Huurbeleid: de dilemma’s! Maarten Vos 14 november 2018

Onze werkgemeenten Zoetermeer 7000 woningen Rijswijk 3000 woningen Leidschendam Voorburg 4000 woningen Delft 3000 woningen Leidschenveen 700 woningen Voettekst voor titel presentatie

Strategische visie Verschil maken! Missie: Vidomes geeft mensen die op ons zijn aangewezen, een thuis. Nu, en in de toekomst. Eén missie, vijf thema’s Voettekst voor titel presentatie

Voettekst voor titel presentatie

Opzet programma Korte uitleg huurtoeslag en rijksbeleid “Huurkorting” door corporaties Rondje meningen peilen ahv dilemma’s Toelichting huidige huurbeleid Vidomes Pauze Discussie: hoe kan het beter? Voorstel “Passend Wonen” Voettekst voor titel presentatie

Werking huurtoeslag 3-4-2019 Wie kan wat betalen? € 710 1p / 65+ 40% Inkomensgrenzen (peildatum jan 2018): 1 persoon € 22.400 meerpersonen € 30.400 (65+: €30.450) Werking huurtoeslag € 710 1p / 65+ 40% 2+p: 0% € 640 € 597 3 of meer p 65% < 23jr 0% 1 of 2p ≥ 23j 65% € 417 100% € ~225,- inkomen 0%

Betaalbaarheid in NL: deels “geregeld” €1000 huurkorting €640 Huurtoeslagbereik (passendheidstoets) Huur na huurtoeslag €30.000 €55.000

Wat zou een redelijke huur zijn voor een corporatiewoning? Beleggers vragen: 100% maximale huur Corporaties Haaglanden: 80% maximale huur. Kleine woningen 85%-90%, toch < € 597) Grote woningen 60% -75%: 30% huurkorting < € 640

Wat vindt u, A Beide woningen zouden ongeveer 80% moeten kosten. B Kleine woning 90% grote woning 65% is OK!

Financiele achtergrond Vidomes heeft huurverhoging van 1% boven inflatie nodig voor: Energiezuinig maken woningen (50% CO2 reductie in 2050….) In 10 jaar 1000 woningen bijbouwen Voettekst voor titel presentatie

Doelen huurbeleid Vidomes Behoud 15000 betaalbare woningen (=tot €640) slaagkansen voor de primaire doelgroep Behoud 4000 voordelige woningen (=tot €507) veel vraag naar goedkope woningen Betaalbare huur naar inkomen beperken betalingsrisico, doelmatigheid Prijs naar kwaliteit functioneren woningmarkt Minder huurtoeslag gebruik (nieuw) afhankelijkheid verminderen Ongedeelde regio / voorkomen armoedeconcentraties

Voettekst voor titel presentatie

Jari en Nathalie Jari Schuurman (28), juridisch medewerker bij een ministerie. Nathalie Overmars (23), student. Driekamer woning in Voorburg, met huurprijs van € 569. Beleggersprijs € 835 Na 3 jaar, dubbel inkomen € 65.000.

Welke huuraanpassing ? A: inflatievolgende huurverhoging B: de huurprijs in 1x naar 835 euro C: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze € 835 betalen D: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze 95% van € 835 betalen E: anders namelijk ….

Bob Bob Stratemaker (43) bijstandsuitkering. Driekamer woning in het centrum van Delft, huur € 665. Beleggershuur € 710 (prijspeil 2018).

Welke huuraanpassing ? A: inflatievolgende huurverhoging B: de huurprijs wordt in 1x verlaagd naar € 597 C: jaarlijkse huurverlaging, (bijv – 5%), tot € 597

Familie El Matwal De familie El Matwal , paar en 3 kinderen. Inkomen stabiel op € 33.000 (2 kostwinners) Vierkamer portiek woning in Rijswijk, huur van € 580. Beleggershuur € 750. Volgens Nibud kunnen ze € 800 aan huur betalen per maand

Welke huuraanpassing ? A: inflatievolgende huurverhoging B: de huurprijs in 1x naar € 750 euro C: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze € 835 betalen D: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze 85% van € 750 betalen E: anders namelijk ….

Mieke Jansen en Kees Verkerk Mieke Jansen (61) is vrijwilligster Kees Verkerk (61) is monteur. Hun drie kinderen zijn al enkele jaren het huis uit Vijfkamer eengezinswoning in Leidschendam, huur € 525. Beleggershuur € 925. Inkomen stabiel op € 45.000

Welke huuraanpassing ? A: inflatievolgende huurverhoging B: de huurprijs in 1x naar € 925 C: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze € 925 betalen D: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze 90% van € 925 betalen E: anders namelijk ….

Familie Noorderloos - Miquel Familie Noordeloos – Miquel 6 kinderen In 2017 nieuwbouw 8 kamer gezinswoning in Oosterheem (Zoetermeer) Huurprijs € 675 Beleggershuur € 1400. Inkomen stabiel € 39.000 Oudste 3 kinderen in 2019 het huis uit

Welke huuraanpassing ? A: inflatievolgende huurverhoging B: de huurprijs in 1x naar € 850 C: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze € 850 betalen D: jaarlijks inflatie + 4%, tot ze 90% van € 1400 betalen E: huurcontract beëindigen, andere woning. Deze woning naar voor groot gezin op wachtlijst

Een corporatie heeft 2 woningen In de egw woont een ouder stel met een inkomen van 30.000 euro. Ze betalen 600 euro. In het seniorenappartement woont een alleenstaande oudere dame van 85 jaar. Zij betaalt ook 600. Er staat een gezin al 5 jaar op de wachtlijst, ze slapen nu met 2 kinderen per slaapkamer, er is geen plek voor bureau’s in de slaapkamers. Welke huurbeleid zou jij voeren De eengezinswoning mag voor dit stel wel 700 gaan kosten. Dan loont het om naar het appartement van 600 te gaan. En als ze dat niet doen, dan kan met de 100 extra een andere egw die leegkomst afgeprijsd worden naar 600. Beide op 600 houden.

Privacy dilemma Stel: de overheid vindt dat huurders met een laag inkomen, die teveel huur betalen, een huurverlaging moeten kunnen krijgen. Hoe zou dat geregeld moeten worden? A De corporatie krijgt van de belastingdienst een lijst van alle adressen die hiervoor in aanmerking komen. Die wordt geautomatiseerd ingelezen en in de jaarlijkse huuraanpassing verwerkt. B Een huurder die dit wil, moet zelf deze huuraanpassing aanvragen. Hij levert daarvoor zijn inkomensbewijzen en bewijs van inschrijving op dat adres aan. C Huurverlagingen op basis van inkomen gewoon niet doen.

Stap 1: prijs naar kwaliteit, per doelgroep Lage inkomens (“huurtoeslagdoelgroep”): 85% van de maximale huur Secundaire doelgroep: 90% maximale huur Hogere inkomens: 95% van de maximale huur

Stap 2: woningen betaalbaar en bereikbaar maken Bij nieuwe verhuring huur passend maken: Huurtoeslaggroep: de huur aftoppen op €597 (1 of 2 personen) €640 (3 en meer personen) Secundaire doelgroep: de huur aftoppen op €710

Huurbeleid in één schema Vrije sector 600 ↓ 1+2p < €37.000 3+p < €45.000 €710 100% max huur 90% max huur €640 3+p < €37.000 €597 1 p < €27.000 2p < €30.000 85% max huur €417 jongeren kwaliteit

Jaarlijkse huuraanpassing > € 41.015: richting 95% (4%) < € 41.015: richting 85% (staffel) AOW: richting 90% (staffel)

Kwijtscheldingsregeling Als huur al boven € 640 1p tot €17.000 2p tot € 26.000 3/4p tot € 26.600 5+p tot € 36.000 0% huurverhoging! Op aanvraag huurder! } maar niet in grote woning…!

Scherpe kantjes…..

Passend verhuren Huuraanpassing 1 juli Toewijzing +4% Niet –DAEB + 2,5% Lage middeninkomens Huurplafond €710 Met aandacht voor huishoudsamenstelling 27k op 597 voor 1 p huishouden Huurtoeslag- ontvangers Huurplafond €597 (1/2p) €640 (3+p)

Passende huurverhoging! Huuraanpassing 1 juli Toewijzing Hoge inkomens Midden- inkomens Huurplafond €850 Niet –DAEB Lage middeninkomens Huurplafond €710 Lage midden- inkomens Huurplafond €710 Met aandacht voor huishoudsamenstelling 27k op 597 voor 1 p huishouden Huurtoeslag- ontvangers Huurplafond €597 (1/2p) €640 (3+p) Huurtoeslag- ontvangers Huurplafond €597 (1/2p) €640 (3+p)

Beoogde doelen Huren betaalbaar houden! Per inkomensgroep Aansluiting op de markt maken: geen prijsdrempel! Geen onnodige huurkorting geven! Resultaat Voor iedereen betaalbaar, dus meer zekerheid! Geen straf meer op verhuizen Hoger inkomen en niet verhuizen? Dan kan andere woning goedkoper!

Dilemma: grote woningen…. Huuraanpassing 1 juli Hoge inkomens Klein huishouden, grote woning Speelt vooral in schaarste regio’s Belang zittende huurder versus wachtende aspirant huurder Als er overeenstemming is in lokale driehoek: Huurplafond één trede hoger Met voorrang naar passende woning Lage midden- inkomens Huurtoeslag- ontvangers Midden- Huurplafond €850 Huurplafond €710 Huurplafond €597 (1/2p) €640 (3+p)

Discussie!