Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Sien Winters, HIVA – KU Leuven
Verwarring troef! richthuurprijzen… … geobjectiveerde huurprijzen huurprijsomkadering… … huurprijsrooster … maatstaf van huurprijzen referentiehuren… Zelden helder gedefinieerd Zeer uiteenlopende standpunten 11-1-2019
Doel van dit onderzoek Begrippen uitklaren en varianten bespreken Zo bijdragen tot een genuanceerde discussie over de wenselijkheid van richthuurprijzen En haalbare voorstellen voor het Vlaamse woonbeleid formuleren 11-1-2019
Definitie richthuurprijzen Richthuurprijzen leggen een objectieve relatie tussen kenmerken en kwaliteit van de woning enerzijds prijs van de woningen anderzijds met als functie onredelijke huurprijzen te voorkomen 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Objectieve relatie (1) Op normatieve basis Beoordeling door de klant, bv via enquêtes Beoordeling door de overheid, bv. op basis van norm voor betaalbaarheid of volgens punten (cfr Nederland) Beoordeling in overleg tussen huurders en verhuurders (cfr Zweden) Risico: verhuurder krijgt onvoldoende rendement en is niet geïnteresseerd in investering 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Objectieve relatie (2) 2. Op basis van kostprijzen (cfr Luxemburg): Schatting van investeringskosten (bouw en renovatie) Waardevermindering, belastingen, verzekeringen, administratiekosten… Gewenst rendement Risico: woning is niet betaalbaar voor huurder Administratief omslachtig 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Objectieve relatie (3) 3. Op basis van marktprijzen Marktwaarden van gelijkaardige woningen op vergelijkbare locaties (cfr. Duitsland) Kan zowel boven als onder kostprijs zijn Minst marktverstorend Correcties voor onredelijke prijzen mogelijk Moeilijkheid: Uitgebreide databank nodig Hedonische prijsanalyse kan oplossing bieden Duitse Mietspiegel: databank met gegevens van alle huurcontracten afgelopen vier jaar in de regio Wetenschappelijke Mietspiegel gebaseerd op representatieve steekproef en volgens wetenschappelijke methode bepaald 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Functies (1) Bindend voor de huurprijs Cfr Nederland en Zweden Houdt de huurprijzen laag Risico op te laag rendement voor verhuurders en krimp van de markt Zo wordt in het Nederlandse ‘woningwaarderingsstelsel’ de maximale huurprijs bepaald op basis van een puntensysteem dat kenmerken van de woning en de woningomgeving in rekening brengt. Het is de overheid die deze punten normatief oplegt. In Zweden mogen huurprijzen voor private woningen niet meer dan 5% hoger liggen dan de prijzen van vergelijkbare woningen in de publieke sector. Deze laatste zijn het resultaat van lokaal overleg tussen bewonersorganisaties en de sociale huisvestingsmaatschappij. 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Functies (2) 2. Toepassing in beleidsinstrumenten bv. geldt als maximum huurprijs indien huurder / verhuurder subsidie genieten Cfr Engeland: local reference rent Invloed op de ruimere markt is afhankelijk van omvang subsidiesysteem Vlaanderen: mogelijkheid tot toepassing bij huursubsidie, renovatiepremie… Engeland, waar de private huurmarkt sedert 1997 gedereguleerd is, maar waar de ‘local reference rent’ uit het systeem huursubsidie de facto fungeert als een huurprijsrooster met invloed op de prijszetting in de private huurmarkt. De invloed is er zo sterk omdat een grote groep van de private huurders een huursubsidie ontvangt. De invoering van richthuurprijzen die Minister Van den Bossche voor ogen heeft in haar beleidsnota, leunt aan bij dit Engelse systeem. 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Functies (3) 3. Transparantie van de markt verbeteren doel: efficiëntie van de markt verhogen en uitwassen tegengaan Cfr Duitsland Vlaanderen: Mogelijkheden via software tool gebaseerd op hedonische prijsanalyse Toepassing mogelijk bij verhuring SVK’s / SHM’s Duitsland, waar de Mietspiegel vooral een informatieve functie heeft naar huurders en verhuurders en het systeem tot doel heeft zo marktconform mogelijk te zijn. De Mietspiegel is voor concrete contracten enkel bindend ingeval de verhuurder hoge huurstijgingen (meer dan 20%) wil doorvoeren of wanneer woekerhuren worden gevraagd bij nieuwe verhuringen. 11-1-2019 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument?