Huurprijzen en richthuurprijzen De voornaamste vaststellingen uit het onderzoek Sien Winters Katrien Tratsaert Frank Vastmans Paul de Vries Roel Helgers Erik Buyst

Onderzoek Opdrachtgever: Vlaamse overheid, Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek Uitvoering: Binnen Steunpunt Ruimte en Wonen 2007-2011 KU Leuven: HIVA en CES OTB – TU Delft (Nl) Periode: juni 2010 – november 2011

AAPD Databank Huurprijsindex I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische prijzen

AAPD Databank Huurprijsindex I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen

1. AAPD-databank AAPD: Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie Verplichte registratie huurcontracten Sedert 2007 registratie kosteloos en sancties Extract mei 2010 voor Vlaanderen: 562.210 huurcontracten ‘enkel wonen’ Veel ‘ruis’ op de data Na cleaning nog 462.000 contracten Info over ligging, contractduur, huurprijs e.a. Woningkenmerken voor 75.000 contracten

1. AAPD-databank 53% kortlopende contracten (max 3 jaar) Meer kortlopende contracten in de steden Meer kortlopende contracten voor kamers en studio’s dan voor huizen en appartementen Mediaan huurprijs voor alle contracten geïndexeerd naar 2010: 497 euro

1. AAPD-databank Mediaan huurprijs naar verstedelijkingsgraad (2010): Stedelijk gebied rond Brussel 637 euro Overgangsgebied 550 euro Grootstedelijke rand A’pen & Gent 546 euro Platteland 515 euro Kleinstedelijk gebied 500 euro Regionaalstedelijk gebied 496 euro Centrumsteden 458 euro Grootstedelijk gebied 488 euro Grootsteden A’pen & Gent 450 euro

1. AAPD-databank Geïndexeerde mediaan huurprijzen naar gemeente, 2010 Bron: Tratsaert (2012)

1. AAPD-databank Conclusies huurprijzen naar gemeente : Hoogste huurprijzen in gebied Antwerpen–Brussel–Leuven Ook gemeenten rond steden hebben hoge mediaan huurprijzen Verschillen tussen gemeenten zijn mede gevolg van: verschil in registratiepraktijk, bv. studentenkamers in Leuven - Verschillen in grootte, kenmerken en kwaliteit van de woningen

1. AAPD-databank Huurprijzen naar woningtype: ‘kamer’ 251 euro ‘studio’ 361 euro ‘flat’ 445 euro ‘appartement’ 517 euro ‘loft’ 695 euro ‘penthouse’ 888 euro ‘rijhuis’ 596 euro Woning in halfopen bebouwing 680 euro Woning in open bebouwing 925 euro

1. AAPD-databank Huurprijzen naar woningkenmerken Appartementen : 1 slaapkamer: 456 euro 2de slaapkamer: +95 euro 3de slaapkamer: +67 euro Huizen: 1 slaapkamer: 407 euro 2de slaapkamer: +116 euro 3de slaapkamer: +104 euro Meerprijs terras of tuin: Appartementen: +110 euro Huizen: + 55 euro

1. AAPD-databank Geïndexeerde mediaanhuurprijs naar aanvangsjaar huurcontract (2010) Index + 2% Weerspiegelt mede kwaliteitsstijging! Bron: Tratsaert (2012) 13-11-2018

1. AAPD-databank Conclusies AAPD-databank: Voor het eerst een globaal beeld over huurmarkt Nog wel veel onvolkomenheden in de databank Aanbevelingen voor registratie zijn overgemaakt Op termijn een bron van onschatbare waarde voor de private huurmarkt!

AAPD Databank Huurprijsindex I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen

2. Huurprijsindex Problemen met huidige huurprijsindex ADSEI: Is grotendeels gebaseerd op lopende contracten (dus volgt gezondheidsindex) Is alleen beschikbaar voor België  Doel: constructie van een huurprijsindex voor Vlaanderen die evolutie van huurprijs van identieke woning bij nieuwe verhuring weergeeft

2. Huurprijsindex Repeat sales methode: Schatting via regressie Kijkt naar prijsverandering voor dezelfde woning tussen twee opeenvolgende verhuringen Op basis van AAPD-databank

2. Huurprijsindex Bron: Vastmans & de Vries (2012)

2. Huurprijsindex Bron: Vastmans & de Vries (2012) 13-11-2018

2. Huurprijsindex Conclusies: Voor het eerst info prijsontwikkeling op huurmarkt 2000-2009: stijging met 3% Dit is index + 1% Maar aanzienlijk minder dan prijzen op koopmarkt - Merk op: methode gaat er van uit dat woningkwaliteit tussen opeenvolgende verhuringen gelijk blijft (daarom is stijging lager dan supra)

2. Huurprijsindex Bron: ADSEI (eigen bewerking), Vastmans & de Vries (2012) 13-11-2018

2. Huurprijsindex Toekomst: Jaarlijkse berekening op basis van nieuwe AAPD-data Differentiatie naar gebieden en woningtype Mogelijk gebruik: Indexering subsidies huursector Indexering richthuurprijzen (zie verder)

AAPD Databank Huurprijsindex I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen

3. Literatuurstudie Standpunten over huurprijsregulering /richthuurprijzen zeer uiteenlopend moeilijk overbrugbaar Doel van onderzoek: Begrippen uitklaren, varianten bespreken zo bijdragen tot genuanceerde discussie over wenselijkheid van richthuurprijzen

3. Literatuurstudie Definitie: Richthuurprijzen leggen een objectieve relatie tussen: kenmerken en kwaliteit van de woningen enerzijds prijs van de woningen anderzijds met als functie onredelijke huurprijzen te voorkomen 13-11-2018

3. Literatuurstudie Objectieve relatie: Op normatieve basis (Nl, Zw) Op basis van waardering door klant, norm voor betaalbaarheid, overleg … Risico: onvoldoende rendement, negatieve invloed op markt Op basis van kostprijzen (Lux) Schatting investeringskosten, afschrijving, belastingen, … en gewenst rendement Moeilijk en administratief omslachtig Op basis van marktprijzen (Dl) Minst marktverstorend Kan via hedonische prijsanalyse  zie verder Correcties voor onredelijke huurprijzen mogelijk

3. Literatuurstudie Mogelijke functies: Bindend voor huurprijs (cfr Nl, Zw)  houdt huurprijzen laag  risico op te laag rendement en krimp van de markt Toepassing bij beleidsinstrumenten (cfr. Eng.)  bv. maximum huurprijs bij subsidie verhuurder/huurder Transparantie van markt verbeteren (cfr Dl) efficiëntie van markt verbeteren uitwassen tegengaan instrument voor bepalen van huurprijzen SVK’s-SHM’s

AAPD Databank Huurprijsindex I. Huurprijzen AAPD Databank Huurprijsindex II. Richthuurprijzen 3. Literatuurstudie 4. Hedonische huurprijzen

4. Hedonische huurprijzen Opdracht minister: een model ontwikkelen dat toelaat op basis van ligging en woningkenmerken de ‘marktprijs’ van een huurwoning te schatten Data: AAPD-databank bevat onvoldoende info over woningkenmerken Wel bruikbaar: VMSW-databank met schattingen van marktwaarden door notarissen Toetsing aan immo-data

4. Hedonische huurprijzen Resultaat: model waarvan resultaten logisch zijn en dat redelijk goed voorspelt Leent zich tot ontwikkeling van een softwaretool voor berekening markthuurprijs

Vlaams Parlement – De Schelp Meer info 6 deelrapporten: www.steunpuntwonen.be Studiedag : “De private huurmarkt: een van de pijlers voor goed en betaalbaar wonen?” Vlaams Parlement – De Schelp 15 mei 2012