leren we uit de theorie? Drie belangrijke leerpunten: Vraag- en aanbodsubsidies hebben hetzelfde effect op het aanbod en op de netto-prijs die de huurder betaalt Het is niet omdat een subsidie naar de (ver)huurder gaat, dat het voordeel ook bij de (ver)huurder terecht komt Elasticiteit van vraag en aanbod zijn cruciaal voor de grootte van de effecten

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat leren we uit de theorie? Aanbodsubsidie: Producent: aanbieder, verhuurder Consument: huurder V – A – E Aanbodsubsidie: voor zelfde prijs zal een grotere hoeveelheid worden aangeboden (Aanbod schuift naar rechts: A’). De subsidie is het verschil in prijs tussen het oude en het nieuwe aanbod (hier in rood) Met de verschuiving van het aanbod komt er nieuw evenwicht op de markt (E’). Dit evenwicht bepaalt hoeveel er zal worden aangeboden (X’) Maar de subsidie komt niet alleen terecht bij de producent Want de prijs is gezakt, dus de consument heeft een prijsvoordeel (blauwe pijl) Het verschil tussen de subsidie en de prijsdaling is het voordeel dat naar de verhuurder gaat (groene pijl) Dit voordeel is echter enkel voor de producent die een subsidie krijgt. Wie buiten de subsidie valt, moet rekening houden met een lagere marktprijs en komt mogelijk niet meer uit de kosten, waardoor de verhuurder zich kan terugtrekken uit de markt. Zo werkt een subsidie marktverstorend.

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat leren we uit de theorie? Vraagsubsidie: V – A – E Vraagsubsidie: voor zelfde prijs zal een grotere hoeveelheid worden gevraagd (vraag schuift naar boven: V’). De subsidie is het verschil in prijs tussen de oude en de nieuwe vraag (hier in rood) Met de verschuiving van de vraag komt er nieuw evenwicht op de markt (E’). Dit evenwicht bepaalt hoeveel er zal worden aangeboden (X’) Hier komt de subsidie voor de vraag niet alleen terecht bij de vraag Want de prijs is gestegen, dus de consument betaalt een hogere prijs, Netto is de prijs voor de huurder die het voordeel geniet hetzelfde. Maar de huurder die geen subsidie krijgt, moet op de markt wel een hogere prijs betalen, zodat de betaalbaarheid voor de andere huurders mogelijk onder druk komt. De subsidie werkt zo marktverstorend. Het verschil tussen de subsidie en de prijsstijging is het voordeel dat naar de huurder gaat (blauwe pijl), de rest van de subsidie komt terecht bij de verhuurder (groene pijl)

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Vraag- en aanbodsubsidies zijn equivalent De toename in het aanbod is in beide gevallen hetzelfde De netto-prijs die de huurder betaalt is in beide gevallen dezelfde Bij vraagsubsidie stijgt de marktprijs, niet-gesubsidieerde huurders zijn dupe Bij aanbodsubsidie daalt de marktprijs, niet-gesubsidieerde aanbieders zijn dupe Maar wel: aanbodsubsidie is beter te richten op bepaald segment van woningen, vraagsubsidie op bepaalde groep van huurders Bij inelastisch aanbod is hoge subsidie nodig voor klein effect op aanbod

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Elasticiteit van vraag en aanbod bepalen hoe de subsidie wordt verdeeld tussen huurder en verhuurder Elastische vraag Inelastische vraag

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat leren we van andere landen? Het op gelijke voet behandelen van huur en eigendom kan bijdragen tot een gezonde huurmarkt Cfr Duitsland, Engeland, Nederland Sommige landen kiezen voor aanbodsubsidies: Dit kan bijdragen tot uitbreiding aanbod Maar kan ook hoge kostprijs hebben Cfr Frankrijk Sommige landen proberen institutionele beleggers aan te trekken Cfr Engeland, om tekort aan nieuwbouw mee op te vangen Maar deze verwachten hoge rendementen en zekerheid van inkomsten Dus aantrekkelijke voorwaarden nodig Zeker als het gaat over verhuring aan zwakke groepen Voorbeelden gelijke voet: Duitsland eigendomsneutraal beleid, grootste aandeel private huur Engeland: deregulering private huur in jaren 90 zorgde (samen met andere factoren) voor heropleving private huur Nederland: poging om huurmarkt terug zuurstof te geven door fiscale voordelen eigen woningbezit af te bouwen, huurreglementering te versoepelen, sociale huur af te bouwen (2) Voorbeelden aanbodsubsidies: Frankrijk: belastingvoordelen voor woningen verhuurd aan hh onder bepaald inkomen Maar dit blijkt wel hoge kostprijs te hebben (3) Institutionele beleggers: Vooral om tekort aan nieuwbouw op te lossen, bv Engeland kampt met gebrek aan nieuwbouw

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat weten we over de actuele situatie in Vlaanderen? Niet de gehele huurmarkt is problematisch, wel de onderkant Huurprijzen: stijgen iets meer dan inflatie Stijgen meer voor kleinere woningtypes en zwakste groepen Betaalbaarheid: toenemend probleem aan onderkant Kwaliteit: Aandeel goede woningen stijgt (vooral door nieuwbouw, vooral appart.) Maar er blijft een stabiel aandeel slechte woningen Nieuwe huurwoning als aantrekkelijke investering Maar tegelijkertijd weinig investering in kwaliteit aan onderkant En in grotere woningtypes En er blijven huurwoningen verdwijnen naar eigendomsmarkt Aantrekkelijke investering: Bijna helft van appartementen gebouwd 2005-2013 is bewoond door huurder

Wat zijn goede beleidsinstrumenten? Wat weten we niet (en zouden we moeten weten)? Gaat de huurmarkt in de toekomst verder aantrekken? Heeft aanbodverruiming aan bovenkant positieve effecten op onderkant? Crowding out? Wat is de elasticiteit van vraag en aanbod? Maw gaat de markt het vanzelf oplossen of moet de overheid inspringen? Zal o.a. afhangen van prijsontwikkeling, inkomens en rentevoeten In een goed werkende markt is dit wel zo, in een gesegmenteerde markt niet  moet de overheid algemeen aanbod verrruimen of in een specifiek segment? Geeft overheidssubsidie stimulans tot iets extra of vervangt de overheidsinvestering de private investering? Bepaalt hoeveel subsidie nodig is om gewenste investeringen te bereiken. Vermoedelijk lage aanbodelasticiteit  dus: relatief weinig effect op aanbod, voordeel gaat vooral naar producent

Bespreking van enkele opties Subsidie voor nieuwbouw private huurwoningen Voor wie? Particulieren en/of grote verhuurders Hoe? Eenmalige fiscaal voordeel, bv BTW-verlaging, korting verkooprechten Recurrent voordeel, bv verhoging lange termijnsparen, korting OV, korting vennootschapsbelasting Tussenkomst in beheer Mogelijke voorwaarden: Aan de woning, bv max oppervlakte, enkel eengezinswoningen Aan de huurpijs, bv op basis van huurschatter Aan de verhuurder, bv hoogste inkomens uitsluiten Aan de huurder, bv max inkomen Aan de toewijzing Bemerkingen: Hoe meer voorwaarden, hoe minder transparant voor de doelgroep, hoe moeilijker te controleren en hoe hoger administratieve kost Risico op crowding out Moeilijk om in te schatten hoe hoog de subsidie moet zijn om investeerder over de brug te halen Hoe meer voorwaarden, hoe dichter bij sociale huur inschatting moeilijk: Indien subsidie te hoog: overheid geeft te veel uit (in dit geval is het rechtstreeks investeren door de overheid een betere optie) Indien te laag: geen impact Cfr vroegere experimenten met PPS: bleek zeer moeilijk om dit fijn af te stemmen

Bespreking van enkele opties Subsidie voor behoud van huurwoningen Doel: vermijden dat huurwoningen worden verkocht Voor wie? Particulieren Hoe? Kortingen en vrijstelling in schenkbelasting en erfbelasting Of andere fiscale voordelen Mogelijke voorwaarden: idem vorige Bijkomend: kwaliteitsvoorwaarde (vb verplicht CA) Bemerkingen: Het zijn vooral de oudere (minder goede?) woningen die zo in de huurvoorraad blijven Bemerkingen: ook supra

Bespreking van enkele opties Subsidie voor renovatie private huurwoningen Voor wie? Particulieren en/of grote verhuurders Hoe? Fiscaal voordeel, bv BTW-verlaging, belastingvermindering Premie (bv verruiming renovatiepremie) Mogelijke voorwaarden: Idem supra Bijkomend: kwaliteitsvoorwaarde (vb verplicht CA) Bemerkingen: Kan ook bijdragen tot behoud huurwoningen Groot deel van woningen is geen renovatie waard Worden de juiste werken uitgevoerd? Bemerkingen: ook supra

Bespreking van enkele opties ‘Geconventioneerde huur’? Verhuurder verhuurt in ruil voor bepaalde voordelen de woning voor een bepaalde termijn, tegen bepaalde voorwaarden aan een bepaalde groep (Dus verzamelterm voor bovenstaande opties, met nadruk op voorwaarden aan verhuur) Let op voor: mogelijk hoge kostprijs (zie Frankrijk) subsidiëren waar dit niet nodig is ‘crowding out’ administratieve kost Nog complexer maken van subsidies en regels voor doelgroep Hoe wel? Richten op daar waar de noden zitten Te integreren in huidige stelsels (huursubsidie / sociale verhuring)

Bespreking van enkele opties Ter illustratie: Huurders: waar zitten betaalbaarheidsproblemen? Onderste 50% van private huurders heeft WQ>30% Onderste 40% van private huurders heeft RI<norm Dit is ± de groep die in aanmerking komt voor sociale huur: Inkomensgrenzen 2013: 42% komt in aanmerking Inkomensgrenzen 2014: 51% komt in aanmerking Aan de kant van de woningen: waar is er tekort? - Eengezinswoningen / woningen voor grote gezinnen - woningen met lage huurprijs en aanvaardbare kwaliteit

Bespreking van enkele opties Huursubsidie Doel: betaalbaarheid verbeteren en zo investering aantrekkelijker maken Zie presentatie Katleen Van den Broeck Pool van huurwoningen aanleggen waarop huursubsidie van toepassing is?

Bespreking van enkele opties Meer neutrale fiscale behandeling Huidige situatie: verschillen in fiscale behandeling eigendom en huur Woningfiscaliteit veel voordeliger voor eigenaars dan huurders/verhuurders

Bespreking van enkele opties Meer neutrale fiscale behandeling Scheeftrekking duwt huurders richting eigendom huurwoningen naar de koopmarkt (vooral eengezinswoningen omdat deze in trek zijn bij tweeverdieners) Zwakkere huurders blijven gevangen op de huurmarkt Meer eigendomsneutraliteit maakt huren t.o.v. eigendom terug meer aantrekkelijk, ook voor hogere inkomens Aanbod zal de toenemende vraag volgen Woonbonus verminderen was goede zaak Er is nog bijkomend ruimte voor afbouw Ook voor andere beleidsinstrumenten meer neutraliteit mogelijk

Besluit Private huur heeft nood aan aanbodbeleid Dergelijk beleid moet op vele fronten tegelijk werken: Ongelijkheden tussen huur en eigendom verder wegwerken Aanbod private huur uitbreiden en kwaliteit verbeteren Bestaande subsidiestelsels optimaliseren Stabiel wetgevend kader bieden Eenvoud en transparantie voor gebruiker Informatie verspreiden Intermediaire functie verder uitbouwen Opgelet met opzetten van nieuw systeem: Markt is vandaag al gunstig voor investeringen in huuraanbod Weegt hoge kost wel op tegen het te verwachten resultaat? Kunnen dezelfde middelen niet meer doeltreffend worden ingezet? Als nieuw instrument wordt uitgewerkt: Vraag- en aanbodsubsidies zijn equivalent wb impact op aanbod Richt subsidie zo goed mogelijk op de problemen die men wil aanpakken Kies voor hervorming/uitbreiding van bestaande systemen eerder dan voor bijkomend systeem Recht op wonen als ultieme toetssteen