Welkom op deze Algemene Huurders Bijeenkomst Programma 19.00 uur Opening voorzitter Ruud Dame 19.10 uur Huurbeleid Area Jan van Vucht 19.30 uur Wonen is vooruitzien Koos Michilsen 20.00 uur Projecten Area Rietje Methorst 20.10 uur Afsluiting voorzitter Ruud Dame 20.15 uur Optreden Udense band Blackcherry Voor de goede orde Zet uw mobiel zacht. Na afloop gelegenheid voor vragen en discussiëren.

Huurbeleid 2

We zijn financieel gezond, maarrrrrr…. Energieneutraal in 2050 : 1 MILJARD euro

Area heeft een zeer bewonersvriendelijk woonlastenbeleid Gemiddelde huur is 68 %van wat mag. Al twee jaar minder huurverhoging dan mag . Met gratis zonnepanelen veel minder woonlasten. Verduurzaming van de bedrijfsvoering

Vroeger Iedereen het zelfde percentage verhoging Grote verschillen in de huur in dezelfde straat. Vroeger: hoe langer je woont hoe minder huur Nu: soms betalen nieuwe huurders minder dan zittende huurder

De bedoeling: eerlijke huur De basis van ons beleid: minder verschillen in dezelfde straat.

“Streefhuur” De huur die hoort bij een woning Gemiddeld is dat 68 % van ‘maximaal redelijk volgens het puntensysteem’ Die huur krijgt iemand die nieuw in de woning komt wonen. In het verleden was dit heel verschillend/

Huuraanpassing 2018: Het voorstel 3000 huishoudens: 3,9 % 4000 huishoudens: 0,0 % 665 huishoudens: 5,5 % 225 huishoudens: 4,4 % (vrije sector) 1200 huishoudens: huurverlaging in oktober

De aanpassing: 3000 huishoudens 2,0 % 4000 huishoudens 0,0 % Geen huurverlaging voor 1200 huishoudens

Mijn vraag aan de bewoners: Mag ik verschil maken om de verschillen in de huur te verkleinen?

Wonen is vooruitzien Koos Michilsen Communicatie Bewonersraad Area

Wat is de Bewonersraad Area? bestaat uit huurders van Area adviseert Area in het beleid en de uitvoering is een wettelijk orgaan maakt prestatieafspraken met Area en gemeente Uden / Meierijstad huurders voor ‘standaard zaken’ naar Area

Koos: er zijn heel veel “complexen”die geen bewonerscommissie hebben Koos: er zijn heel veel “complexen”die geen bewonerscommissie hebben. In je mondelinge toelichting aangeven dat bewonersraad ook openstaat voor die bewoners. Niet alles hoeft via de bewonersraad te lopen.

Leden Bewonersraad Area

Prestatieafspraken Met Area, gemeente Uden en Meierijstad Thema’s en doelstellingen: Voldoende betaalbare huurwoningen Duurzaamheid Leefbaarheid Wonen en zorg Sociale grondprijzen

de ‘kleinste portemonnee‘ leefbaarheid en duurzaamheid Taak Bewonersraad met het oog op de toekomst Aandacht voor: de ‘kleinste portemonnee‘ leefbaarheid en duurzaamheid levensbestendige woningen modulaire woningen: gasloos /tijdelijk / flexibel Acceptatie voor de kleinste portemonnee: aandacht vind ik iets sterker

- Voldoende woningen in de lagere prijsklasse Belangrijke bespreekpunten met Area en adviezen Afspraken inzake: - Betaalbare woningen - Voldoende woningen in de lagere prijsklasse - Nieuwbouw: waar, hoeveel, kwaliteit en prijs - Renovatie projecten - Woningruil

- Met moderne middelen zoals de nieuwe website Versterking communicatie met de huurders - Met moderne middelen zoals de nieuwe website - Middelen om ook ouderen te bereiken - Via de nieuwe werkgroepen - Via de nieuwe wijkteams van Area (starten binnenkort)

Wat heeft prioriteit bij de Bewonersraad? - Huurbeleid, lees betaalbare maximale woonkwaliteit - Het toewijzingsbeleid - Wegwerken van wachtlijsten voor woningzoekenden

Grootste wens van de Bewonersraad Bereiken maximale score aan tevreden huurders.

Belangrijke informatie Voortaan vermeld op de brief huuraanpassing: - Streefhuur - Puntenwaardering - WOZ-waarde

Streefhuur Gewenste huurprijs die een verhuurder (Area) aan een woning toekent op basis van woningtype, kwaliteit, grootte en ligging. De streefhuur is vaak een percentage van de maximale huurprijs op basis van het WWS-puntensysteem.

WOZ-waarde De getaxeerde waarde als basis voor aanslagen - Gemeentelijke OZB-aanslag - Omslagheffing van de waterschappen - Inkomstenbelasting (eigenwoningforfait) WOZ is een afkorting voor de Wet Waardering Onroerende Zaken.

Punterwaardering (WWS-punten) Drukt de kwaliteit van de woning in punten uit. Aan diverse kenmerken van de woning worden punten toegekend zoals oppervlak van de kamers, voorzieningen in de woning (type verwarming, sanitair), isolatie en ligging. Aan dit puntenaantal is een maximaal redelijke huurgrens gekoppeld zodat kan worden vastgesteld of de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van een woning.

Puntenwaardering per 1 juli 2018 214 Voorbeeld berekening streefhuur Kersengaarde WOZ per 1 juli 2018                    € 218.000,00 Puntenwaardering per 1 juli 2018   214 Maximaal toelaatbare huur € 1.039,00 Streefhuur per 1 juli 2018            € 739,67 Feitelijke huur per 1 juli 2018 € 687,00

Voorschriften huurtoeslag (bron fiscus) De maximale huurgrens voor huurtoeslag in 2017 is € 414,02 als u jonger bent dan 23 jaar en € 710,68 als u 23 jaar of ouder bent. U moet dan wel voldoen aan alle voorwaarden voor huurtoeslag (zie website fiscus). Heeft u een laag inkomen dan komt u misschien in aanmerking voor huurtoeslag? Maar er werk van! Stel uw huur komt boven de maximale huurgrens! Dan houdt u recht op huurtoeslag als u in de maand voor de huurverhoging huurtoeslag kreeg voor die woning. Voor het deel boven de maximale huurgrens, krijgt u geen huurtoeslag.

Dank voor jullie aandacht Deze presentatie staat vanaf aanstaande maandag op onze website: www.bewonersraad-area.nl

Een kijkje bij een aantal lopende en toekomstige projecten van Area Portefeuille Kernvoorraad, Duurzaamheid Een kijkje bij een aantal lopende en toekomstige projecten van Area

Greep uit huidige projecten (1) Energie neutrale woningen – Vlindergaard / Uden

Greep uit huidige projecten (2) Tijdelijke woningen – Velmolen Oost Uden  Pres.Kennedylaan/Loopkantstraat 18 woningen en 38 woningen

Greep uit huidige projecten (3) Kwadrant woningen / Veghel Zuid Groen van Prinstererlaan, 4 blokjes van 8 woningen .

Greep uit huidige projecten (4) Bogerd sloop – 22 woningen / Uden Don Bosco school – 14 woningen / Veghel Evertsestraat – 6 woningen / Veghel ……………………………

Vraag Knarrenhof Knarrenhof – wil in Uden koop- en huurwoningen bouwen Knarrenhof Zwolle, plan en in aanbouw – bijna gereed